聞博：樓市“撤辣”引來內地買家，香港住房難題還有解嗎？

【文/觀察者網專欄作者 聞博】

繼去年底內地各大城市紛紛出台樓市鬆綁政策取消限購以後，香港也坐不住了。

2月底，香港財政司司長陳茂波在2024至2025財政年度特區政府《財政預算案》中指出，2月28日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，即所有住宅物業交易無須再繳付額外印花税、買家印花税和新住宅印花税——媒體稱之為“撤辣”，即“撤銷辣招”。

與內地用限購等方式打擊炒房行為的手段不同，香港的樓市調控以額外徵税為核心措施。2010年以來，特區政府陸續推出了一系列樓市辣招，包括額外印花税、買家印花税、新住宅印花税等，以打擊短期炒賣活動、遏抑外來需求等。

時過境遷，香港政府統計顯示，今年1月香港樓價指數跌至2016年11月以來的新低，與2021年9月的歷史高位相比累計跌幅達23%。

港府“撤辣”的動作，無疑是為了激活不斷低迷的樓市。此外，市場和媒體也在猜測，這次突然的救市舉措也是為了配合之前一直在進行的人才爭奪戰。

不論目的為何，從政策公佈後的市場反饋來看，“撤辣”確實起到了一定的刺激作用。據報道，在過去半個多月，香港無論是新房還是二手房的成交量都迅速回升，其中內地買家是主力——畢竟，完全“撤辣”後，對非香港永久居民而言，税款一下子降了小幾十個點，相當於房價打了不小的折扣。

香港全面“撤辣”後，新盤市場火爆。（圖/港媒）

“撤辣”對香港經濟的長期作用如何，有待時間檢驗；而若考慮到香港社會另一個鬱結已久、當下逾趨緊迫的矛盾——住房問題，“撤辣”又能起到什麼療效，同樣值得思考。

香港地產之困

全球人口密度高的城市並不只香港一家。例如菲律賓馬尼拉的市區人口密度就高達43000人每平方公里，而相比之下，香港理論上的人口密度僅為7000人每平方公里。現實中正是因為香港大量土地得不到開發，才出現了香港局部地區高達400000人每平方公里的奇觀。

香港有大量土地儲備或未開發的土地。在全港1100餘平方公里的土地中，有400餘平方公里是郊野公園，還有佔總面積5%的農地，未開發的閒置土地也多被用於堆積集裝箱，而香港的糧食則完全依賴進口。寧願土地幹撂着也不開發，這點也造就了深圳香港行政邊界上的奇特對比。

圖中深圳河左側為深圳地界，右側為香港新界土地。（圖/新華社）

香港還在鄰近深圳的地方建了大面積的垃圾填埋場，過去時不時導致深圳臭氣污染增加。圖為香港垃圾場分佈位置。（圖/港媒）

提到香港的房地產，不能不提壟斷了香港地產市場的六大家族，分別是：大名鼎鼎的李嘉誠家族、擁有新鴻基的郭氏三兄弟家族、創辦了恆基兆業的李兆基家族、掌管着新世界的鄭裕彤家族，以及“世界船王”包玉剛家族和在內地知名度要弱點的猶太富豪嘉道理家族。

二戰結束後，香港人口暴增，而自1960年代以來，香港又開始承接和發展中低端製造業。對住宅和廠房的需求不斷攀升，引來了李嘉誠等財團的大舉投入。半個多世紀下來，這些家族財團通過各種渠道收購，掌握了大量儲備土地。有港媒估計，香港主要房地產商的土地儲備佔據了香港可開發土地總面積的80%，相應地，特區政府手裏的土地儲備僅有兩成——其中還要為原居民預留近千公頃的土地興建丁屋，而個別原居民還和開發商謀起了“套丁”。

由於土地供應的高度壟斷，香港房價畸高，廣大普通市民的住房負擔很大。然而，壟斷資本和既得利益集團依舊想盡辦法推高樓價。哪怕他們不買地，也必然會出席政府組織的土地拍賣會，以推高土地的成交價，迫使其他意欲購買土地的中小開發商出高價。

有數據統計，在1997-2003年期間，香港每年平均新建私人住宅單位為26900個，樓價跌幅高達60%；而在2009-2014年期間，每年平均新建私人住宅單位不足11000個，儘管政府採取了一系列調控政策，樓價卻在2009年的低點之後猛漲了超過一倍。這兩個時間段雖然疊加了董建華的“八萬五”建屋計劃、金融風暴等因素的影響，但一定程度上也表明，土地供應不足導致住宅市場供不應求，進而影響了房價的波動。

房價不斷上漲，壟斷資本從中獲取鉅額利潤，再利用這些鉅額財富跨行業收購重要公用事業的股份。比如，香港的電力供應由李嘉誠旗下電能實業和嘉道理家族的中電兩家公司壟斷；香港的煤氣供應由李兆基家族的中華煤氣公司壟斷；等等。有香港地產業內人士曾出書，將這一系列現象概括為“地產霸權”，這一術語現在看來仍未過時。

值得一提的是，對於香港各大房地產商，香港輿論埋怨它們囤地壟斷、推高房價，內地互聯網上，民眾對它們也頗有微詞，因為這些地產大亨的兩項花式操作——公攤與樓花。

有不少網絡文章把公攤制度肇始的帽子戴在李嘉誠的頭上，説句公道話，這有點冤枉他了，這制度並不是他個人的發明；但是，的確是他的長江實業最早將其制度化的，而隨着長江實業在香港地產業的影響力不斷增加，這套制度慢慢地就成了行業標準，再隨着港商借改開之風北上，也漸漸成了內地的行業慣例。

只是，因公攤面積在實際操作中弊端叢生，香港於2013年就正式終結了這套算法。不知，在內地市場還會繼續存在多久？

而所謂樓花制度，則指的是發展商在樓盤興建期間就開始預售單位的做法。其實預售房屋的模式也並非香港首創，類似制度在全世界成熟的房地產市場上都存在。

預售就是賣方加槓桿，本質就是一種期貨，而按照金融市場的基本規則，期貨交易必須準備充分保證金，否則交易會被強制平倉。在房地產上，預售制度就必須搭配嚴格訂金監管機制。而通過大量現實案例我們已經看到，銀行往往並沒有扮演好受託資金的監管工作，挪用資金的現象非常普遍，而建築質量也參差不齊。

近年香港政府已陸續推出多項措施,加強樓花銷售的監管,如實施一手住宅物業銷售監管條例、加強示範單位的準則等，以提高樓花制度的透明度和問責性。但如何在保障市場健康運作和買家權益之間取得平衡,仍是一大挑戰。

香港政府和房地產商的較量

要解決香港樓價高昂、市民“上樓難”的問題，顯然不能寄希望於逐利的資本家不再“摘瓜”，現實點的解決方案就是政府增加土地供應，建立土地儲備，掌握土地供應主導權。這點在以往的政府《施政報告》中也多有強調。但是掌握土地供應主導權，不是一道法令就能落實的，而香港各種地產的既得利益集團相應地也設計出了各種阻礙的辦法。

這裏就以近幾個月媒體報道較多的粉嶺高爾夫球場土地回收事件為例。

粉嶺高爾夫球場是位於香港新界北部靠近深圳的一片土地，雖然香港高爾夫球協會聲稱這裏誕生了東亞最早的高爾夫球場和比賽，但是實際上，在二戰前後，這片土地曾經長期被荒廢，一度飛沙走石。上世紀60年代，隨着香港經濟開始繁榮，這個球場才重新開始運作並經過幾次擴展併入了周邊大量土地，才有了今天176公頃的規模。

粉嶺高爾夫球場（資料圖/港媒）

令人玩味的是，即使香港土地緊缺，地價高昂，但是1999年，香港一改過往契約每年續期的習慣，以1000元的象徵性價格，將相當於香山公園大小的球場一次性批出21年的契約。

當時港府對公眾給出的理由是希望進入民間資本發展綠色康樂設施。但是很明顯，打高爾夫球的富人羣體沒把多少心思花在公眾服務上。如果要想辦理粉嶺球場個人會員，會費是20萬港元，還得排隊；如果是臨時想去打球，非會員入場費1800港元，而根據熟悉情況的人士的説法，如果沒有自帶裝備，各種費用總計會在6000港元以上。顯然粉嶺球場完全脱離了公眾康樂的範疇，而成了富人娛樂的自留地。

這種資源配置顯失公平的情況自然引起輿論熱議。在2013年，香港審計署、規劃署就開始探討收回球場部分土地，以興建1.2萬個單位的公屋。相關利益集團自然不可能坐以待斃，開始祭出環保等大旗，從法律上阻礙土地的再開發利用。

熟悉香港公眾事務的朋友應都知道，香港之所以留有大量郊野公園土地、之所以包括填海造地在內的多項工程舉步維艱，背後都有環保和動保羣體的各種阻礙——雖然不能對環保、動保的主張一概否定，但是社會要想發展，也必然需要在滿足社會基本的發展需要和環保上做到兼顧。

面對球場土地被收回的情況，香港高爾夫球協會動員了大批環保專家、前政府官員等，以球場範圍內存在大量古墳、古樹、古蹟、受保護動物等名義阻止政府收回土地開發。他們屢屢提出環保評估的要求，試圖拖延政府的開發進度。

一定程度上他們做到了，在土地契約於2020年即將到期之際，當時的港府宣佈會將土地以1港元的價格續租給球會3年，稱這是過渡性安排。

新一屆港府上任後，將改善香港民生，特別是改善香港居民普遍窘迫的居住空間，視為重中之重。因此行政長官李家超力主前一屆港府的動議，堅持收回球場舊場32公頃的土地，雖然沒有立即開發新建住宅，但是依然開放給公眾免費使用，展示了這屆港府解決積弊的決心。而香港球會也調整策略，他們的如意算盤是哪怕不能阻止土地被回收，也要阻撓土地建樓，並且爭取這片土地依舊由高爾夫球會代為管理，“因為我們最有經驗”。

目前，粉嶺球場32公頃的土地雖然回到了政府手中，但是一個單位的樓也沒開始建造。香港高爾夫球會依舊以環保評估的要求申請司法複核，李家超也表示不介入司法程序。香港民眾是否能得到這一萬多套住宅，還有不短的路要走。

學習新加坡的組屋經驗，實際上該學什麼？

“撤辣”刺激樓市交易，理論上看，一方面鑑於香港房地產與經濟高度捆綁的關係，確實有利於推高香港的經濟信心，另一方面，也能通過更多的物業交易、維持高地價政策下的土地出讓等幫香港政府獲得更多的財政收入，以緩解連續兩年超千億的財政赤字。但是，這樣一來，同樣仍難以解決長期困擾市民尤其是夾心階層的住房問題。

在這方面，相比收回部分閒置土地、增加土地供應，香港政府似乎更容易在公屋方面發力。而提及香港公屋，很多人會自然而然地將其與新加坡的組屋制度對標，進而隱隱生出“外國的月亮比較圓”的羨慕之情。

確實，新加坡與香港有眾多可比之處，比如都是一個單獨的城市經濟體，都以航運和金融起家，制度上也都繼承了過去英國留下的體系。但是在住房領域，新加坡選擇了大政府兜底滿足百姓居住需求的模式。

圖為新加坡達士嶺組屋（資料圖）

一方面，新加坡政府設立了建屋發展局，負責房屋規劃、分配、出售、租賃等職能。其以私人住宅1/3的價格向市民直接出售組屋，配合強制繳納、覆蓋人羣極廣的中央公積金，使得即使是年輕人也能早早湊足首付擁有屬於自己的私產。

另一方面，新加坡不像香港那樣實行公屋的排隊制度，而是實施登記申請制度，只要滿足條件的公民或永久居民都能很快買到組屋，並不需要長期等待。而且新加坡嚴格限制了組屋的轉讓出售和租賃條件，杜絕了炒房套利的空間。這使得新加坡組屋的價格得以維持長期温和上漲，而新加坡的房屋自有率也實現了驚人的91%。

最後，在土地出讓金管理上，新加坡規定了這筆錢不能被政府部門和法定機構直接支配使用，必須作為政府儲備資金交納到國庫。如想動用這筆資金，需經總理和總統兩人共同簽署。這項規定杜絕了政府通過大幅出讓土地而增加財政收入的可能，因此沒有了財政長期依賴土地的問題。

在一些推崇市場經濟的人眼裏，新加坡政府過多地干預了地產市場的發展，但換個角度來看，政府長期的強勢介入也減少了部分社會矛盾的出現。香港的公屋政策與其近乎同期出現，發展至今也近80年，但依舊問題眾多，常為人所詬病，呼籲香港政府向新加坡看齊的聲音層出不窮。

現實來看，香港政府若向新加坡學習組屋經驗，學的不應只是制度上的小修小補，更多應學新加坡政府敢於大刀闊斧改革的政治魄力，這既需要香港政府改變舊有的“積極不干預”的管治思維，也要有不向包括但不僅限於房地產商、富户等在內的地產既得利益羣體妥協的勇氣——相信這些道理，香港政府也不是不懂……

結語

回望香港地產發展史，可以説它塑造了香港的城市景觀，為香港的繁榮作出了重要貢獻；但同時，它也漸漸地給香港的經濟發展套上了沉重的枷鎖，發展至今，也衍生出眾多社會矛盾。

一時的刺激，能帶來一時的上漲；但要想讓香港經濟重拾活力、讓香港社會行穩致遠，簡單的“撤辣”顯然遠遠不夠。

堅持房住不炒，引導資金脱虛向實，實現新質生產力突破，是長期高質量發展的可取之道——這一治理思維，不僅適用於內地，同樣值得香港細細領悟。

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