龍湖集團：2024年擬新開14座商業項目進入“百MALL”時代

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）房地產持續下行大背景下，作為優質民營房企代表，龍湖成績單依舊不俗。

3月22日，龍湖集團發佈2023年全年業績：全年實現營業收入1807.4億元，股東應占溢利為128.5億元，剔除公平值變動等影響後之股東應占核心溢利113.5億元。

值得一提的是，憑藉龍湖天街等眾多大型商業項目提供的穩定現金流，企業2023年運營及服務業務收入248.8億元，同比增長5.7%。

龍湖集團董事長陳序平在業績會上直言：“儘管這些商業項目收入佔總營收的比重僅14%，卻貢獻了全年超過60%的淨利潤，成為龍湖集團順利‘穿越週期’的壓艙石。”

截至2023年底，龍湖集團開業的商業項目總共有88座，“2024年我們計劃還將新開業14座，其中8座重資產，6座輕資產，意味着到2024年龍湖開業的商業項目將超過100個，我們自己內部叫‘百 MALL’時代。”陳序平表示。

“聚焦高能級城市，嚴守投資刻度”

在房地產開發主業方面，受行業大環境影響，龍湖去年實現營業收入1558.6億元，交付物業14萬套，總建築面積1070.8萬平方米，其中20%實現提前一個月以上交付，但開發業務結算毛利率也下降至11.0%。

報告期內，龍湖集團實現地產開發合同銷售1734.9億元，銷售回款率超100%，穩定基本盤面。分區域看，長三角、環渤海、西部、華南及華中區域銷售金額在全集團佔比分別為28.9%、21.8%、28.4%、11.8%及9.1%。其中，一二線城市銷售佔比達95%。

投資方面，龍湖也是目前少數幾家尚有餘力在公開市場拿地的民營房企之一，全年累計新增31幅新地，分佈在深圳、上海、廣州、成都、杭州、蘇州等17個城市。新增土地儲備總建築面積為368萬平方米，權益面積為266萬平方米，總貨值770億，平均溢價率8%。

截至2023年12月底，本集團的土地儲備合計達4539萬平方米，權益面積為3236萬平方米，77%的貨值集中在高能級城市和價值區域。

不過，面對2024年依舊冷峻的土地市場，龍湖目前並無明確拿地目標。集團執行董事兼高級副總裁張旭忠在業績會上表示，龍湖今年依然會嚴守投資刻度，優中選優。在城市選擇方面，會聚焦在一二線等一些高能級城市，同時也會密切關注政策和市場變化。

張旭忠指出，從去年開始，頭部房企的拿地的策略基本已趨同，導致一二線城市尤其是核心區域的競爭非常激烈，毛利率也不斷被壓縮。不過其中依然不乏獲取優質地塊的投資機會。

2024年至今，龍湖分別在西安與佛山以底價摘得兩宗宅地。

經營性利潤佔比超60%，利潤結構持續優化

不同於房地產開發業務的日益萎縮，運營及服務業務提供的穩定現金流，是保障龍湖有條不紊轉型的關鍵所在。

其中，運營業務板塊2023年全年不含税租金收入為129.4億元，同比增長8.9%。

具體來看，商業投資2023年租金收入同比增長9%至102.8億元，全年如期新增運營12座商場，其中7座為輕資產，持續深化在核心城市的網格化佈局。期末出租率96.2%，較期初提升3個百分點。

截至2023年12月底，龍湖商業已進入全國20座城市，累計開業運營商場達88座，運營總建面為797萬平方米（含車位總建築面積為1028萬平方米），合作品牌超6600家，戰略合作品牌超400家。

2024年，龍湖計劃新開業14座商業中心。也就是説，預計今年龍湖商業項目將突破100座。

陳序平指出，“百MALL”時代龍湖首先要做的是，對新開業的項目，進行明確的產品分級，為每個項目定檔定級，實行“一店一策”的差異化管理，滿足不同客户的購物需求；同時存量項目也要進行改造，使之成為提升商業業績的一大抓手。

長租公寓航道聚焦資產的運營效率提升，持續貢獻租金和盈利。得益於行業利好政策的支持及數智化、精細化的運營管理能力，長租公寓品牌龍湖冠寓穩步發展，累計已開業12.3萬間房源。

在業務發展的同時，冠寓精耕產品和服務，不斷升級租住體驗，開業6個月及以上房源的出租率提升至96.4%，租金收入同比增長6%至25.5億元，盈利能力行業領先。

以物業管理、智慧營造為主的服務業務不含税收入為119.4億元，同比增長2.4%。毛利率為31%，較上年同期提升2個百分點。

憑藉高質量、高標準、多業態的服務能力，龍湖智創生活的物業管理業務穩步增長，期內總收入達102.8億元。

此外，龍湖“龍智造”品牌發佈一年以來，綜合實力已躋身代建行業前列。2023年，龍湖龍智造實現營業收入19.7億元（合併抵消前），五大業務飛輪協同，為客户提供高品質解決方案。

“將提前償還部分2025年到期債務”

財務安全方面，截至2023年末，龍湖集團的綜合借貸總額為1926.5億元，同比下降7.4%；平均借貸成本為4.24%，保持行業低位；負債結構持續優化，平均貸款年限為7.85年，進一步拉長；在手現金604.2億元，淨負債率為55.9%，現金短債倍數為2.25倍，剔除預收款的資產負債率60.4%，一系列指標均維持行業內的較高水準。

基於戰略合作銀行的持續信任與支持，截至2023年末，龍湖集團總借貸內的銀行融資佔比達77%；外幣借貸額佔比降至17.7%，100%掉期，完全規避匯兑風險。

值得一提的是，2023年作為龍湖提出“高質量發展”的第一個年頭，即實現經營性現金流淨額回正目標，全集團合計淨流入35億元，為主動壓降負債規模、優化債務結構提供新的活水。

陳序平分析稱，過去房地產行業發展依賴於高槓杆、高規模、高週轉，但“舊模式”的隱患在於銷售規模與負債強掛鈎，因此一旦銷售受阻，就有大量房企出險。2023年龍湖提出“高質量發展”模式，首要任務即“經營性現金流為正”，要求集團旗下5個航道均實現正淨現金流，這樣才能保證集團有息負債穩步下降，而不是被動依靠地出讓資產降負債。

此外，龍湖首席財務官趙軼表示，今年龍湖將繼續壓降負債，今年年內到期的債務只有100多億元，其中國內信用債券約60億元，會在5月、7月、8月、12月到期，目前已全額備妥5月到期境內公司債兑付資金。同時，龍湖今年還將有序提前歸還2025年到期部分債務，令債務結構更加合理。