“經濟學家建言2024中國經濟”系列| 趙燕菁：“居者有其屋”，中國房地產需要兩條腿走路-趙燕菁、王慧

2023年受房地產市場下滑影響，中國經濟增長出現一定疲態。本輪房地產市場下行的原因是什麼？目前出台的一系列調控政策效果如何？治沉痾防新疾，房地產市場的問題到底需要一張怎樣的藥方？

對此，廈門大學教授、中國城市規劃學會副理事長趙燕菁在接受“經濟學家建言2024中國經濟”系列專訪時表示，中國可以學習新加坡模式，實行保障房和商品房並舉的策略，既能實現“居者有其屋”，又能確保房地產市場的流動性和融資功能，推動城市發展和社會穩定。

“經濟學家建言2024中國經濟”系列，是觀察者網和復旦大學中國研究院聯合推出的重磅訪談節目，邀請國內外著名經濟學家，從房地產、地方債、鄉村振興、金融強國、高質量發展等諸多領域前瞻並建言2024年中國經濟，敬請關注。

【訪談/觀察者網 王慧 整理/房佶宜 林琛力 編輯/周小婷 朱敏潔】

觀察者網：趙教授您好，我們首先來關注一個數字，2023年全國房地產開發投資同比下降9.6%。房地產行業從2021年下半年呈現下行態勢，到現在已經兩年多了。您覺得本輪房地產的下行週期和之前有什麼不同？下行的主要問題出在哪裏？

趙燕菁：首先感謝觀察者網的邀請，在回答問題之前，想先跟大家説幾句題外話。我個人經常提出一些所謂“另類”的觀點，大家往往不是很容易接受，包括今天的一些看法，希望大家批判地接受。

我覺得觀察者網應該有一些不同的意見，供各方參考，兼聽則明。國家也好，社會也好，不能只有一個聲音。我今天也是以這個態度來跟大家交流。

回到剛才的提問，我認為2024年中國房地產處在一個非常關鍵的時期。

之前大家沒有想到中國經濟、特別是房地產會下滑這麼嚴重，也沒有想到房地產的下滑會對整個經濟拖動這麼大。但現在發生了，怎麼辦？

我認為，2024年是一個轉折點，要不就往下，要不就往上。如果今年房地產問題處理不好，繼續下滑，會非常危險。因為我們國家房地產的底層不是住房問題，而是金融相關問題。這和汽車產業、芯片產業以及包括餐飲業、旅遊業等在內的民生產業都不一樣，這些行業不像房地產那樣與金融的關係那麼密切。

此外，在世界上其他國家，這二者之間的聯繫也不像在中國那麼密切。其他國家的金融底層，有的是股票，有的是國債，不像中國金融的底層，特別是我們現在的貨幣發行，和房地產密切相關。

我們今年一定要制止房地產下滑，因為現在無論是消費不暢還是投資不足，歸根到底都是貨幣出了問題。

為什麼以前貨幣好好的，現在突然出問題了？因為受房地產影響太大。只要房地產下滑，整個金融系統都會受到衝擊；而金融系統受到衝擊，即使不做房地產的人，都會受到影響，因為整個貨幣和國家的債務會萎縮，現在的貨幣就是債務創造的。於是大家突然發現自己的錢沒了，消費者沒了，客户沒了……所有這些歸根結底都是因為房地產。

那麼，這次房地產下滑是週期性的嗎？是不是過兩年又恢復了？我們只要忍一忍，等出清了，房地產就會恢復？甚至有人説，某些房地產政策一取消，是不是就會反彈？

我覺得這一次可能和以往不太一樣。以往在城市化的趨勢下，農村人口向城市大規模轉移，城市人口在增加。過去這二三十年，農村人口向城市的轉移是史無前例的，這麼短的時間內，有好幾億人進入城市，大約和某些發達國家的人口差不多。這就促使一段時間內整個投資需求、房地產需求出現非常規的增長。但這時候發展得越快，結束得也越快，這就是我們的問題。

現在我們要做的一個大判斷是，中國的城市化是否到尾聲了？如果不是，這次房地產下滑就是週期性的，過兩年，人口又從農村回來了，城市又會擴張，經濟再次發展。就像過去這二三十年裏面我們有過幾次經濟下滑，但等一緩過勁來，農村人口又開始恢復湧入城市。

但我估計這一次比較困難，因為從農村向城市轉移的人口基本趨於穩定，城市人口基數很大，農村人口基數很小，不會再有以前那麼大規模的轉移。而房地產是城市擴張的一個基礎保證，所以房地產會持續下滑。當然，有些城市還會增長，但大部分城市都會處於比較平穩、甚至是開始收縮的狀態，這是和以前最大的不同。

觀察者網：現在各級政府都在推出各種政策，促進房地產市場的復甦和平穩發展。您覺得這些政策的效用如何？房地產市場恢復到哪種程度算是比較健康平穩，有什麼具體的參考指標或信號嗎？

趙燕菁：我國此前政策的最大問題，就是把房地產當作一個產業。2023年中央政府做出了一系列決定，表明我們對房地產的認識有了根本性改變，即房子實際上分成兩類，一類是大家在市場上交易的投資型商品，另一類是保障性的住房。

將房子分為兩類，就有兩類衡量房地產是否恢復的不同指標；不能用這個指標衡量説房地產恢復了，用那個指標衡量就説房地產下滑了。如果只用其中一個指標衡量，總有一個滿足不了，要不就是房地產下滑崩盤，要不就是房價太高，老百姓買不起、住不起。

從兩種房子類型來看，作為投資型的房地產，那就要放開，必須有流動性，不能限制它的交易；如果限制交易，就會失去流動性，那它還是商品嗎？如果沒有流動性，就不能用來做抵押，因為銀行拿到以後脱不了手，也就沒有資本價值。

中國經濟的底層，有很大一部分是和房地產相關的。個人、家庭貸款基本都靠房子作抵押，地方政府的鉅額負債，也是用不動產做抵押，企業能拿到很多貸款就是因為它的土地值錢，而不是因為它的利潤有多高。所以，必須讓投資型房地產有流動性，價格高低不重要，重要的是有人買、有人賣。

房地產市場是否恢復的其中一個指標，就是商品房市場一定要恢復交易，不能是大家都在拋。資本市場就是這樣，越是大家一起拋，就越貶值，反過來又促使一起拋。這就是資本市場和商品市場的區別，資本市場是買漲不買跌，商品市場則是便宜打折，肯定搶手。

但是我們也不能用管理資本市場的方法去管理房地產市場，因為房地產還有另一個屬性。它和股票不同，人要住在房子裏，如果股票一直上漲，不會影響日常生活，但如果房價一直上漲，居住功能就會受到影響，所以真正好的解決辦法就是把兩個屬性分開。

這就意味着，衡量房地產是否恢復的另一個指標，就是能否實現居者有其屋。你進入一個城市，理論上就應該能買到或者租到房子，能在這個城市住下來。

觀察者網：也就是説，商品房市場流動性要好起來，保障房的建設和供給要跟得上。

趙燕菁：全覆蓋，都滿足，這就是好的表現。商品房賣的價格越高，説明資產估值越高。

世界上很多國家和城市都有住房危機，跟股票市場一樣，一會兒繁榮，一會兒衰落，一會兒崩盤。但是，新加坡很少受到房地產衝擊的影響，非常穩定，這是因為新加坡80%以上都是保障性住房，政府提供的組屋價格很穩定，不受市場波動的影響。但與此同時，新加坡的房價是全世界最高的，中國、東南亞、中東等全世界的富人都到那裏買房；新加坡不限制購房，因為一旦限購，脱不了手，誰敢去新加坡買房？

新加坡達士嶺組屋。圖自視覺中國

其實中國也應該這樣，像一些頂級城市北京、上海等，都應該放開，讓全世界的人都來買，越貴越好；但我們老百姓基本不住這種房子，所以房地產市場要有兩種價格。

觀察者網：正如您所言，從2023年下半年開始，保障性住房備受矚目。8月25日，國常會審議通過的《關於規劃建設保障性住房的指導意見》可以説是一份標誌性文件，其中明確了兩個目標：第一，加大保障性住房建設和供給，讓工薪收入羣體逐步實現居者有其屋；第二，推動建立房地產轉型發展新模式，讓商品住房迴歸商品屬性、滿足改善性住房需求。這兩個目標，能否理解為中央政府正在推動新一輪“房改”，為什麼？我們國家最終要實現怎樣的住房結構才是比較理想的？

趙燕菁：這份文件中，你剛才提到的兩句話是核心的核心，雖然表面上是講保障房，實際上就意味着雙軌制，這個政策是非常重要的轉折。

不建保障房，商品房根本放不開。你敢放嗎？一旦放開房價就會上漲，漲到大家都買不起，社會會不穩定。因此，建設保障房的一個很重要目的是將兩類房子分開，才能救活另一個。

我們一定要理解保障房和商品房的關係。保障房是穩，而商品房要有流動性，就必須接受它的波動。房地產市場的比例關係，取決於你是求穩還是求資本性。保障房比重越大，就越穩，社會越不容易波動；因為房價上漲和你沒關係，反正是保障房，也賣不了，房價也很便宜，能住得起。而富人想要的是隨時可以把自己投資的商品房脱手，如果要流動性更高、有更多的資本能抵押，那麼商品房佔比就要高。

此前中國房地產市場上商品房比重非常高的原因在於，在我們國家高速增長時期，建什麼都需要錢，要用房地產做抵押；家庭拿房子做抵押，政府拿地做抵押，才能融資。所以可流動性的、資本性的土地和住房供給，必須有一定比例。

但現在我們的基礎設施基本都建成了，即使再賣更多的地，也幾乎沒有基礎設施可建了。這時就應該轉向“穩”，加大保障房比例，保障房比例越大，市場波動就越小。就像前面説的，新加坡房地產市場為什麼非常穩？因為80%左右都是組屋，市場房價波動跟這部分一點關係都沒有，房價漲跌再厲害，也只佔20%而已。

觀察者網：您覺得我國保障房比例達到多少比較合適？目前就整體來看，我國房地產已經到了供大於求的狀態。

趙燕菁：我個人認為，我們保障房推出晚了，其實在5年前、甚至更早一點的時候，就應該大規模建設保障房，大量減少商品房的供給。

我們商品房出現問題的原因就是供給太多，一定要保持商品房供不應求的狀態，才有流動性，大家才願意買。一旦供大於求，再好的東西，一個人有三四套、四五套，還賣給誰？就會失去流動性。

前段時間，中國房地產政策的一個較大失誤或者説考慮不周的地方，就是採取增量壓價的政策，即增加住房和土地供給，把房價打下來。這是非常錯誤的，現在後遺症很嚴重。

我們的“增量”應該是增加保障房的數量，從五六年前開始，就應該大幅減少商品房供地。如果那時就有《關於規劃建設保障性住房的指導意見》，增加保障房，漲多少都不怕，也不會出現今天的暴跌。

現在我們總是説恒大如何、碧桂園如何，但如果政府不賣地，它們想崩盤也沒機會，問題還是我們的商品房供給量太大。所以，我覺得2023年的房地產政策是新一屆財經班子做得非常正確的一件事，必須要把供給降下來，同時保障必須要上去，這兩個是一回事。

已成為爛尾樓的恒大杭州商業中心，以往明顯的恒大標識也不見蹤影。圖自視覺中國

觀察者網：現在推進保障性住房建設，也面臨着許多具體的難題，比如建多少，怎麼建，資金從哪裏來，怎麼定價，怎麼配售，怎麼管理？……您對此有什麼建議？

趙燕菁：既然大家都覺得建保障房是正確的，那為什麼以前不建？説穿了，還是因為沒錢。改革開放前，我們國家全是保障房，為什麼要建商品房？因為保障不了，全世界沒有任何一個國家能夠靠政府給大家提供福利住宅。

我們以前的房地產存在各種各樣的毛病，但為什麼發展至今，所有的住房、高樓大廈都是靠房地產解決的？因為房地產有一個非常重要的功能，就是能把政府基礎設施的未來收益貼現過來，所以我們才有錢。

政府在城市裏修建大量的公共基礎設施，如道路、管線、學校、醫院、機場、火車站等等。像道路這類設施，我們都是免費使用的。那麼，錢都跑哪兒去了？實際上全跑到住房裏去了。地鐵一修、學校一建，房價就會上升，如果旁邊還有公園，房子就更升值，這就是公共產品的溢價。公共產品沒法售賣，就通過房子給它貼現過來，人們買房子就是買了這些水電、地鐵的基礎設施，所以房子有很高的流動性，大家都願意接受，這是融資的來源。

但是如果保障房也這麼貼現，那還是保障房嗎？保障房就一定要便宜，不能比現在市場上的房子更貴。那麼，保障房的收益怎麼來？不解決收益問題，就沒有一個政府願意建保障房，因為都是貼錢的。所以，保障房的供給，首先要解決資金來源問題。

當基礎設施建設基本停止後，地方政府不缺錢修路、修橋、修機場，而是缺錢來維護這些機場、學校，給公務員、環衞工人等發工資，這筆錢必須從税收裏來，必須要有現金流覆蓋，而不能用一次性賣地的錢給大家發工資，因為這是兩類不同的錢。

在財政中，賣地的錢都進入土地基金，而不是財政預算。進入財政預算，就可以用來發工資，進入土地基金，必須用於資本性建設。而在路橋等建設需求下降的情況下，房子的目標也就變了，要以獲取租金、現金流為主。

圖自觀察者網

但是在中國有一個特點，就是税收不是從個人來的，個人所得税即直接税的佔比很小；我們國家最大的税收，例如增值税等等都是機構繳納。你在我的城市裏面就業，雖然你個人交的税沒多少，但你就職的企業交得多，也就是企業替你交了。

所以，政府要給老百姓或城市居民提供廉價住房一定要有條件，不能是福利發放，政府也發不了。那麼，政府的錢從哪兒收回來？就要和產業掛鈎。

政府提供廉價住房的目的，是為了吸引企業過來交税。越能把房價壓下來的城市，企業越願意去。因為城市房價太高，企業招工就很貴，就活不下去。勞動力最大支出項就是住房，只要把房價壓下去，所有勞動力都會變得便宜，但他們的淨收入比例並沒有降低，只是因為支出減少了。

基於保障房想要達到的上述目的，提供保障房的條件變成了不是在一個城市有户口，而是必須有就業。你只要在我的城市就業，交五險一金，我就認為你在交税，就可以滿足一定的申請保障房的條件。雖然保障房價格可能低於市場價格，可能政府沒賺到錢，甚至貼錢提供保障，但你所在企業交的税足夠覆蓋你的支出。這樣一來，政府就從賣地的一次性資本性收入，變成經常性税收，城市也就完成轉型了。

在未來10年、甚至從現在已經開始，政府缺的不是資本而是税收，缺的是一般性收入，並且這個缺口會非常大。現在我們的社保、醫保全都要從一般性支出裏出，沒有税收是根本扛不住的，所以應該把政府收入從一次性的賣地變成持續性的税收。而途徑就是從保障房裏收，因為保障房才能保證你的城市能夠有企業活下來，在這裏交税。

觀察者網：大家很關心的一個問題，就是住建部明確保障性住房不得上市交易、實施嚴格的封閉管理。也就是説，保障性住房不能變更為商品房，流入市場。那麼對於購房者來説，就要有一個相應的退出機制，在退出機制的設計上您有什麼建議？

趙燕菁：購房者為什麼要退出機制？買了，就住在裏面；退出，就交給政府。政府用原價再內循環，賣給其他需要的人。

觀察者網：政府要買這個房子？如果購房者現在買了保障房，住到一定程度想要改善住房，要去買商品房，要把保障房賣掉，您的想法是政府把這個房子買下來？

趙燕菁：不是政府買下來，你只能賣給同樣具有申請保障房條件的人。新的大學畢業生、新的農民工可能買不起商品房，但他們在城市繳納五險一金，符合保障房資格，就賣給他們。

新加坡的組屋也可以賣，但賣組屋的人也必須遵守賣組屋的條件。如果有一天突然想買豪宅改善下住房，就必須從組屋退出。打個比方，李嘉誠也可以買組屋，但只能在一方享受。

新加坡把這兩類房子分得非常清楚，我們就分得不太清楚。我國以前的經濟適用房就出現這個問題：有人買了以後過兩天退出來，然後過兩天又進去，又退出來，在市場上從保障房、經濟適用房進去，從商品房出來，從中套利，最後就把經濟適用房搞垮了。

其實，新加坡剛開始是嚴格封閉的，不允許居民又買商品房，還享受保障房待遇，兩邊都沾光。不過，後來我聽説新加坡政府允許一部分有組屋的人可以買商品房，但條件是必須住在組屋，買的商品房可以租給其他人作為投資。這是很後來才有的政策。

當然，新加坡房地產市場也不是完全沒問題，過於封閉導致它的融資能力特別差。所以從新加坡的經驗可以得知，保障房嚴格封閉管理也會帶來兩個問題：

第一，它的資金不能通過社會金融資本來解決。保障房成本很高，因為政府的土地成本就很高，即使是按基準價給房地產商，也很高。在這種情況下，怎麼才能降得更低？我認為，如果完全不讓這房子上市，它就永遠不可能在銀行裏獲得融資，就必須得政府融資或者通過個人公積金來進行償還。

第二，個人財富增長較慢。買了保障房，一開始是省錢了，但今後房價上升與你無關。假設你和鄰居住一樣的房子，鄰居是商品房，你家是保障房，鄰居到時候把房子一賣，套現幾百萬，但你不行，你只能幾十萬還給政府了。

到那個時候，恐怕有很多人會後悔買保障房。看着周圍的房價上升，就想找政府遊説，希望能夠入市賣掉，但政府堅決不能同意，一入市就是套利，因為你買的時候便宜。

2023年12月24日，位於江蘇海安高新區的保障性住房工程正在加緊施工。圖自視覺中國

這就是政策必然帶來的後果。所以我想，有沒有可能像當年房改一樣，假如説5年後允許上市會出現套利，那能不能拉長年限，允許在20年、30年後上市？這時候屋主這一輩子基本上也就“賣”給這個城市了。

如果是這種情況下允許上市，會出現什麼結果呢？

首先，銀行可以給你貸款了，不管政府投資多少，你的租金對於銀行來説就是按揭，交到20年以後，還剩下幾萬元，可以一次性補齊，房子歸你。這種情況下，銀行就願意抵押，因為貸款非常安全，如果你違約，銀行可以把房子收回來，到市場上一賣，大賺特賺，銀行恨不得你違約。但你一定不肯違約，借錢也得買下來，因為買下來之後到市場上一賣，你就能大賺特賺。所以，這種違約會非常少。

對銀行來説，這是非常好的抵押品。對政府來説，好處是不用出錢了，完全引進社會資金。對家庭來説，比如現在租房子，哪怕交的房租再便宜，最後租金也拿不回來；但是如果用我説的這種方法，房租是按揭，不管交多貴，哪怕比市場的房租還高，這房子等到可以入市的時候，你也能拿回來，就相當於儲蓄了。就跟我們用公積金一樣，一次性提出來，再補點錢，但這時候你的房子價格就和市場上同步了，你的家庭資產會暴增，一夜之間從原來的幾十萬變成幾百萬，其實什麼都沒有變，只是房子從保障性住房變成了商品房。最終，每一個家庭的資產負債表擴張，加起來就是全社會的資產負債表擴張，中產階級就創造出來了。

我國現在的中產階級就是1998年房改創造出來的，如果大量中產階級都有房子，這個房子在市場上可以作為抵押品、可以交易，那麼整個政府的投資就會體現在房價上，政府基礎設施越改善，每家每户的房價越高，家庭財富增長就會進入快車道。

中國家庭財富的增長其實比新加坡這些國家要快，我國的有房者比新加坡人有錢，因為新加坡保障房的價格賣得低，而我國一下能賣很高的價格，這幾年中國家庭財富的增長都與此相關。

所以，保障房必須封閉管理，是有道理的，也是中央一再強調的，何況新加坡的經驗也證明了封閉有好處。但是，我覺得能不能在此基礎上做些改革，給它定一個時間限制，只要時間夠長，相當於政府給每個家庭注資了一大筆家庭財富。如果不到時限，政府也拿不到這筆錢。

假設你家的保障房值50萬，同期商品房值500萬，你一直住下去，這房子就一直是50萬，那450萬政府也拿不到，因為你住在裏面，政府沒辦法把房賣掉。這時候只要有房改，什麼都沒幹，政府沒損失，老百姓卻增加了400多萬的財富。這就是為什麼中國在1998年的時候，整個社會經濟突然暴漲；國家沒什麼投資，只是允許房改，大城市的很多家庭一夜之間就成了百萬元户。這是我親身體會的。

所以，我覺得應該設計一個更巧妙的機制來解決資金融資問題，解決家庭財富的擴張問題，將政府的公共服務“套現”。

觀察者網：現在大多數人手上持有的還是商品房，公眾勢必很關心保障房的建設和供給會對商品房市場產生哪些衝擊？

趙燕菁：衝擊可能是正面的，也可能是負面的，關鍵取決於能否將保障性住房和商品房區隔開。現在之所以提供保障房，是因為即使不提供，需要保障房的羣體也買不起商品房。不能簡單地認為提供了保障房，商品房就完蛋了。

我認識很多開發商，買他們房子的人往往是老客户，新進入城市的羣體其實不是他們的客户。像農民工、大學生等所謂的“新市民”，實際上是被排除在商品房範圍之外的，特別在頭部城市，這些人基本買不起房，只能租房或住城中村。這部分人所佔的比例比我們想象得高，而保障房就是解決這部分人的住房需求。

另外，在户型方面，如果保障房都是四十至六十平米的房子，隨着人們收入提高，肯定會選擇退出來，去住商品房，所以實際上是不會產生衝擊的。

新加坡將這二者區隔得很好，雖然房價落差很大，但是商品房並沒有受到影響，反而在不斷升值。

歷史上也是如此，我國1998年房改的時候很多人也擔心，因為當時大量商品房賣不出去，還有很多爛尾樓，市場需求很小。城市裏70%的人有了房，大家擔憂房改以後人們也不會再買商品房。但是1998年房改以後，房價反而暴漲，正是這些有房的人才會去買商品房，都是買二套房、三套房。以前不買是因為買不起，而現在可以把房子租出去，用房租來交按揭，也可以把現在的房子賣掉去交首付，商品房反而一售而空。

所以關鍵看我們的政策設計，這種擔心是有可能的，但並不必然。

觀察者網：關於商品房，我注意到您之前在文章中曾多次呼籲，要放開對“高端需求”的限制，想聽聽您在這方面的具體設想。“高端需求”的住宅該怎麼建？該不該限購或者怎麼制定限購政策？進一步而言，房地產市場新發展模式該如何構建？

趙燕菁：這個問題非常好，現在有錢人買一套、二套房子或買豪宅，對於我們是好是壞？我們先得把這個問題解決，如果對我們好，就讓他們買，如果對我們不好，當然要限制。

其實這個問題我早就問過新加坡同行，新加坡的房價比北上廣深都高，我問他們怎麼不打壓一下房價。新加坡的同行問，為什麼要打壓？買房的不是新加坡人，都是周邊有錢的富豪；新加坡80%的住房問題已經解決了，如果你有錢但不想買商品房，只要你沒房，就都可以保證有房住。

只有房價越高，地價才能回收得越多，也就越有錢去給低收入人羣提供保障。如果沒人交錢給政府，就得政府自己去保障，保障比例就會下降，因為保障不了這麼多人。

我們一定要理解商品房和保障房之間的關係。商品房，有錢人越是買，買兩套、三套，土地的收益才能收回來，我們才能拿這個錢去補貼需要保障的人，錢是這麼轉移的。

這種情況下，我們為什麼要把價格壓下來？人家本來願意出100萬買一套房子，我們非要50萬賣給他；人家要買兩套，我們又限制套數。就好比買東西，不許你多買，還必須便宜買，這不是有毛病嗎？

中央政策強調，商品要回歸商品的價值、市場的價值，然後政府才能有錢去提高保障水平。要知道，中央政府可以印錢，但地方政府不能自己印錢，那麼地方政府的錢從哪來？就是從富人那來，富人不花錢的話，錢從哪裏來？

我們要辯證得看這個問題，在這種情況下，就是商品房越貴越好。有錢人願意出1000萬買別墅，就讓他買，不要非讓他去住100萬的套房。市場需要什麼產品，就提供什麼產品。對政府來説，沒有必要去限制什麼容積率，政府的目標就是儘量把地賣到最高價，做高收益。

有錢人嘛，用不着同情他們。美國人可能還覺得這房子比紐約便宜，他們是這麼算錢的，而不是按照普通工薪階層的工資收入比、房價比來衡量的，對方的收入和這裏的房價比跟你的收入房價比是兩回事。

我們就是要把這兩類房子分開，政府就是保底，窮人必須有房，富人就要多花錢。所以，回到你的問題，我們就應該放開對“高端需求”的限制。這正是為什麼去年中央會議上提出來商品房要回歸到商品屬性，否則地方政府沒錢建設保障房。

觀察者網：2023年底的中央經濟工作會議和中央金融工作會議都提到了“三大工程”，其中除了剛剛聊到的加快推進保障性住房建設，還有“平急兩用”公共基礎設施建設和城中村改造，現在仍有很多城市的城中村看上去又亂又差，在這兩大工程尤其是城中村改造方面，您有什麼看法？

趙燕菁：城中村改造也是最近的一個熱點，因為上一次“棚改”拉動房地產，大家覺得有的人大賺特賺，所以很多人以為這次城中村改造是不是新一次“棚改”。但這個想法是誤解。

城中村改造最關鍵的是方法，一定要選正確的方法。以前的方法是把城中村改成商品房，因為只有商品房才能覆蓋成本。但如果這次還延續這種改法，會非常危險。

第一，現在徵地得按市場價賠償拆遷房，不能按農村的地價賠，否則拆遷户拿着賠償款也買不到商品房，所以徵地成本非常高。第二，城中村裏違章建築佔百分之七八十，如果只賠合法的，人家不幹，所以違章房也必須賠，成本就更高了。

怎麼回收這筆錢？唯一的辦法就是賣商品房，賣的商品房面積不可能和賠的面積一樣，否則拆遷款、建房子的錢誰出？一定要增容。最後導致的結果就是，市場上商品房本來就過剩，為了收回拆遷成本又推出一大堆商品房。如果房價上升，問題不大；如果房價下降，拆完以後，房子賣不出去，全砸在手上，非常危險。

有些城市改了一兩個村，覺得能夠平衡。為什麼可以平衡？無論多少投資，拆遷成本多高，只要一直增加容積率，總能平衡，超過平衡的全是你賺的，所以政府説可以改。但是如果幾百個村一起改，城裏又沒有這麼多人買你的房子，這時候房子就會崩盤。

房地產市場最近為什麼會出現這麼多問題？很大一部分就是因為政府拆遷以後平衡不了賬目，拆遷賠償完了，等到賣地建房的時候賣不出去，但錢已經賠出去了，所以全砸在政府手裏，很多城市在拆遷上面甚至壓了上千億。

與此同時，老房子拆了，新房要好幾年以後才能建成，這時候城中村的居民怎麼辦？政府還得給錢讓人週轉、租房，而這筆週轉費用就要好幾百億。一個城市的税收一年才多少？

所以城中村千萬不能瞎改，否則一旦掉進財務陷阱，就很難出來了，很多城市就是陷在其中難以自拔。

2023年9月7日，河南濟源城中村改造正在進行中。圖自視覺中國

但我的意思不是説不改，而是要怎麼改？首先，我們要搞清楚城中村有沒有用，它只是又髒又亂、藏污納垢的負面形象嗎？其實不是。

城中村有一個特點值得大家注意。我是做城市規劃的，城市規劃控制的土地功能都是規劃局決定的，但是我們不可能預測到未來市場的需求，可能過兩年市場就會出現新的需求，而這些新需求可能最後都去了城中村。城中村就像一個調節器，城市沒有的功能全在裏面，缺倉庫它就是倉庫，缺辦公室它就是辦公室，缺住宅它就是住宅，缺什麼它就是什麼，所以到城中村裏面看看，五花八門，什麼都有。

其次，看城市人口的分佈。大家千萬不要以為城中村又破又亂，其實一個城市很大一部分外來人口都住在裏面，有時候看城市晚上的熱力圖，其它地方都黑了，城中村還是最亮的，燈火通明，人口密度非常高，一個村裏面可能就有幾十萬人。實際上，它就是解決了保障房的問題，保障房租賃的這一部分就在城中村裏，而且低於市場價。

把城中村拆完改成商品房，看上去是好看了，但原來住的那些人上哪去？城中村拆到一定程度以後，租金一下就上去了。

我們國家的城中村為什麼特別便宜？除了破、舊、成本低，關鍵是量大，所以才能保證這麼多人在城市的居住。把它拆了以後，所有人都湧到剩餘的幾個城中村裏，房租馬上上漲。有時候徵地拆遷完，發現租金上去了，適得其反。本來是為了解決老百姓的居住問題，結果反而讓老百姓沒地住。所以一定要理解城中村的功能。

全國城中村聚集的城市，民營經濟都比較發達，包括外資也願意去這些城市。反之，城中村特少、特乾淨的城市，都是相對落後的城市，像北方的一些城市，很少見到大量的城中村。

我以前問過一個老闆在這裏投資的原因，他説，像他們這類投資每年根據不同的訂單，工人的需求量變化非常大，比如今年有個訂單需要幾千甚至上萬人，明年訂單沒了，這些工人都散了，怎麼給他們提供住房？哪個企業能提供的了？

而城中村有大量住房，像東莞的城中村裏面近1/3的房子是空的。企業到這裏落地，不用自己建房子，工人馬上就能找到地方住進去，沒有訂單也可以搬走；對企業來説，可以輕資產運營。城中村解決了住房問題，工人的成本就很低，哪怕工資很低，也能活下去。

全世界凡是房價高的城市，企業都難以生存，但房價低的城市，創新創業都不行，因為缺少資本。硅谷和東莞不能兼容，硅谷的房價這麼高，絕對不會有生產，但是有創造、創新；東莞的房價很低，但一定沒人搞創新，因為資本很貴。

怎麼才能兼容？全世界真正能夠實現兼容——既有高科技，又有強大製造業的——就兩個城市，一個是新加坡。新加坡的製造業非常發達，佔整個GDP的20%，但同時地價、房價很高，金融也很發達。另一個就是深圳。為什麼深圳房價這麼高，還能有製造業？因為深圳超過70%的常住人口都住在城中村，這些人的流動性很強。有統計數據顯示，城中村佔深圳總住房供給的60%左右。深圳真正的高房價佔百分之二三十，就是商品房。

2020年12月8日，廣東深圳光明區馬田街道城中村。圖自視覺中國

中國城市要有兩種並舉的住宅供給，才能同時保住製造業的創新創業環節和生產製造環節。城中村還是有用處的，不要輕易剷除，但也不是讓它永遠像現在這樣，可以讓它自主更新、自主改造。你的房子就是你的，隨着生活水平提高，你想提高租金，就可以自己裝修改造，今天裝個熱水器，明天安個空調，改善工人住宿條件，當然政府可以給一些補貼，比如你解決了多少工人就業，我給你多少補貼。政府應該讓老百姓自主，而不是全部由自己來徵地拆遷；不能將城中村消滅掉，只要量一降下來，結構就變了，製造業就完蛋了。

為什麼城中村一定是天生的保障房？因為城中村天生不能入市。城中村的房子是集體所有制，沒有房本，只能出租。大家一起出租的話，租金能上得去嗎？只要鄰居不漲價，你也不敢漲價。所以它能夠維持保障房的功能，如果把它改了，變成商品房，那還怎麼便宜出租？所以越改，窮人越沒地方住。

觀察者網：接下來想和您聊聊地方債的問題。時至今日，土地出讓收入仍然是絕大多數地方財政收入的重要來源，但是在地方政府土地出讓金收入持續下降、不少地方政府地方債問題日漸突出的背景下，如何化解地方債已經變得迫切起來，在這個問題上您有什麼建言？

趙燕菁：我在地方政府長期工作，對地方政府的財務有一些瞭解。首先，你要知道地方政府借債用來幹嘛。中國城市這些年的增長，像高架橋、地鐵、輕軌等等，這些東西不是一個發展中國家能夠享受的。中國基礎設施非常強大，甚至和發達國家不相上下，這就是我們在全世界有競爭力的重要原因。

你到印度去，印度勞動力是便宜，但要自己開廠，還得辦一個電廠。因為印度電力不穩定，訂單來了，三天兩頭停電，港口又運不出去，這些基礎設施都不行。反觀我們國家的發電量、港口建設等等，都是世界上最好的。

那麼，這些基礎設施建設的錢，從哪來的？基本都是從房地產來的。除了賣地的錢，因為有了房地產，政府持有的土地和資產都在升值。大家不要以為市政府辦公大樓在那裏空着，其實也可以給它估值，只要知道地值多少錢，就知道樓值多少錢。

中國地方政府有強大的信用，這是它和世界上任何一個國家的地方政府都不一樣的地方。其他國家的地方政府更像一個物業公司，天天給老百姓打理公共服務，哪有像中國這麼猛的，搞基礎設施建設。

這裏面的關鍵就是地方政府用土地作為信用去借債。但是，借了債就會出現一個問題：基礎設施的年限都很長，按理説用多少年就要收多少年錢，大運河修好收了幾千年的過橋費，所以只要年限夠長，收入肯定比成本高。但現實中不是這樣的，地方債借是有年限的，不可能無限期借下去。

此外，地方債借還有利息。地方債算信用比較好的，但利息很高。理論上，基礎設施的收益和還錢的時間不會匹配。大家經常質疑貴州政府亂花錢，修了這麼多高架橋、隧道等等，這是因為那些地方的地理條件導致隧橋比特別高，所以公路特別貴。這些資產不只是一屆政府用的，但錢卻要讓一屆政府還，這屆政府肯定拿不出來後面幾屆政府的支出。所以長遠來看，政府的公共服務、特別是大型基礎設施服務，債務一定還不了。

那麼，不建行不行？我可以這麼説，如果我們這一代人不建，下一代人根本不會幹這活了。你想想，讓你的小孩到工地上去，幹現在農民工乾的事，會幹嗎？髒活一定要在我們這一代給幹了。所以，這些工人千辛萬苦建了多少基礎設施，就是這一代人得吃苦，下一代人才不用吃苦。

美國基礎設施為什麼那麼爛？不是沒錢，是誰來幹？你們家孩子去幹，還是我們家孩子去幹？所以這不是簡單的錢的問題。中國雖然花了很多錢，負了很多債，但是我們把東西建成了。

談論任何債務的時候都不能脱離資產，中國政府過去一二十年積累了天量的資產，全世界可能沒有一個國家能積累這麼多資產，當然就有這麼多債務。因為現代經濟所有資本的來源都是未來收益的貼現，都是負債。

現在，我們不可能通過壓縮當期消費來進行投資。改革開放之前為什麼窮？就是因為我們必須從掙的錢裏面拿出一部分去投資，只能用省下來的錢。現在為什麼不用壓縮消費了？因為現在的錢根本不是從消費裏面來的，而是把未來的收益進行估值，比如説這座橋能收100個億，你現在要不要借錢給我？你借給我，我到時候就還給你了。

任何增長，只要是現在增長，必負債。不是負自己的債，就是負外國的債。信用特別差的國家，就是外債特別多，例如土耳其等國。信用特別好的國家，自己負債，但全世界這樣的國家就沒幾個。

2022年，中金公司董事總經理黃海洲和美國哥倫比亞大學經濟和金融學教授帕特里克·博爾頓的一項研究裏面提到，中國、美國、日本、英國這幾個國家是外債最低的國家，你別看欠一屁股債，其實都是內債，因為自己就能創造信用。而其他國家想要發展就得借外債。這是中國一個很大的成就。

貴州畢節黔西市永燊彝族苗族鄉耳海河特大橋。圖自視覺中國

再回過頭來講，現在借債修路橋這類資產，債還在，本來100年能收回來，現在要求第10年就還，未來90年的收入還沒收到，債怎麼還？這時候就可能破產。但是，這些資產不值錢嗎？

實際上，只不過就是原來的資產負債表崩潰了，但是所有崩潰的資產負債表都會剩下大量資產，對於會計來講，重建一個資產負債表就行了。重建之後，再把利息壓下來，可以和100年匹配上，就是好資產。

經濟中為什麼會出現泡沫？就是因為你的信用好，融資能力強，泡沫就大。假設我們每年有現金流，比如10元的收益，市場估值50元，5倍的收益，就融資50元；這時再投資一個60元的資產，60元比50元多，就把所有的債全還了。

但假設另一個10元的收益，泡沫特別大，估值100元。我拿這個泡沫很多的100元，投資了一個90元的資產，這時候就資不抵債，怎麼還？於是我就破產了，因為資本金會減記掉。

大家仔細想想，第一個成本是10元，估了50元而已，第二個成本也是10元，估了100元。第一個泡沫少，形成了60元資產，第二個泡沫多，形成90元資產，90元資產多還是60元多？中國經濟之所以能這麼迅速發展，就是因為泡沫大，估出天值，所以我們能當基建狂魔，在深山老林裏修路、修橋，因為錢便宜，但結果是債還不了，這就是代價。

通過上述例子大家應該能明白，成本都是10元，一個形成了60元資產，一個形成了90元資產，聽上去是第一個好，但第二個形成的資產多。

這就是現代經濟裏面的債務。我們其實並沒有花現在的錢，而是花了以後的錢，以後的錢估值沒實現，實際上現在根本沒有損失，而是一個虛擬的損失，但是現在形成資產以後，可以不斷地收益。

一旦理解這個問題以後，就知道地方政府還不了債，是因為還債時間不匹配，另外泡沫很大，雖然形成的資產也很大，但比泡沫小，所以就出事了。

既然搞清楚緣由了，解決辦法也很簡單，必須由另一個人來接了，接完以後重新估值，比如90元的資產就估90元的債務，用低息的債置換高息的債。

這時候中央政府就該出來了。中央政府和地方政府其實是一個資產負債表，地方政府借錢搞房地產、賣地，修了這麼多基礎設施，最終帶動整個國家製造業能力的上升。雖然中國現在勞動力不便宜，但基礎設施比別國便宜，中國的競爭力來自於此。而且，這還帶來了一個結果，就是税收增加，所以不是沒有收益。而税收是由中央政府和地方政府按比例分的。現在債務都歸地方政府還，收益還要跟中央政府分，那這個債地方肯定還不了。

比如，儘管貴州累積了這麼多債務，但國家不是沒收入的，國家的收入從税收裏體現。税收體現在哪？貴州的税收可能體現在上海的工廠，也可能體現在長春的工廠裏。所以，這時候國家就應該把債接走，當然資產也可以一併接走。國家能平衡，貴州平衡不了。

再比如，很多地方政府的支出大項是教育，可能達到百分之五六十，但是培養出來的人才並不只在當地工作，他們可能跑深圳去工作、交税了；對當地來講，這個教育投入是虧了。所以現實中的關係是，我這個地方的基礎設施、教育投入等收益，有可能體現在其他地方。這種情況下，是誰的資產負債？中央就要負擔相當一部分，解決地方債務必須中央和地方一起發力，不能全壓在地方，無論如何它們創造出了貨幣。這就是我的大思路。

當然，我也承認這裏面有一部分資產是完全沒用的，資產負債表1000年也收不回來，就像水司樓等等，但中國絕大部分的資產都是有用的，我們沒有任意印錢發福利、發獎金。

當一個社會正確理解債務以後，就會發現現代意義的債務和傳統概念的家庭債務完全不一樣。全世界金融危機最多的國家就是發展最快的國家，美國大約每隔10年就發生一次金融危機，每次金融危機就是重新建立資產負債表，但是每一次都留下很多資產，然後把以前的債務註銷掉，再發展。

中國已經進入債務增長階段，就要學會接受週期性的破產。有些事與其想辦法避免它，還不如想怎麼去解決它。

觀察者網：最後一個問題關於房地產税，您覺得在全國推行房地產税，需要具備哪些條件？您有什麼具體建議？

趙燕菁：房地產在中國扮演的角色，和在其他國家不一樣。很多人都不理解，美國、英國能收房產税，中國怎麼就不能收？因為人家地方政府的税收來源，很大一頭是直接税，而我們國家企業的税收這麼重，能不能給它降下來，由個人交？

這裏面存在幾個問題。第一，其他國家的資產負債表中，作為信用來源，房地產佔比不大；它們銀行的抵押品往往是股票、國債等，房子當然佔相當大比重，但不如中國，中國的貸款差不多全是從房子裏來的。

如果給股票市場加税，所有持有股票的人，一旦股票上漲就得交一筆錢，人們就不敢持有股票，因為工資沒漲，股票上漲反而惡化了生活。

投資是現金流的逆過程，所謂的房價就是把未來的税收貼現到今天，結果再加一個税，本意是要把水結成冰，結果卻把冰融化成水。加税就是房地產資本化的逆過程，一加税，房子就缺少資本性，因為人們不願意把它作為一個資產來持有。

中央明確強調“先立後破”，現在房地產下行，那麼信用從哪來？資本從哪來？我們需要先“立”起來，比如股票市場。中國的房地產市場是美國的好多倍，先別説達到美國房地產的水平，能達到美國股票市場的水平嗎？就我們股票的這點表現，做不到像美國一樣直接創造財產，可以取代房子作為抵押品，甚至連日本股市的水平都達不到。

所以，必須先創造資本，一定要發國債，國債就是把國家未來的税收貼現過來。如果捨不得發國債，那就只能是地方債，但地方債能離開房地產嗎？地方政府不能印錢，税收也要跟中央分成。

債的總量是不能變的，一旦總量減少，就意味着所有貨幣的減少；一個國家的經濟總量基本上就是貨幣函數，想要擴張，就得想辦法把債發出去，發不出去，就沒貨幣，經濟總量就只有這麼大，於是就要進口外國的貨幣，那就要靠出口。

這就是加財產税的底層邏輯。加了財產税，房子就會降低或失去抵押價值，那就要要找出新的信用，如果找不到，債務就會萎縮，結果是所有人都變窮。

所以我不是反對交財產税，我反對的是在沒有替代的資本市場時，邯鄲學步、東施效顰。我們現在沒法學美國，人家有這個條件，我們要想把房地產替換掉，就要先把股票市場、期貨市場等各類資本市場發展起來，創造足夠的信用，那才有這個條件。

此外，房地產涉及政治制度的問題。税收制度和政治制度要互相匹配，要像美國那樣交直接税，就必須民主。其實，民主不民主沒有好壞之分，民主的過程不是什麼道德因素，主要是為了生成税率。我們國家也一樣，想要開徵這個税，就必須下放，必須民主。

比如，我們的小區就是民主的，因為物業公司收直接税，就要成立業委會，如果不成立，業主拒交物業費，最後沒有公共服務。城市和國家也是一樣，收直接税就必須民主，這兩個必須匹配。

反之，如果交間接税，就可以不用民主。你看電視的時候不用交錢，電視裏放廣告你也管不了，因為廣告商替你交了錢。實在不行，我就換個頻道，不看這個台；這個城市如果給我加税，我就跑去另一個，最後連帶這個城市完蛋，所以城市也不敢輕易加税。像新加坡，直接税很低，所以也沒那麼多民主，老百姓也沒意見，反正錢、税，都是你出的。

我不是説民主不好，而是説制度一定要匹配。你看香港税收非常低，結果傻了吧唧要搞一個民主，這就是錯配的。

我參加過人大、政協，都是讓政府幹這幹那。但是直接税的國家，例如英國，我在英國旁聽議會討論時，英國人總説這也不許幹，那也不許幹。

為什麼？因為兩個國家的制度不一樣，我們的人大、政協讓政府幹事，自己不出錢，老百姓當然希望政府幹得越多越好。而英國只要同意修一條路或一個公園，馬上回去加税，如果這個學區想聘幾個好老師也要加税，因為好的老師貴。

房產税背後的問題比我們想的複雜，我並不是反對，而是覺得要想好了再學，有時候要改就需要系統性改，不能只改一個方面，否則社會出了問題也不知道原因在哪裏，因此要慎重、全面地考慮。

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