規模利潤穩步增長，越秀服務2024年要發力增值業務

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）3月18日，越秀服務在香港召開2023年業績發佈會，主席兼非執行董事林峯、行政總裁兼執行董事張建國、常務副總裁兼執行董事張成皓、財務總監李慧婷、資本運營總監萬思藴均有參會。

據管理層介紹，2023年，越秀服務實現營收32.24億元，同比增長29.7%；對應歸母淨利潤4.87億元，同比增長17.0%。每股基本盈利人民幣0.32元，末期派息人民幣0.079元/股, 連同中期股息，全年派息人民幣0.160元/股，全年派息率為50%。

越秀服務非執行董事兼董事會主席林峯表示：“2024年，本集團將以‘用心服務提質量、精益管理創效益’為年度主題，加強對基礎服務的投入與建設，增強市場化競爭力，爭取更大的發展空間。”

提高社區增值服務收入佔比

從收入組成上看，非商業物業管理及增值服務收入的增長直接拉動越秀服務收入增長。

數據顯示，2023年，越秀服務全年收入約32.24億元，同比增長29.7%。其中，來自於商業物業管理及運營服務部分收入約5.94億元，佔總收入比例18.4%，同比增長8.9%；非商業物業管理及增值服務部分收入約26.30億元，佔總收入比例81.6%，同比去年增長35.5%。

進一步來看，於非商業物業管理及增值服務包含非商業物業管理服務、非業主增值服務、社區增值服務三部分，且該三部分在2023年均有不同程度的增長。

其中，與2022年底相比，截至2023年底，越秀服務在管非商業項目數目從269個增至331個，而在管面積從4760萬平方米增加至5930萬平方米。

與此同時，非業主增值服務收入增長明顯。由上一年度的4.79億元增加到本年度的6.69億元，增長39.6%。該增加主要是伴隨合作房地產開發商業務持續擴張，前期規劃及設計諮詢服務等收入增加，及於2022年推出的智能化服務亦穩步增加所致。

值得一提的是，社區增值服務是越秀服務增速最快的業務。年內，越秀服務社區增值服務的收入由上一年度的6.5億元增加至本年度的9.32億元，增長高達43.3%。

據越秀服務管理層在業績介紹，社區增值服務主要包括新零售、經紀服務、美居、社區商業、智能化服務五個方面。其中，新零售為團購、直播帶貨等；經紀業務為幫助業主資產置換的需求及承接新房代理、公寓託管等；美居為裝修物業。

年內，越秀服務社區商業業務成功拓展廣州同德廣場、蘇州蘇胥坊等項目，商業策劃能力得到驗證，“悦匯時光”品牌邁向全國；智慧化業務亦通過外拓，實現智慧校園、智慧醫院、智慧商業綜合體等多業態突破。

林峯表示，社區增值服務是越秀服務未來的發展重點，因為社區增值服務毛利率比較高，大概在32%左右。

可對比的是，2023年，越秀服務錄得整體毛利率為26.6%，同比減少0.6個百分點。其中，非商業務毛利率為25.4%、物業管理服務毛利率為16.1%、非業主增值服務毛利率29.7%，均低於社區增值服務。

“未來，我們希望社區增值服務收入的佔比逐步提高，逐漸與物服收入的佔比接近。”林峯説道。

規模穩步增長

憑藉着控股股東越秀地產的穩定交付和自身市場拓展能力的不斷增長，越秀服務管理規模穩步擴張。

2023年，越秀服務新簽約項目113個，新增合約建築面積1540萬平方米。截至2023年12月31日，集團總在管項目408個，在管面積為6520萬平方米，同比增長26.2%；總合約項目476個，合約面積為8340萬平方米，同比增長18.2%。

從區域佈局上看，越秀服務近九成在管面積位於經濟發達的一二線城市，其中大灣區一直是越秀服務拓展的重點，佔總在管面積的55%，剩餘45%分佈於華東、華中、北方、西部四個地區，分別佔總在管面積的13%、14%、12%、6%。

值得一提的是，越秀服務是市場上少數既能提供社區商業全鏈條服務，同時也能服務中國高端寫字樓、產業園等的全能型物業公司。

數據顯示，截至2023年12月31日，越秀服務住宅、TOD、商業及產業園、城市服務及公建四個業態的在管面積分別為4121萬平方米、704萬平方米、1041萬平方米、655萬平方米，分別佔總在管面積的63.2%、10.8%、16.0%和10.0%。

2023年，越秀服務在非住宅業務上狠下功夫，僅30%新增合約面積來自於住宅，剩餘70%新增合約面來自於“商業+大交通+城市服務”，包括巴斯夫（廣東）一站式基地項目、2個TOD項目（福州4號線、鄭州12號線）、佛山廣東農信數據中心、廣州孫中山大元帥府紀念館、鄂州國際會展中心項目等。

另外，與中國最大餐飲公司百勝中國的合作，給越秀服務增添更多的想象空間。據悉，2023年11月，越秀服務與百勝中國（投資）簽署全國策略聯盟合作協議，雙方將全面梳理越秀服務在全國範圍內的物業點址，加強市場拓展和渠道合作，在2024年達成更多百勝中國旗下品牌餐廳的合作落地。

除了合作，越秀服務對收併購仍保持謹慎態度，林峯表示，“目前確實有一些標的回到合理的估值空間，會重點關注標的質量、估值的合理性，與越秀服務業務的可持續性等方面。在行業不明朗的大環境下，越秀服務雖現金充裕，但在收併購項目時不會過於激進，會更加穩健。”

林峯直言，包括產業園、公建、醫院等在內的非住宅業務具備很大的市場空間，是今後的發展重點，越秀服務會積極擴大非住宅業務的規模。