5600億美元債務壓頂，美國新一輪銀行業危機襲來？

自2020年疫情爆發以來，隨着居家辦公的盛行，美國商業地產市場一直處於動盪之中。

最近紐約社區銀行和日本青空銀行（Aozora）的暴雷提醒人們，這波商業地產蕭條大潮對於一些銀行的衝擊可能才剛剛開始。

本週三（1月31日），紐約社區銀行（NYCB）2023年四季度意外報虧、股息猛砍超三分之二，當天股價一日跌近38%，創上市三十年來最大跌幅，週四該股刷新23年來的最低點。

週四，日本青空銀行（Aozora Bank Ltd.）也財報暴雷，預計全財年淨虧損280億日元（1.91億美元），而之前的預測為錄得利潤240億日元，當天該行股價跌超20%。

市場分析認為，這些銀行股暴跌的背後代表着美國商業房產市場自新冠疫情爆發以來持續動盪。

然而比起當前的虧損，更加雪上加霜的是，根據美國抵押貸款銀行家協會的數據，數百座美國大型辦公樓的商業抵押貸款於今年到期，總價值1170億美元，而截止2025年底，則有高達5600億美元的貸款到期，這些地產所有者可能難以在當前高利率環境下進行重新融資，美國大量商業地產面臨卻難以償還或重新融資困境，或將進一步引爆銀行業危機。

銀行業風暴全面蔓延

週三紐約社區銀行的暴雷彷彿觸發了多米諾骨牌效應。週四，日本青空銀行警告在美國商業房地產方面的投資可能出現鉅額虧損，預計全財年淨虧損280億日元（1.91億美元），而之前的預測為錄得利潤240億日元，當天該行股價跌超20%。日本青空銀行將其不良寫字樓貸款價值減記了58%。

數據顯示該銀行的美國寫字樓貸款約佔其投資組合的6.6%，即約18.9億美元。日本青空銀行表示，其中價值7.19億美元的21筆寫字樓貸款被列為不良貸款，因此該銀行將其美國寫字樓貸款損失準備金率從9.1%提高至18.8%。

松井證券公司（Matsui Securities Co.）高級市場分析師久保田智一郎（Tomoichiro Kubota）表示：“這令人震驚。”他補充道，“人們預計最壞的情況已經過去，銀行已經撥備了足夠的準備金。”但事實可能並非如此。

在歐洲，德國最大銀行德意志銀行披露，2023年第四季度對美國商業地產的損失準備金同比增長四倍多。該行為其相關投資組合計提了1.23億歐元（1.33億美元），遠超2022年同期的2600萬歐元，幾乎是該行2023年第三季度撥備金額的兩倍。

接二連三閃爍的紅色警告信號，不僅表明寫字樓貸款違約海嘯仍可能發生，而且銀行在面臨即將到來的“大危機” 時，準備金仍然嚴重不足。

地區性銀行面臨重大風險

商業地產價值的持續下滑可能讓銀行面臨難以預測的商業地產貸款損失。由於疫情導致人們轉向遠程工作，且利率迅速上升，手頭拮据的借款人再融資成本提高。億萬富翁投資者Barry Sternlicht本週警告説，寫字樓市場將面臨超過1萬億美元的損失。

對於銀行來説，這意味着可能會出現更多違約，因為一些房東難以償還貸款或乾脆搬離建築物。

“這是市場必須考慮的一個重大問題，”專門從事不良資產重新談判的紐約Keen-Summit Capital Partners LLC負責人哈羅德·博德温（Harold Bordwin）表示。 “銀行的資產負債表沒有考慮到這樣一個事實，即有大量的房地產貸款在到期時不會得到償還。”

穆迪投資者服務公司表示，在週三的事態發展之後，該公司正在考慮是否將紐約社區銀行的信用評級下調至垃圾級。

根據商業地產數據提供商Trepp的數據，到2025年底，銀行將有合計約5600億美元的商業地產債務到期，佔同期到期房地產債務總額的一半以上。地區銀行尤其容易受到商業地產行業的影響，並且比大型銀行受到的打擊更嚴重，因為它們缺乏可以抵禦風險的大型信用卡組合或投資銀行業務。

週三， KBW地區銀行指數下跌6%，這是自去年3月硅谷銀行倒閉以來最糟糕的表現。該指數週四又下跌3.2%。

摩根大通去年4月份發佈的一份報告顯示，商業房地產貸款佔小銀行資產的28.7%，而大銀行的這一比例僅為6.5%。

財富管理公司聖詹姆斯廣場（St. James ’s Place）的首席投資官賈斯汀·奧努庫西（Justin Onuekwusi）表示：“很明顯，商業地產和地區銀行之間的聯繫是2024年的尾部風險，如果金融市場出現任何裂縫，它們可能出現在商業地產和銀行部門。”

Maverick Real Estate Partners負責人David Aviram警告：“與2024年和2025年即將發生的違約情況相比，迄今為止銀行報告的拖欠貸款比例只是滄海一粟。銀行仍然面臨重大風險，即將出現的利率下降並不能解決銀行的問題。”

然而，美聯儲主席鮑威爾在昨天的聯邦公開市場委員會（FOMC）會議上向商業地產行業傳達了進一步的壞消息，他在警告稱3月份的降息可能不會發生的同時，美聯儲從政策聲明中刪除了以下句子：“美國銀行體系健全且富有彈性。”

質疑者指出，美聯儲不再認為“美國銀行體系健全且有彈性”——這是近期經濟動盪的信號，還是之前只是一個謊言，現在銀行業多米諾骨牌再次倒下，這也代表着美國銀行業不僅不再穩健，反而面臨着潛在的系統性危機。

非公開REITs遭大規模贖回

商業地產除了通過銀行獲得資金，信託也是地產企業的重要融資渠道，然而隨着商業地產的危機逐步顯現，投資者正在紛紛撤資。

與公開交易型地產投資信託基金一樣類似，非公開交易型房地產投資信託基金（REITs）通過投資商業地產，為投資者帶來收入和增值，同時還因支付高股息而受追捧。主要區別在於，公開交易型地產投資信託基金的股票在證券交易所交易，而非公開交易型通過財務顧問進行投資。

隨着對陷入困境的商業地產擔憂加劇，非公開交易型REITs遭遇鉅額贖回，黑石集團和喜達屋資本等大型基金發起人的籌資規模急劇下降。

與此同時，由於投資者急於套現，贖回申請激增，基金受到大量贖回請求的衝擊，不得不調整基金規則，限制人們在擠兑期間贖回資金的速度。投資銀行Robert a.Stanger&Co.的數據顯示：流入與贖回之間的不平衡使非公開交易型REITs整體資產淨值從一年前的峯值1100億美元下降到了960億美元，這也給發起人帶來了出售資產以滿足贖回要求的壓力。

自2022年以來，全球最大商業地產基金——黑石旗下基金以高於其賬面價值的溢價，出售了總價值160億美元的房地產資產。去年出售了位於聖安東尼奧希爾度假村的JW萬豪酒店、拉斯維加斯賭場度假村Bellagio22%的股權。該公司表示這兩筆交易都帶來了鉅額利潤。

對於許多基金來説，好消息是最近幾個月流入和流出之間的不平衡在減少，此外發起人也指出，情況正在改善，許多投資者等待取回資金的時間縮短了。儘管如此，但如果繼續失衡，其他非公開交易型REITs也將面臨出售資產的壓力。

高利率大幅提高借貸成本是導致美國商業地產陷入困境的主要原因，雖然利率已經開始下降，但分析師預計利率會在2024 年下降程度不足以緩解美國房地產行業面臨的壓力。商業地產還面臨着其他壓力，如取消贖回權案件的增加和貸款縮減到歷史最低水平。

非公開交易型REITs吸引力下降的另一大原因是，高利率帶來了5%左右的高利息，與利率處於歷史低位時相比，債券和存款單等其他投資品現在更具競爭力。千億美元債務今年到期由於利率上升、租金下滑等問題，美國大量商業地產面臨難以償還的問題，分析指出可能造成美國一些房地產開發商破產以及市場整體損失。

千億美元債務即將到期

一方面，利率上升增加了融資成本，其中許多貸款是在十年前利率較低時期簽訂的，當時的利率遠低於當前水平，而現在商業抵押貸款的利率幾乎翻了一番。

Cohen&Steers的房地產策略負責人Richard Hill表示，我們正處於辦公樓市場低迷初期。他指出，這種情況不是由基本面因素驅動的，而是與融資成本上升有關。”

另一方面，商業地產負債過重，無法一次性大額償還。與美國住宅貸款不同，商業抵押貸款幾乎完全是隻付利息的。開發大型物業的開發商通常有較低的月供，但在抵押貸款到期日時面臨與原始貸款金額相等的一次性大額付款。這種結構在短期內減輕了借款人的財務壓力，但在貸款到期時帶來了巨大的償還壓力。

此外，商業地產租賃表現不佳。新冠疫情和隨之而來的辦公空置率增加對辦公樓的財務狀況產生了不利影響。由於疫情導致的遠程工作模式的普及，許多辦公樓的出租情況受到了嚴重影響。

值得注意的是，商業地產違約損失可能產生廣泛的影響，一部分債務通過商業抵押債券（CMBS）融資，這些債券由保險公司、養老基金和個人投資者持有。

美國目前大約有8000億美元的CMBS，其規模較大，影響廣泛。而CMBS違約率正在上升，根據房地產數據公司Trepp的數據，由CMBS融資的辦公樓貸款的違約率在11月底達到了6%，而一年前這一比率僅為1.7%。

同時，違約還可能給區域銀行帶來壓力，12月美國經濟學家發現，銀行資產負債表上40%的辦公樓貸款處於負資產狀態，這可能給持有這些貸款的數十家區域性銀行帶來問題。