取消公攤後物業費、税費咋算？專家：也應按套內面積計_風聞

第一財經2024年12月19日 19:07:26 來自北京19人蔘與9評論購買100平方米的房子，實際使用面積就是100平方米——這是許多購房者的夢想，如今，“取消公攤”正逐步從“民間呼聲”落地為現實。

一週之內，已有兩城宣佈要推進“取消公攤”。有房地產研究專家對第一財經表示，應該把取消公攤作為2025年房地產業的一項重要工作，這對於保障購房者權益、提升購房信心以及促進2025年房地產“止跌回穩”有積極作用。

隨着取消公攤政策的推進，網友們也紛紛關注起税費、物業費等與房屋相關的費用未來該如何計算。專家表示，如果最終網籤和交易都是按照套內面積計算，那麼税費、物業費也應該相應按照套內面積來計算，“取消公攤”將對房地產行業的固有模式構成衝擊，需要新的配套政策來支持。

多城官宣將取消公攤

又有一城在房地產新政中提及“取消公攤”。

根據河北省張家口市住房和城鄉建設局官網，12月17日，該局聯合張家口市自然資源和規劃局、張家口市數據和政務服務局、張家口市財政局共同印發《關於推動房地產市場平穩健康發展的若干措施的通知》（以下簡稱“通知”），其中共提出十四條房地產新政。

在第五條中，上述通知明確，張家口將鼓勵實行“現房銷售”，逐步推進“取消公攤”，落實責任單位為張家口市住建局、市税務局、市自然資源和規劃局、市市場監管局和市城管執法局。

一週之內，已有兩城宣佈要推進“取消公攤”。就在7天前，湖南省衡陽市宣佈，自2025年1月1日起，衡陽市行政區域內商品房實行按套內建築面積（專有建築面積）計價銷售；房地產開發企業在簽訂商品房網籤合同時，應與購房人約定按套內建築面積（專有建築面積）計算商品房價款，面積糾紛條款應當載明以套內建築面積和套內建築面積價格作為處理面積糾紛的計價依據；房地產開發企業在銷售前應當詳細公示樓盤共同部位的具體分攤情況。

“取消公攤”的呼聲由來已久，2024年，隨着多城發佈新政提及取消公攤或按套內面積計價，部分地區的購房者有望迎來真正的“零公攤”時代。

今年最早宣佈商品房應該按套內面積計價宣傳銷售的城市是廣東省肇慶市，2024年4月30日，該市要求各房地產開發企業、房地產經紀機構從2024年5月1日起，應當對每套商品房進行明碼標價，並在銷售場所醒目位置放置標價牌、價目表或者價格手冊，標價內容與套內面積單價保持一致。

9月4日，湖南省湘潭市在發佈房地產新政“18條”時，其中一條也提到要優化住房銷售方式，房地產開發企業可實行按住房套內面積（不含公攤面積）計價宣傳銷售。

一般來説，我國商品房銷售中普遍附加了“公攤面積”，公攤比例在15%-25%之間，有些超高層樓盤的公攤比例甚至高達40%-50%。然而，商品房到底公攤了哪些面積，卻一直是一筆糊塗賬。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進對記者表示：“現在所説的‘取消公攤’是指在購房交易環節取消對公攤面積的附加計算，並非指將小區的樓梯、綠化、過道等公攤部位取消，該有的還是會有。”

在2024年的年尾已有兩城官宣推進取消公攤，對接下來的樓市走向將產生怎樣的影響？嚴躍進表示，考慮到衡陽、張家口相繼發佈明確的政策，其認為應該把取消公攤作為2025年房地產業的一項重要工作，這對於保障購房者權益、提升購房信心以及促進2025年房地產“止跌回穩”有積極作用。

對於“取消公攤”，嚴躍進持積極看法，他認為，雖然公攤部分的房價肯定會最終轉移到套內面積的計算上，導致房屋單價上升，但這能給購房者呈現更直觀的房價，房屋買賣將會更加公開透明，所買即所得，這也更加符合“好房子”的理念。

“房子是否舒適，面積大小佔據重要因素，未來消費者購買100平方米的房子，住進去實際面積就是100平方米，這就是舒適的體現，這就是好房子的體現！”嚴躍進説道。

物業費、税費未來該怎麼計算

多城推進取消公攤，受到了大部分網友的歡迎。

有網友給第一財經留言表示：“公攤問題的本質在於不透明，形成了一個模糊空間，中介、物業都可以利用這個模糊空間收穫額外利益。”

也有很多網友在為取消公攤“鼓掌”之時提出了自己的困惑：目前房屋使用建築面積計價已經有相當長的歷史了，圍繞房屋還有税費、物業費等過去也普遍以建築面積計價，未來若取消公攤了，這些費用又該怎麼計？

“如果最終網籤和交易都是按照套內面積計算，不動產權證上也是套內面積，那麼税費、物業費肯定也是應該按照套內面積來計算。”嚴躍進表示。

他認為，這也會催生出不少新問題，對行業固有模式構成衝擊。“比如物業費如果以後開始按照套內計算，那物業費邏輯上應該會漲價，但現在想要漲物業費也不是那麼容易的，所以這對整個房地產行業，從拿地開工到後面房子的預售、交付，再到物業管理，都要有新的配套政策。”

鏡鑑諮詢創始人張宏偉也認為，如果未來房屋交易是按照套內面積計價的，那毫無疑問税費、物業費也應該以套內面積徵收，不應該出現網籤交易按照套內面積、物業費和税費徵收按照建築面積的情況。

“除了税費、物業費，還有其他跟房子相關的所有費用，比如北方還有取暖費，這些費用都應該遵循交易過程中網籤合同核定的套內面積。除非購房合同中另有規定，而且房產證中既標明瞭建築面積、也標明瞭套內面積，那麼可能還有一些靈活選擇的空間。”張宏偉對記者説道。

張宏偉還提醒，現在市場上出現了得房率超過100%的房子，實際使用面積甚至超過了建築面積，那麼從利益驅動的角度來説，未來也可能出現物業公司要求按照實際套內使用面積來收取物業費的情況，這樣就能徵收到更多的費用。“這就要看收費方如何去衡量和選擇，現在市場比較低迷，一般來説都會採取相對優惠的那個措施，有利於照顧市場情緒。”

張宏偉表示，從更長的時間範圍來看，可能會有少數幾個城市率先試點，採取套內面積計價、套內面積徵收費用的方式，從政策、技術層面都做好準備後，未來再進行大規模推廣。