北京上海頂級學區房價格大滑坡，20萬/平的“老破小”已成過去式

“我買的學區房過去一年價格狂降，幾乎一個月一個報價。”近期，某一線城市市民對記者反映稱。

許多年來，在“雞娃”家庭的追捧以及投資客的惡炒下，京滬頂級學區房幾乎是樓市中“不跌的神話”，就連二三十平方米的“老破小”最高都能賣到超20萬元/平方米。不過2023年這種類型的學區房創下較高跌幅，甚至有小區成交價較過去高點跌了10萬元/平方米。

過去的價格令人望塵莫及，而現在普通家庭“踮踮腳”也能購入一套頂級學區房了，不過這類房子還有投資價值嗎？如確實需要為孩子讀書購買學區房，又該如何選擇？

“老破小”學區房價格跌回7年前

董緯近期很鬱悶。2020年時，為了能讓女兒未來進入好學校，他賣掉了自己兩室一廳的房子，置換成了一套一室户“老破小”，之所以這麼做，是因為這套“老破小”對口當地“公辦第一牛校”美譽的小學。

董緯稱，自己當時花費接近400萬元，而房子面積還不到40平方米，由於房子實在太小，不夠全家住，董緯又在離自己公司比較近的片區租了一套兩室一廳，暫時將這套學區房租了出去，“以租養租”。

原本董緯覺得自己的操作很精明——過幾年等女兒到了上學年紀，就可以穩妥進入頂級的公辦小學，“以租養租”壓力也並不大，等學區價值使用完畢，還可以將學區房轉手，説不定能小賺一筆。

他告訴記者，這種操作模式叫做“佔坑”，也就是以低總價購買一套頂級學區房，只為佔住學位，實際上這種房子往往面積極小，居住價值並不高，不適合一個家庭居住，全家還要另外租房住。

到2021年時，學區房市場依然狂熱，董緯購買的房子總價還有一定程度的浮盈，2022年時市場已見下滑，跌回了董緯入手時的價格，他便安慰自己：“反正女兒上學總歸是要用到的。”

到了2023年，董緯不淡定了，近期他告訴記者：“幾乎每個月都在下跌，一個月一個價。”當時董緯入手一室户的價格，如今已經足夠買下同小區兩室一廳。他懊悔地表示：“買早了！”

記者瞭解到，董緯購買的小區，是板塊內成交量最高的一個老小區，樓齡普遍達到三四十年。據貝殼找房App，2023年12月，該小區一套48.29平方米兩室一廳，以360萬元的價格成交，成交單價是7.5萬元/平方米。

而根據歷史成交記錄，該小區在2023年4月時，成交價還普遍在9萬元/平方米以上，3月時有數套小户型成交單價超過10萬元/平方米。

2021年時，該小區一套成交單價最貴的房子，價格超過了13萬元/平方米，房屋總面積還不足35平方米，賣了450萬。近期成交單價相比這一高點，已經跌去約5.5萬元/平方米。看來董緯所説“幾年前一室户的價格如今足夠買下同小區兩室一廳”並非虛言。

一個奇特的現象是該小區部分房源的掛牌價，比近期的成交價更低。根據貝殼找房App，該小區有68套掛牌房源，一套50.8平方米的兩室一廳，掛牌單價僅7萬元/平方米，一套48.8平方米的南北兩房户型，掛牌單價為7.1萬/平方米。

同板塊的另一個小區是上世紀80年代建成的，目前也面臨差不多的狀況。該小區也對口頂級小學，2018年時就有房子成交單價突破13萬元/平方米，從2018年到2022年，價格一直較為堅挺。而近期該小區成交了一套35.82平方米的一室一廳，成交價僅為275萬元，單價7.6萬元/平方米。

有學區房成交價驟降10萬元/平

位於北京市海淀區萬柳板塊的蜂鳥家園，也曾是北京中產非常熱衷購買的學區樓盤。

這裏對口綜合實力在全北京排前三名的小學——中關村三小。而蜂鳥家園又以面積小、總價低著稱，非常適合“佔坑”掛學位，家長們花數百萬元，就能讓孩子讀頂級名校。此前拍出36萬元/平方米、名震全國的萬柳書院小區，就位於該板塊，對口同一所小學。

在2021年的價格巔峯期，蜂鳥家園一套44平方米的住宅，成交價達到了985萬元，單價超過22.4萬元/平方米。不過到了2023年年末，一套52平方米的開間成交總價回落至617萬元，單價11.9萬元/平方米，對比價格高點，大約降了10萬元每平方米。

記者查閲貝殼找房中該小區的掛牌信息，發現蜂鳥家園目前總價最低的一套房報價620萬元，面積為43平方米，單價僅為14.4萬元/平方米，此外還有大量掛牌單價低於14萬元/平方米的房源。

位於五道口的小區華清嘉園，曾是許多互聯網大佬的起家之地，這裏也因為對口中關村二小而成為知名學區房小區。該小區2020年掛牌價最高突破16萬/平方米，2021年價格高點時房屋成交價格曾達到14.5萬元/平方米，而現在許多房源掛牌價已調至11萬-12萬元/平方米。

專家建議：兼顧學位需求和居住舒適度

綜合京滬兩市學區房的表現，不難發現一線城市的頂級學區房過去一年來的價格走勢可以用“跳水”來形容，跌幅甚至大於普通類型的住宅。

中原地產資深分析師盧文曦認為，過去高價學區房的本質是學區溢價疊加了房價上漲預期，如今隨着各地出台教育政策對學區進行調控，以及大力發展集團化辦學，頂級學區的附加值已顯著降低，再加上2023年房子本身價格也在一路下行，學區房自然跌得比普通房子更厲害。

“過去，在對學區房的惡性炒作中，學區房價格早已偏離應有的價值，現在則處於合理迴歸的狀態，價格跌下來很正常。”盧文曦對記者説道。

盧文曦表示，他觀察到近兩年來學區房的投資活動已經明顯降温。

出生人口的減少，極大降低了投資客對炒作學區房的預期。“這並不意味着學區房未來就一文不值了，頂級學校仍然具備稀缺資源，還有一部分人在追求讓子女去讀好學校，這種需求是一直在的，但是過度炒作已經不存在了。”盧文曦説道。

一般來説，住房具有居住屬性和投資屬性，隨着房價進入下行週期，房子的投資屬性變弱，現階段，買房人普遍更看重居住屬性，即房子要更大、更舒適。而曾經熱門的那些學區房，多數都不具備居住屬性，過去炒作學區房時，投資者都認為面積“越小越好”，只要能掛户口就行，這也是如今學區房“超跌”的因素之一。

如果購房者確實有為孩子讀書而買房的需求，接下來該如何選擇學區房？盧文曦建議，購房者應該兼顧學位需求與居住需求，在預算範圍內，儘量選擇居住屬性強的房子，至少得是適合全家居住的兩房或者三房，那種僅僅用來掛户口的二三十平方米住宅，投機成分過高，未來價格波動可能更大。

（作者：馬一凡）