租期未滿，房東強制要求10天內搬離，違法嗎？_風聞

來源：法治日報-2024-12/3113:3812月30日

#70多位租客被房東要求10天內搬離#

話題衝上微博熱搜榜

引發廣泛關注

據報道

12月22日

居住在廣州天河區棠下大片北一巷

18號福星公寓的70多位租客

突然接到原房東陳女士

在羣內發出的通知

要求所有人在12月31日前全部搬走

據悉

70多位租客中

有約10位租客租房合同未到期

其他長期居住的租客合同到期後未續約

但依然按月支付房租居住

一名租客在接受採訪時表示

原房東要求收回租房合同

還要求租客與她簽署一個

“本合同作廢，並且

不得追償任何經濟損失”的協議

才能給租客退回押金

原房東表示

出現這種情況是因為房屋被人競拍所得

房子更換了新房東

要重新裝修後再出租

不再接受原有租户

對此，她將協助租客解決問題

此事引發網友熱議

許多網友認為

買賣不破租賃

支持租客依法維權

而類似情況

可能不僅僅發生在廣州

在評論區

網友紛紛留言表示有過類似遭遇

那麼

房屋被競拍

原有租賃關係是否失效？

租期未滿

原房東就強行要求租客搬離

是否合法？

簽署不追償協議才返還押金

違法嗎？

租期到期沒續約但繼續交房租居住

算自動續約嗎？

租房不續約會有何法律風險？

一起來看《法治日報》律師專家庫成員、北京大成（深圳）律師事務所合夥人劉廷彥律師的專業解讀！

1、房屋被競拍，原有租賃關係是否失效？新房東要重新裝修後再出租，不再接受原租户，違法嗎？

劉廷彥：民法典第七百二十五條規定，“租賃物在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力”。該條文即通常表述的“買賣不破租賃”原則。此外，《最高人民法院關於人民法院民事執行中拍賣、變賣財產的規定》第二十八條規定：“拍賣財產上原有的租賃權及其他用益物權，不因拍賣而消滅。”

可以看出，在“買賣不破租賃”原則下，只要承租人基於合法有效的租賃合同而實際佔有租賃房屋，且不存在法律規定的特殊情形的，即便租賃房屋因競拍發生所有權變動，原租賃合同並不會失效，對新房東仍有約束力，承租人仍有權要求繼續履行原租賃合同，直至合同期滿。新所有權人不得以租賃房屋已不屬於原出租人為由，終止租賃合同的權利義務，或者阻礙承租人行使租賃合同規定的權利。

根據《最高人民法院關於審理城鎮房屋租賃合同糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第十四條的規定，租賃房屋在承租人按照租賃合同佔有期限內發生所有權變動，承租人請求房屋受讓人繼續履行原租賃合同的，人民法院應予支持。但租賃房屋在出租前已設立抵押權，因抵押權人實現抵押權發生所有權變動或出租前已被人民法院依法查封的，又或者當事人在簽訂房屋租賃合同時就已達成合意排除“買賣不破租賃”原則的，“買賣不破租賃”原則將被排除適用。

2、租期未滿，原房東就強行要求租客搬離是否合法？房東要求租客簽署不追償協議才返還押金，違法嗎？

劉廷彥：租期未滿，原房東強行要求租客搬離不合法。基於“買賣不破租賃”原則，租期未到期，原房東不能單方面強行要求租客搬離。若要租客提前搬離，需與租客協商一致，並可能需支付賠償金或違約金。

在租賃合同有效的前提下，房東無正當理由要求租客提前搬離，本身就構成違約，以簽署不追償協議為押金返還條件，屬於利用優勢地位迫使租客放棄合法權益，顯然不合法。即便籤訂了這類協議，該協議也可能因脅迫或顯失公平等違背租客真實意願，租客有權依據民法典第一百五十條、第一百五十一條規定請求人民法院或者仲裁機構予以撤銷（具體需看租賃合同約定的爭議解決方式）。

3、租期到期沒續約，但繼續按月交房租居住，算自動續約嗎？租房不續約會有何法律風險？

劉廷彥：依據民法典第七百三十四條規定，“租賃期限屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但是租賃期限為不定期”。因此，租期到期未續約但承租人繼續按月交租金居住，在租賃合同無特別約定時，屬於不定期租賃，即原租賃合同繼續有效，但租賃期限變為不定期，不算嚴格意義上的自動續約。

根據民法典第七百三十條規定，不定期租賃，當事人可以隨時解除合同，但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。因此，租期屆滿不續約存在一定的法律風險：對出租人而言，若承租人繼續居住不搬走，出租人可能面臨無法及時收回房屋等風險；對承租人來説，面臨出租人隨時要求解除不定期租賃的風險，承租人需在合理期限內搬離，可能導致承租人遭遇無法及時尋找新住所或新住所租金較高等不便。在此，特別提醒，租期屆滿及時續約，才能最大程度保障承租人的有關權益。