商住兩用小區的架空層，屬於業主共有嗎？_風聞

來源：山東高法

-2024-

12/30

07:36

一商住兩用小區的

架空層被開發商佔用

業主想要回來

能得到法院支持嗎？

一起來看看這個案例吧！

案情簡介

A小區是一個商住兩用小區，由B公司投資承建。該建築的1樓至4樓為商業區，歸屬B公司，5樓為架空層，6-32樓為住宅區，於2016年交付給購房業主。

自小區交付後至2020年，由B公司下屬物業公司提供物業管理服務。期間，B公司將中央空調室外機組安裝於5樓架空層，並在5樓建了一間宿舍。

2020年，A小區業主委員會更換了物業服務公司。2021年，業主委員會因5層架空層權屬問題與B公司產生矛盾。協商無果後，A小區業主委員會將B公司訴至法院，要求B公司支付2016年至2021年期間5樓架空層場地佔用費，並將5樓架空層空調機組佔用區域恢復原狀。

B公司辯稱，與A小區購房業主簽署的房屋買賣合同中已經約定不計入公攤面積的建築區域權利歸屬於賣方，5樓架空層未計入公攤面積，因此B公司享有5樓架空層權益。

法院審理

根據民法典、審理建築物區分所有權糾紛司法解釋及《深圳經濟特區房地產轉讓條例》等相關規定，小區停車場、廣告權益可以由開發商約定，小區內其他建築物公用部分均應歸業主共有。

關於A小區5樓架空層權屬問題。 架空層不屬於開發商可約定權益的部分，其應當認定為屬於業主共有部分，由業主共同管理。B公司作為開發商，在與業主簽訂的房屋買賣合同中，將本屬於業主共有的架空層約定由開發商享有相應權益。這一約定實際上排除了業主共同管理、共同決定的法定權利，與上述法律規定相違背，屬於無效條款，不產生法律效力。因此，B公司對架空層權利的主張於法無據，應向A小區業主委員會支付佔有使用費。

關於5層架空層空調主機佔用區域恢復原狀問題。 A小區為商業住宅兩用小區，B公司是小區1樓至4樓商業部分的權利人，同時也是A小區業主，有權對共有部分合理利用。在1樓至4樓未規劃相應設備安裝空間情況下，空調機組作為必要的設備，將其安裝在架空層屬於合理利用。

綜上，法院判決，B公司向A小區業主委員會支付小區5樓架空層佔有使用費。該判決已生效。

法官説法

小區架空層與小區內的道路、綠地、樓梯等區域一樣，都屬於業主共有部分。對於共有部分，業主有共同享有、共同管理的權利。共有部分產生的收益，在扣除合理成本之後也歸全體業主所有。同時，業主在享有權利的同時也負有分擔共有部分的管理費、維修費等義務。本案中，A小區業主對架空層享有權利，B公司應當支付佔有使用費。

對於房地產開發商來説，應嚴格按照規劃設計要求建設，及時交付架空層等公共配套設施，不得不當侵犯業主的公共利益。對於業主而言，在購買房屋時應仔細查看購房合同以及小區的規劃圖紙，明確架空層等特殊區域的規劃用途和權益歸屬。如果發現開發商存在擅自改變架空層用途等損害業主權益的行為，可以通過業主委員會尋求合法途徑及時維權。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百七十一條 業主對建築物內的住宅、經營性用房等專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權利。

《最高人民法院關於審理建築物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》

第三條 除法律、行政法規規定的共有部分外，建築區劃內的以下部分，也應當認定為民法典第二編第六章所稱的共有部分：

（一）建築物的基礎、承重結構、外牆、屋頂等基本結構部分，通道、樓梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附屬設施、設備，避難層、設備層或者設備間等結構部分；

（二）其他不屬於業主專有部分，也不屬於市政公用部分或者其他權利人所有的場所及設施等。

建築區劃內的土地，依法由業主共同享有建設用地使用權，但屬於業主專有的整棟建築物的規劃佔地或者城鎮公共道路、綠地佔地除外。

作者：李乾、蔣僖慧

來源：羅湖區法院、深圳中院