廣開首席產業研究院報告：下半年房價下行壓力有望逐步減輕

3月28日上午，廣開首席產業研究院在線上隆重發布了《房地產市場有望邊際改善——2024年中國房地產展望報告》。中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席產業研究院院長連平，資深研究員馬泓等專家對2024年中國房地產運行趨勢進行了深入解讀和展望。中新社、中國房地產報、中國證券報、解放日報、中國經濟時報、上海證券報、證券時報、新華財經、第一財經電視、鳳凰衞視等國內30多家知名財經媒體應邀出席了發佈會。

報告就“國內一二線城市房價還會跌跌不休嗎？居民房貸利率還有進一步下降空間嗎？房地產投資跌勢能否逆轉？土地市場是否有望迎來局部復甦？房地產政策能否真正落地見效？房企風險如何做到標本兼治？房地產還會大幅拖累宏觀經濟嗎？是否還有其他行之有效的政策刺激工具？”等市場普遍關注的熱點議題闡述了研究院的觀點和預判。

報告指出，2023年四季度以來商品房市場繼續磨底。全國商品房銷售依然下行，期房大幅下降是拖累整體需求釋放不足的主要因素。房價持續下跌，全口徑城市出現不同程度走低。住房金融供給偏緊，個人按揭貸款放緩，商業銀行的信貸支持力度不夠，房企表外債券融資餘額持續下降。由於資金供給不足，土地市場整體收縮的態勢未改，房屋工程建設放緩，房地產投資跌勢未改。儘管房地產市場整體仍舊延續下行態勢，但一些積極信號的產生可能預示着年內房地產市場有望邊際改善。一是全國商品房現房銷售能力正逐步回暖，二是土地市場局部出現亮點，三是政策性工程建設項目出台助力房地產工程建設及投資在底部企穩。

報告強調，當前房地產市場風險的核心問題仍是房企。房企流動性風險是房地產市場最需要關注的問題，其償債壓力依然較大。投資回報率的持續下降導致房企投資信心受挫。房企經營態度從追求利潤轉向“活着就好”，土地市場難以再現過去“由點及面”的恢復勢頭。

鑑於房地產市場企穩改善仍需時日，報告認為2024年住房政策有望加快落地見效。預計房貸政策利率仍有下降的空間，一線城市可能調降商業銀行房貸加點幅度。更多城市可能會取消限購、限售政策，減少或壓縮核心城區對購房的限制性措施。監管部門將滿足包括民營房企在內的合理融資需求，推進“三大工程”建設項目落地，助力房地產投資逐步企穩。各地將建立人、房、地、錢要素聯動新機制，推動保障性住房建設，拓寬住房租賃企業債券融資渠道，穩步發展房地產投資信託基金REITs。

針對2024年國內房地產市場運行趨勢，報告提出了六點研判：

**一是2024年房地產市場可能逐步企穩。**從短期來看，2024年有兩點積極因素可能推動市場逐步在底部區域企穩。一是居民收入改善，包括工資性收入增長，以及金融資產價值修復後居民財產性收入的提升。二是住房交付能力提升，緩解新購房者對房產交付的擔憂，當前居民購房的門檻可能是過去十年來最低的。預計國內房地產市場有望在今年晚些時候逐步企穩，購買力和購房需求相對較強的一線與核心二線城市率先企穩的概率較大。

**二是市場銷售可能前低後高。**偏高的基數因素將令房地產銷售增速可能在一季度末跌至全年最低水平，二季度有望出現“V”型反轉，下半年跌幅將逐步收窄。預計2024年銷售面積跌幅可能收窄至-7.5%左右，跌幅較2023年收窄近1個百分點。現房銷售表現好於期房。

**三是下半年房價下行壓力有望逐步減輕。**上半年大部分時間內可能依舊面臨較強的下行壓力，二季度有望環比跌幅進一步收斂，到三季度環比止跌，四季度小幅回正。新房價格進一步顯著下行的可能性較小，二手房價格波動可能更多。預計2024年全年新房房價同比下跌0.7%，二手房價格同比下跌4%，跌幅較2023年分別收窄0.3和0.1個百分點。一線城市新房價格同比上漲0.5%，二手房價格跌幅可能超過4%。

**四是房企流動性狀況難有有效改觀。**儘管年內房企債務到期明顯減少，但到位資金減少的規模超過債務壓縮的規模。經營性收入的減少、拿地減少以及新開工下降將很大程度上影響房企融資性資金來源的籌措，疊加過去三年銷售收入下降導致結餘資金可能大幅減少，預計2024年房企到位資金可能減少1.6萬億元。

**五是土地市場總體仍然較為疲軟。**2024年各地可供拍賣的住宅用地規劃建設面積仍然可能會持續減少，一線城市土地成交狀況有望觸底回升。預計2024年全國土地購置費佔房企到位比例上升，全年土地購置資金約3.8萬億元，同比下降1.7%。

**六是投資可能先抑後揚。**政策主導的支持項目將發揮託底的作用。“三大工程”建設可能帶動萬億元投資資金，約合全年房地產投資額的9%左右。工程類建設主要以控制新增、推進存量項目完工為主。預計2024年房地產開發投資完成額為10.4萬億元，同比-6.1%，跌幅較2023年收窄3.5個百分點左右。

報告認為，房地產下行是國內經濟面臨的主要風險。2024年房地產投資跌幅較2023年收窄3.5個百分點。假設名義GDP增速可以達到6%左右，預計全年房地產投資對GDP的貢獻率下降10%-15%，拖累GDP增速1個百分點左右，貢獻率和拖累程度較2023年略有收窄。其中，房地產投資拖累固定資產投資增速1.5個百分點，拖累社會消費品零售總額增速2.5個百分點。

針對當前住房需求釋放不足、房企風險較為突出的情況，報告提出六點政策建議：進一步鬆綁個人購房門檻，適度調整房貸利率，一線和核心二線城市進一步放鬆市區內二手房購房限制性措施；優化財税政策支持個人購房和保障房建設；拓寬房企融資範圍，提高房企融資餘額，延長並擴大保交樓專項借款規模，增加非銀金融支持，擴大債券發行規模；探索設立國家房地產基金，中長期支持行業不良資產處置；盤活土地拍賣市場，優化土地拍賣限價制度，放寬或取消一線城市土地拍賣溢價限價幅度，加快存量用地週轉；加強中央及地方對房企預售資金監管力度，預售資金必要時可靈活調節預售資金動用比例，鼓勵推行商品住房現售試點。