為什麼永遠有人説“房價快回暖了”？_風聞

文：蔡壘磊

寫了太多比特幣，房哥房姐們不幹了，紛紛讓我再寫寫房子。從目前的數據看，大城市似乎出現了一些交易量的回升，但屬於以價換量，價格並沒有起來。然而在這個十字路口，很多人又迷茫了，因為周圍看好房價的人多了起來，於是有房的開始猶豫該不該賣，無房的又開始焦慮是不是會上不了車？

《繁花》裏的強慕傑為了把阿寶趕出局，用了一招“扶老太太下樓梯”，什麼意思呢？讓股價下跌，然後在低位收籌碼，用價格下跌來打爆高槓杆，同時保證自己手裏的現貨籌碼變多，掌握未來的主動權。

**樓市也是一樣，只不過執行的主體不是強慕傑，而是政府。**中國這20幾年樓市的黃金時代已經確定落幕，由於太過於瘋狂，供需嚴重錯配，過度建設，導致繁華過後，留下龍頭房企們巨大的窟窿，和地方政府一地的爛攤子。眼見着賣地的財政收入已經無以為繼，國家必然要徹底轉型在房地產裏拿錢的模式，從一次性收入要逐漸過渡到持續性收入——這也是全世界幾乎所有發達國家都必然要走的路。

之前國家恨不得把手裏的免費東西都扔出去換錢，但現在錢花完了怎麼辦？這些東西現在價格太高，自己手裏的籌碼又少，所以需要兩步，第一步是大量開發增量，建優質保障房，人才房；第二步就是打爆高槓杆，讓這幫在高位上了高槓杆的老百姓，把帶血的籌碼吐出來，然後自己在低位接——你看政府出的公告，是5折接，不是高位5折，是當前價再打5折。

這樣一推一拉，國家手裏的籌碼就會迅速變多，未來大城市就能容納更多的人口，而房東從老百姓變成了國家，國家就能既收房產税，又能收租，將房地產的收入形式平穩過渡——未來經濟如果轉好，由於手裏的低價籌碼足夠多，沒準還能繼續又賣地又賣房，再收割兩道，只要出個政策，變更一下某些房子的性質和玩法就可以了。

但在這個收籌的過程中，國家畢竟不是強慕傑，是需要考慮老百姓的承受能力的，一下子打爆所有槓桿，不僅老百姓受不了，銀行也受不了，國家自己也受不了，所以才需要“扶老奶奶下樓梯”。即房價每下行一格樓梯，如果政策效果消失了，沒量了，又變死水一潭了，國家就會擠點政策利好出來，讓一部分人再看到希望，然後接盤，換人站崗——換人站崗的目的，就是不讓80%的下跌雷炸死在同一個人身上，每個人扛個20%，換個三四批人，目的就達到了。

所以網絡上必然每隔一段時間，就會有一些人認為“房價就快回暖了”，這是可預見的。但你有沒有發現，雖然這種情緒始終在，但價格越來越低了？就是這個原因——國家在慢慢做左側交易。

**我們的房價目前還不具備任何回暖的條件，要回暖，首先國家手裏的籌碼要夠，這是外因，目前國家還不準備做右側交易，必須等到國家手裏的籌碼收到預期的一半以上，它才有抬升的動機，否則本次改革就失敗了；其次房價跌幅要更快地跑贏租金，這是內因的外在表現形式。**現在是房價跌租金也跌，但房價跌得還不夠快，導致投資房地產的吸引力還不夠——當然，如果你的投資本金一直下跌，那麼租金再高也是沒有吸引力的。所以購房的時機是什麼？房價止跌，雖然沒漲，但租金大幅上漲，這個時候才可以看一眼房地產是否值得投資了，因為這是房價真正準備好反轉的其中一個信號，而現在絕大多數的房子都還不具備漲租條件。

那什麼內因會導致房價和房租如此表現呢？當然是大量的人重新湧入大城市，而它的基礎，就必須是大城市有金子可撿——你能想象在如今企業大量倒閉的現狀下有什麼金子可撿嗎？它一定是要中國經濟找到新的增長引擎，有一個全民瘋狂參與的產業，能夠迅速造富一大批人，才有這種財富吸引力，讓一大批新企業開張，一大批新人力重新去大城市淘金，然後這個內因就在房地產上表現為房租飆升，然後持有房地產的回報率開始變得有吸引力，然後才能開始新一輪的房價和房租的左腳踩右腳。

不要去看政策，這種短期影響沒有任何意義，基本盤呢？基本盤都不存在，政策就必然只是一個陷阱，騙騙無知的人去接盤站崗，替社會扛雷罷了。

**所以這一波洗盤你以為只是單純的財富洗盤嗎？本質是認知的洗盤。**就是有那麼一批人，他們之前通過房子暴富了，但他們也不知道為什麼就富了，於是就路徑依賴，賺到錢就加房子，加了房子又賺錢了，於是更篤定了，什麼買房子就是成為城市的股東，嫌賺得不夠快，又開槓杆加，以為這是中國最快的致富方式，比上班和做生意來錢快多了——最後他們的財富就會從哪兒來回哪兒去。因為既然是城市的股東，那城市衰退，股東當然也得承擔對應的虧損，這很公平，可他們卻從來沒想過城市還能衰退——這個過程既是洗掉財富，也是洗掉認知。

總有人説認知沒有用，當你的認知配不上財富的時候，你就知道有沒有用了。

（完）

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我是蔡壘磊，感謝你的閲讀。