這個月二手成交正在奔向3萬套..._風聞

跟中介做朋友可能是我過去兩年做的最多的一件事

而過去兩個月也是我和我的中介朋友聯繫最少的一段時間

因為他們真的太忙太忙

而我每天盯的網籤數據也正在以我看不懂的方式進行着跳躍式的成交

擱以往我們會看到工作日日均700套左右、雙休日800套左右的二手網籤

但現在我從11月的日均750套左右、雙休日900套左右的規格

已經目睹它來到12月的日均850套左右、雙休日1200套規模

我還特別無聊的計算了下過去這3個月每月網籤10000套用時幾天

最後結果是從10月第16天、到11月12天、再到12月11天

越來越快

不敢想象這樣的二手市場正在經歷什麼

只知道眼下的二手市場太特麼值得記錄了

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12月確實是奔着3萬套去的

這個論調是12月破萬套的時候就有傳出來的，但當時更多覺得是唱多論調的嘴嗨

但進入12月下旬後我開始相信了

截至12月20日上海二手房（不是住宅）網籤套數為18645套，這數字意味什麼

首先數字本身是穩定的

工作日和雙休日分別穩定在800套+、1200套+的規格

其次基於此其實你可以比較精準的推算整個12月的成交規模

這個方法我們用在6月、7月、10月、11月的二手成交文字中（其他月份沒寫）出入都在百位上下

也正因為精準度較高當我看到12月數據時有點驚，最後數字出現在2.9萬套

20日以後每日二手房成交套數為預估數據

這個數據打出來我都手軟，已經很多年沒見過這個數據

讓我看看怎麼樣比較客觀認識這個數據

首先我們將近兩年的二手房成交拉出來比較下，無疑這最高

12月為預估數據

那我們再將這個二手房數據折算到二手住宅看看，還是這兩年最高

12月為預估數據，另外二手住宅/二手房=91%

不僅如此我將2016年以來每個12月成交拉出來，這是僅次於2020年的12月成交

12月為預估數據

這也是為什麼我會我越來越看不懂這個網籤數據

以往12月沒有這樣的熱度

如果説這跟9·29新政有關，那這也是這兩年新政最出奇的那個，因為都過去三月了

換句話説此時此刻的二手市場正在創造近3年的二手成交記錄

同時也徹底打破了我們對新政效力期的理解

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其次價格的變化也始料未及

以往其實我們很少涉及價格，一來敏感、二來網籤你懂的…

但其實只要你不下沉到具體板塊或小區

而是站在全市維度去看月與月的變化，那這前後變化還是能説明一些價格問題的

我用這個邏輯去看了下過去1年的數據

確實如此，跟掛牌價以及體感市場一樣

於是我拉出這個12月截至20日的成交均價，結果有點出乎意料

大概感覺就是聽過懷疑過但沒見過的漲價問題有了答案

確實回調了，而且是進一步回調

從11月6.5萬均價到12月6.6萬均價，全市成交均價確實在一片寒冬裏小步上浮

如果説11月還有點將就的微漲，那12月就是喘着粗氣的大幅上調了下

而且你細看各環線的價格

在11月內環內還在以價換量，到了12月就是無比明確的大幅回調

當然，現在的價格跟去年同期比還是處於下風的

但是相比於前兩月的以價換量這個説法

這個12月的二手價格已經呈現明面上的波動

其實價格波動背後是買賣兩方心態的微妙改變

我的中介朋友除了沒時間理我之外還跟我傳遞過另一種“特殊現象”

就是機構型中介之外的小門店中介，過去1個多月TA們最大的感受是

市場上能賣的房子已經快速出清了

假設某社區掛牌10套，但其實只有1-2套是臨近上套同户型成交價的

那其實能賣的就這1-2套，而市場上被買光的就是這類房

所以這些小門店中介經常會遇到的情況是在網上看到的某房源或者客户説看到了某房源，結果殺到現場的時候才知道房子已經賣掉或者已經在談

所以價格變化之下變化的可不僅僅是價格

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而這樣的成交態勢還在愈演愈烈

12月這份成交答卷最讓我吃驚的還不在奔3或者回調

而在於它的勢能

這勢能我們在11月成交裏描述過、在掛牌稿件裏拆解過

但這數據依然還是超出了所有人預期，就是看房人數

通常情況下我喜歡用鏈家轉定單數據為各位推演未來15天-30天全市網籤數據

因為從轉定到網籤中間差不多就經歷這麼多天

而如果你想提前30-45天去看市場的話，最好的數據就是看房人數

這個30-45天並不是隨便説説，而是此刻一名普通購房者進入市場後的成交週期

揹着這樣的背景我再帶各位去看看截至到上週末的看房人數規模

這個12月的週日日均看房人數是15452人，這個數字高於11月、也高於10月

嗯又來到新高

又忍不住想説那句這個市場我越來越看不懂了

換句話説哪怕進入深冬，我們的二手市場依然有越來越多的人進入

如果看房人數和二手成交存在正相關的話

那也就意味着未來30-45天我們的二手市場依然賣的火熱

而事實上看房人數和二手成交也確實存在正相關

不懂，真的不懂

但不管怎麼説這些以上的這些數據已成定局

也是接下來市場裏等着迎接我們的市場變化

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有沒有發現我們挺喜歡分析二手市場的

我有反思過這個問題

早先説過跟二級資本市場的小夥伴聊的時候他們透露觀察市場底色的最有利數據就是二手成交

因為二手是最真實最大面的可以看到需求變化的數據

截至到今天我覺得這件事其實還可以再細化兩個層面

首先上海的二手市場不同

上海是典型的存量市場，也就是以二手成交為主的市場

近1年數據裏可以看到上海新房和二手成交佔比已經來到1:3，每1套新房成交背後要成交3套二手房

這也是為什麼你會發現二手數據是個關聯度極高的數據

比如二手火了、新房不會太差，比如二手火了、大宗交易也開始活躍…他們之間沒有因果關係，但高概率會同時出現

©丁祖昱評樓市

換句話説二級市場小夥伴那句反應需求

其實更深維度應該是各關聯方背後的那個經濟盤面，而這才是我們二手數據更有意義的地方

其次就是上海這座城市

坦白説上海的經濟底色和運行邏輯確實走在全國前列，這也意味着他對其他周邊城市的輻射、以及在超一線乃至全國樓市裏的風向標作用

所以如果你細細回味過去幾輪週期裏從超一線到一線再到二三線

你會發現樓市裏量價的漲跌就像水波紋一樣從這些城市慢慢滌盪開來

這時候如果你看全國市場看不過來或者想提前看看全國市場

那麼看上海是個不錯的選擇

好了12月結束了，沒想到越到年尾的二手市場反而期期不落

寫稿的這天是21日冬至日，也是一年中黑夜最長的一天，但這之後的明天白晝會越來越長、黑夜會越來越短

這也意味着最冷的日子即將過去

以上為正文，來自巧克麗麗