物業公司擅自上調物業費，業主拒絕交納，法院這樣判！_風聞

來源：湖南高院

-2024-

12/26

07:09

物業服務成本逐步攀升，

物業公司在未與業主達成一致的情況下，

將物業費從原來

0.9元/月·平方米提升至1.05元/月 · 平方米。

部分業主對此有異議未交納物業費，

物業公司以催交物業費為由提起訴訟，

法院會支持嗎？

基本案情

某物業公司與業主簽訂的《物業服務管理協議》約定物業費為0.9元/月·平方米。因物業服務成本逐步攀升，為維持物業服務質量，某物業公司擬提高物業收費，並與小區部分業主代表進行協商。之後，某物業公司在未與業主達成一致的情況下要求按1.05元/月·平方米交納物業費。

肖某等業主對某物業公司擅自提高物業費標準有異議，從而未交納物業費，某物業公司為催交物業費提起訴訟。

法院判決

法院審理後認為，調整物業費收費標準屬於應當由全體業主共同決定的重大事項之一 ，根據《中華人民共和國民法典》第二百七十八條的規定，應當由專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意。

根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》(法釋〔2009〕8號)第五條第一款規定，物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費，業主以違規收費為由提出抗辯的，人民法院應予支持。

根據《湖南省物業管理條例》第四十條第三款規定，物業服務合同期內，物業服務企業不得擅自提高物業服務收費標準。如需提高的，物業服務企業應當按幢公示擬調價方案、調價理由、成本變動情況等相關資料，與業主委員會協商，並經業主大會同意；沒有成立業主大會的，應當由相關物業管理區域專有部分面積佔比三分之二以上的業主且人數佔比三分之二以上的業主參與表決，並經參與表決專有部分面積過半數的業主且參與表決人數過半數的業主同意，並簽訂變更協議。

本案中，根據肖某提供的證據，某物業公司雖就物業費調整事宜與小區業委會進行過協商，但雙方並未達成一致，且無證據證明其調價符合法定要求和法定程序。

因此，對某物業公司要求按1.05元/月·平方米計算物業費的訴訟請求不予支持。

法官説法

隨着經濟的發展，物業服務企業的服務成本逐步攀升，但這不能成為物業服務企業逾越相關法律程序提高物業費的理由。

物業服務企業在作出調整物業費的決定前，應當向業主解釋説明調價方案、調價理由、成本變動情況以及小區未來相關設施建設規劃，以佐證現階段執行的物業服務收費標準已經不足以支持其正常開展物業服務，並同全體業主或業委會協商後確定。

經正當、規範程序通過調價方案，不僅可以維護調價行為的有效性，也可以減少摩擦，推動雙方在小區管理上達成一致，共同創建和維護和諧、文明、安定的小區。相反，如果不按照規定調整物業費，對業主將不產生拘束力。

來源：長沙中院