全國人大代表朱征夫：房地產下行期，正是取消商品房預售制度的好時機

在2024年全國兩會召開前夕，一份《關於取消商品房預售制度的建議》引起行業內外熱議。 

上世紀50年代出現在香港的商品房預售制度，在內地已推行30個年頭。商品房預售制度之下，開發商通過“賣期房”“賣樓花”解決了建設資金不足的問題，企業規模快速擴張，人們的居住水平也得到有力提升。 

然而，商品房預售制度施行至今，負面效應也日益凸顯。尤其自2021年以來，多家大型房企發生債務危機，導致各地不少房地產項目停工，“保交樓”成為關健詞。當房地產行業由“黃金時代”步入“黑鐵時代”，由高速增長期進入存量時代，市場對於取消商品房預售制度的呼聲越來越高。 

3月1日，該份建議的提出者，全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫在接受《每日經濟新聞》記者（以下簡稱NBD）採訪時表示：“企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨着延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨着自身貸款的違約”。

全國人大代表、浩天律師事務所合夥人會議主席朱征夫 圖片來源：受訪者提供

樓市處於下行期 是取消預售制度的好時機

NBD：您什麼時候開始準備這份建議的？為此做了哪些調研工作？在調研過程中有哪些感受？

朱征夫：在我的日常工作當中，需要與房地產領域上下游單位打交道。加上我擔任廣東省破產管理人協會會長的過程中，瞭解到比較多的房地產企業重整、清算事務，購房者的法律訴訟，以及地方政府常常反映在“保交樓”工作方面面臨的壓力。 

這些都讓我深深感覺到，商品房預售制度雖然在歷史發展過程中，為了積累社會資金髮展房地產、改善城市建設起到了積極作用，但是到了房地產步入存量競爭階段後，預售制度的弊端便慢慢暴露出來，特別是房地產市場處於下行期，此項制度將購房者置於巨大的風險當中。買房子就像是開盲盒，不知道將來收到的是怎樣的產品。

誠然，房地產開發商的實力不一樣，優秀的企業交付信守承諾，但對於很多沒有經驗的購房者來説，還是很容易承受很大的風險。因此，我在調研過程中發現，不應該再讓商品房預售制度繼續推行下去了。 

而且，當前經濟面臨下行壓力，房地產開發商面臨的困難還未解決，應該是取消預售制度比較好的時機。若是在房地產高速發展時期，取消預售制度恐怕面臨的實際阻力會非常大。

NBD：在往屆履職過程中，您曾提出過廢除勞教制度等一系列非常重要的建議。此次在與購房者、開發企業的交流過程中，您遇到了哪些故事？有什麼感觸？ 

朱征夫：我遇到一些購房者，他們花費畢生積蓄買了房，結果沒有如願交樓。當初在售樓處看房所宣傳的高品質外牆、電梯等等配置，實際上在交樓的時候貨不對板，遇到各種各樣的糟心事。 經過一系列調研，我最大的感觸是：如果當初他們買的是現房，就不會存在這樣的問題，不必要承受這樣的風險。 

NBD：目前，海南和雄安新區等部分地區正在試點取消了商品房預售制度，實行現房銷售。有觀點認為“取消商品房預售制度不宜‘一刀切’”，對此您怎麼看待？ 

朱征夫：可以不用“一刀切”式地取消商品房預售制度，但也要適度地推進，特別是地方政府對於預售資金監管不能做到位，那麼不如取消預售制度，實行現房銷售。

商品房預售制度 讓購房者承受巨大的單方面風險

NBD：您認為商品房預售制度存在哪些弊端？

朱征夫：商品房預售制度的弊端，主要體現在以下五個方面：

**1、購房者承受了巨大的單方面風險。**商品房預售買賣雙方風險存在嚴重的不對等。房地產企業在交付房屋前收取全部預售款，意味着將建設風險和融資壓力提前轉嫁到了購房者身上。一旦項目存在問題，購房者就面臨着延期交房甚至爛尾、房屋質量有問題、配套設施虛假宣傳等不可預知的重大風險，還有可能面臨着自身貸款的違約，給個人生活造成影響。

**2、預售資金監管形同虛設。**根據現行規定，商品房預售項目應當在指定的監管銀行開設專用賬户，購房者支付的預售房款應當存入該賬户。該賬户由政府管理機構、監管銀行與房地產企業三方共同監管。但在實踐中，預售資金往往未能按照規定進入銀行的監管賬户，或者雖進入監管賬户，但房地產企業用提前支取資金、虛報工程進度等各種辦法套取預售資金，監管賬户形同虛設。 

**3、助長房企高槓杆高風險開發模式。**我國內地商品房預售制度的規定相較於香港而言相當寬鬆，很多企業或個人只要籌集小部分資金，後續通過銀行貸款、代建單位墊資、收取全額預購房款等方式，虛構資金寬裕假象，藉此可不斷去滾動資金。一旦出現市場風險事件和預期不良等情況，就會導致資金鍊斷裂、工程爛尾項目擱置，不僅給地方政府帶來很大壓力，也給普通購房者造成了極高風險和嚴重後果。 

**4、增加政府管理成本。**商品房預售制度的平穩運行需要各政府部門對預售的整個過程建立完善的預售監管機制，並且要求相關部門在各個實施階段都嚴格履行相應規定。相較於現房銷售，商品房預售對政府的行政能力和跨部門協調能力提出了更高的要求，額外增加政府管理成本。

**5、房地產的資金風險最終會轉嫁給金融系統，引發系統性金融風險。**商品房預售中，由於涉及的購房者人數眾多且預售金額較大，房地產企業的違約行為不僅會嚴重損害購房者的合法利益，也會削弱提供貸款銀行的經營能力，造成銀行不良資產率升高，市場流動性降低，嚴重的話，可能導致系統性金融風險。

取消商品房預售制度 可降低系統性金融風險

NBD：您認為取消商品房預售制度有哪些好處？

朱征夫：取消商品房預售制度的好處，主要體現在以下四個方面： 

1、有力保護購房業主的合法權益。取消預售制度之後，購房者不僅不用承擔商品樓盤項目爛尾的重大風險，也不必承擔不必要的貸款違約風險。而且由於購房者購買的商品樓盤看得見、摸得着，切實滿足了普通購房者買得放心、用得舒心的剛性和改善性住房需求。 

2、催生優質房地產開發企業。預售制度取消迫使小開發商進行重組整合、充裕自身資金，市場主體將更優質，行業集中度和行業規範性大大提高，樓盤爛尾和違約交付等問題大大降低，資金雄厚、技術過硬的優質房地產開發企業將成為市場競爭主力。 

3、減輕政府監管壓力。在商品房現售制度下，實現公開、公正、公平交易，商品房預售制度下的爛尾等情形幾乎不會發生，能夠有效減輕地方政府的壓力，也有利於地方政府相關部門集中精力做好其他服務與監管等工作。 

**4、降低系統性金融風險。**對銀行而言，擔保物由期房變為現房，融資槓桿門檻提高，擔保物更集中可靠，銀行壞賬風險降低。對於整個金融系統而言，供需兩端的槓桿率降低也有利於降低系統性金融風險的發生。

（記者 劉頌輝）