單身購房正在改變上海樓市_風聞
北海湾拐角-31分钟前
各位
知道我們今年成交了多少套二手麼
我那天估算了下12月二手房在2.9萬套、二手住宅在2.7萬套
帶入這個12月二手住宅數據今年數據就是這樣的
2024年上海二手住宅22萬套上下的成交規模是跑不掉了
12月預估數據
我又拉出近五年每年的二手住宅成交數據
22萬套的數據跟2021年這種瘋狂年份是沒法比
但這個數據不僅是三連漲，也居然迴歸到2016年以來市場的均值水平
2024年12月以2.7萬套二手住宅計算
這個以十萬套為單位的樓市波動背後你我都十分清楚
這些柱狀圖背後的每次成交爆發都離不開政策的放鬆
從1月30日的外環外放開單身限購、到5月27日將單身限購放鬆到外環內二手
最後到9月29日外環外單身限購的社保從3年降為1年
9·29政策原文
誰也沒有想到上海會在2024年短短1年時間裏放鬆到這個程度
而這其中不管滬七條還是滬九條這所有政策裏最厲害的
其實是放鬆單身限購
而這件事以超出我們想象的方式影響着眼下的樓市成交
01
眼下30%成交來自單身購房
我設想過單身購房體量但沒想過是接近1/3的體量
這方面的數據幾乎看不到任何機構披露，我們也是順着政策指向有的這次好奇
方法也是用的最笨的一個個打電話問的方式
所以今天不是什麼官方統計，而是身處市場一線的中介小哥們的體感數據
無法精確到具體人數但卻能做到佔比和畫像的相對準確
首先各板塊中介小哥給出的數字都圍繞30%
無非是類似閔行七寶這種的20%-30%，還是徐匯濱江這種的30%-40%
你會發現這種超30%的單身購房佔比板塊在所有板塊中佔近六成
淮海中路小哥説自己10個客户裏大概有3-5位客户都是單身購房
而且基本都二十來歲，學歷都比較高，有的是清北復交畢業的
寶山淞寶板塊的小哥手裏的單身客户比較多
他説政策放開後他手裏的客户就跟洗過似的，10個客户裏至少有3個是單身，而且還女生居多，像現在他手裏3個客户裏就有2個女生，一個是在靜安那邊工作的，一個是在寶山這邊
寶山上大板塊的小哥今年目前為止已經成交了11套，算很優秀的成績了
他跟我説這11單裏就有3套來自單身購房的貢獻
目前聽到最高單身購房佔比應該來自臨港
這裏的小哥説單身購房佔比可以接近50%，而且部分購房客户還會有15萬起步的臨港人才購房補貼
這些真實的購房案例幾乎是今年上海二手樓市“特產”
寶山楊行的小哥給我做了對比，去年他們門店10套裏差不多能有1套單身購房，但今年10套裏有3套
而這樣單身購房也確實直接作用每月的二手成交
閔行龍柏的小哥説上個月他們店開了18單買賣，而9月之前只有6單左右
靜安南京西路的小哥説他負責的俊豪國際今年成交了十幾套50平左右的小房子、總價都在300多萬左右，而購房者無一例外都是單身
也就是説今天無論我們唱票似的説着每月的二手成交多少套，這些數據細化再細化都會發現成交力量裏強有力的支撐除了置換之外
單身購房的力量已經來到成交主力階段
這些數據還值得深挖一層
02
單身購房正在為哪類房子買單
….統計數據之餘我最好奇的是這類購房羣體都在買怎樣的房
老實講開問之前我心裏已經有些預期
比如單身購房是不是總價低、面積小
畢竟支援的口袋只有兩個，而且買來自住的話也不需要三房
事實也確實如此
董家渡小哥手裏的有位單身女客户前幾天上車了桃園新村，浙江女生來上海工作，父母全款幫她買了套66平小兩房
金橋小哥前兩天剛剛成交的房子就來自單身女客户，總價不高300來萬
但更大範圍看真實市場遠比我預估更具體也更精彩
單身購房喜歡就近購房
大寧小哥總結了自己的單身客户，總價300-500萬，他們要麼就在大寧上班、要麼就是在南京東路、南京西路、靜安寺上班，用1號線通勤
靜安寺小哥説他的單身客户也都上車的小户型，同時客户們也多是在南京西路、南京東路、最多在陸家嘴工作的人羣
再不濟就是圍繞工作地點找地鐵半徑半小時內的家
莘莊小哥説自己9月底成交的IT客户，工作就在漕河涇周邊，最後買在了12號線沿線某二手小區
青浦新城的小哥跟我説最近有三四個單身小姐姐跟他看房，她們買的總價都在100-200萬，都圍繞青浦新城站看房，工作地點也都在中山公園附近
最火的應該是9號線，這條線上有漕河涇和徐家彙兩個工作地點，這條線上的中介小哥可能是今年對接單身購房人羣最多的
第二更偏向選擇市區
其實這裏的市區更適合細化一步，浦西
市區老破小還是郊區遠大新一直是剛需困擾的問題
但市調結果來看這題似乎並未困擾這波單身購房的客户
市區板塊的單身購房比例要普遍高於市區以外，浦西的佔比也要高於浦東
中遠兩灣城小哥説這裏的單身購房客户在所有客户裏佔比近半，大多以800萬左右的客户為準
古北小哥最近在帶的一位客户就是國外留學回來的，看中的就是古北這裏城市界面，打算貸款300萬左右，去買預算1000萬以內的房子
中山公園的小哥説他們這裏的單身購房客户以女生為主，她們希望不僅離工作地點近，也希望能擁有更具市區氛圍的居住環境
因為選擇市區的關係，單身購房都變得“不介意”樓層跟朝向
在我市調的所有板塊裏楊浦幾乎將這點演繹到極致
周家嘴板塊小哥的單身客户標的也是那種三四十平的小面積
總價只要185萬，但是東西朝向、一門關，並且還是個6樓
這位小哥跟我説哪怕是這樣得房子不僅好賣也好租
因為離地鐵比較近，旁邊就是新華醫院，那邊有很多實習醫生護士都要租房
重度依賴父母支持，這是第三點
幾乎所有市調門店的單身購房案例裏，除了單身購房以外
更重要的角色其實是單身人士的爸爸媽媽們
因為大部分都需要父母支持
雖然向父母開口要錢對於上輩人來説還有點難以啓齒
到8090後這代人買房其實開口難度小很多
基本都是獨生子女，家庭所有資源很自然流到獨生子女手中
徐匯濱江的小哥跟我説他手裏單身客户主要買在尚海灣豪庭、百匯園，因為這個板塊只有這兩個小區有1房
而上套單身購房客户就是來自江浙滬的獨生女，父母全款幫她買了套1房
更多數的情況是父母幫忙出首付的大部分，然後子女還貸
總之你會發現在低總價、小面積這些共性之上單身購房還有以上三個特徵
03
但説實話所有的特點裏最讓我印象深刻的是
單身女性購房的崛起
我市調的第三個問題會問到這些單身購房客户裏是男生多還是女生多
比較巧合的有兩個六四分
首先是市調裏超60%板塊經紀人跟我説這句
好像女生比較多
如果非得劃分單身購房裏面的男女比例，那麼這個比例又是4:6
人廣板塊的小哥的單身客户佔所有客户3成，而截至目前這些成交的單身客户裏的男女生比例就是2:3
北外灘的中介小哥眼下手裏的4位客户裏有3位都是女生，基本都是畢業五六年的狀態，有獨立還貸能力，學歷都在本科以上
太多這樣的男女比例劃分充斥本次市調內容
並且沒有刻意年齡劃分的意思
但確實30歲女生前後買房的狀態不太一樣
30歲以前的女生買房基本靠父母出資，不是付首付就是全款買
靜安曹家渡的中介分析自己對接的女生客户是這麼説的
畢竟是獨生子女，又不是説有很多孩子，就一個女兒，在上海又工作又不可能回老家，那隻能幫她提前買一套房子，家裏有兩套房子的就是賣掉一套
而我聽過的30歲以前的單身女性購房都使用着類似邏輯
背後的理由可能是婚前財產、可能是工作需要、也可能是房租跟房貸打平
七寶小哥説他自己賣的幾套，幾乎都是女方婚前馬上過完户，之後過個一兩個月再結婚，畢竟就是你會先買的話，你後期賣還需要經過對方同意
青浦徐涇中介小哥碰到一位單身女生客户，最後父母支持下上車了套兩房，女生還跟她説之前想過買公寓，現在有購房資格了公寓就不划算了
30歲後的女生買房更多靠自己了
寶山淞寶中介小哥最近就被自己客户震驚了，來自貴州的女生，來上海工作十多年，之前一直租房，放開限購後一次性付款160多萬買在了寶山
陸家嘴的小哥跟我説現在的30+女性收入相比30歲前更高，他今年有位單身女性客户，學歷很高，今年上車的一套400多萬的房子就基本靠的自己
更多情況下你會發現隨着晚婚年齡不斷被推遲
單身男女在沒找到對的人之前先上車對的房子是個不錯的選擇
這點似乎對女生而言尤其如此
04
為什麼會這樣
這樣的問題看似很好回答
畢竟放開了單身限購，漲的不就應該是這裏麼，是這些原因但還不夠
放開單身限購的同時還有兩個至關重要因素
首先今年價格下來很多
各個價段的房子從去年到今年下滑十個點並不是什麼誇張的事
就這還是建立在從去掉2023年以前降幅的基礎上
其次貸款也非常給力
為什麼有人敢在15%的首付比例上敢用足，就是貸款利率足夠低
曲陽的小哥跟我説，現在銀行貸款只要你能開出收入，基本上都能給你放貸
尤其再加上公積金貸款之後，還款壓力進一步變小
另外很小眾但也很真實的原因還是因為產業
部分板塊因為IT等產業佈局帶來的年輕人比較多，它的佔比會更高
楊浦的抖音每晚10點公司門口打車堵成翔，除了大家都這個點下班之外
跟他們都住公司附近有關，租的買的都有，這附近的中介二手成交客户裏單身購房佔比會遠超30%
同樣道理的還有今年的青浦朱家角
隨着華為小哥跟隨華為上海研發基地的整體搬遷
這裏的租房市場已經感受到了IT工程師的強大購買力，二手買賣更是如此
沒想到這麼遠的邊緣板塊二手和租房齊飛
而且有一説一華為整體購買力對比普通單身購房至少往上拔高30%，普通100萬的單身購房起步門檻，放在華為至少130萬起…
05
寫到這裏要收尾了，回看五十多份市調內容其實心裏有點感慨
每份市調內容都是此時此刻正在發生的樓市切片，也是今年上海樓市最大變化
不知道若干年後當我們再看回2024年的時候又會怎麼看
兩年前我跟自己的中介老師聊天
那時候市場也開始不斷放量政策，每次政策出來我都興奮的跟他説這個政策有多厲害
他是位從業16年的老中介，他每次聽完都搖頭説還行還行還行
他説有天上海要放開了單身限購才叫厲害
我當時覺得他有點瘋，沒想到最後被打臉的是自己
對於一個入行於限購年代的地產人而言確實無法想象今天這樣的限購放鬆程度
今天當我站今天這個時間節點回望
二手市場成交量不斷上浮，這個成交量在農曆新年來到時可能會暫停下
但明年三月的畫面又讓人非常遐想
這裏面不僅有單純的單身購房的貢獻，更有單身購房對小户型房東購買力釋放形成的新循環
總之單身購房比我想象的佔比來的多、影響也更大
也正在改變此時此刻的上海樓市
以上為正文，來自巧克麗麗