有息負債大幅壓降 新城控股連續六年經營性現金流淨流入

新城控股(601155.SH) 2023年成績單出爐，憑藉“住宅+商業”雙輪驅動戰略優勢，公司在確保安全的前提下堅定篤行，經營業績穩健。

3月28日，新城控股正式披露2023年年度報告。報告顯示，2023年新城控股實現合同銷售金額759.83億元，合同銷售面積968.78萬平方米；公司聚焦“有回款的銷售”，2023年實現回款金額812億元，回款率107%，回款率位居行業前列，持續保障現金流安全。

2023年，新城控股實現營業收入1192億元，實現歸屬於上市公司股東的淨利潤7.37億元，扣非歸母淨利潤3.07億元。公司整體毛利率保持穩定，為19%。截至報告期末，公司已售未結轉面積達到2170萬平方米（含合聯營項目），提前鎖定未來業績。

作為示範房企，新城控股積極落實企業主體責任，將“保交付”工作列為公司運營管理的重中之重，2023年全年已組織交付超14萬套物業。

有息負債大幅壓降，持續夯實財務基本面

2023年，新城控股持續堅守底線思維，確保穩定安全的財務基本面，財務結構得以進一步優化。

截至2023年末，新城控股在手現金餘額190億元，在手現金充裕；公司經營性現金流淨額為102億元，經營性現金流連續6年為正。2023年，公司整體平均融資成本進一步下降32個基點，為6.20%。

同時，新城控股持續大幅壓降有息負債。2023年年報顯示，公司期末融資餘額為571億元，同比壓降142億元，有息負債水平保持低位。此外，公司合聯營權益有息負債降至52.08億元。

在償債方面，長期以來，新城控股堅持底線思維，確保每一筆債務提前或到期償付。2023年新城控股已如期償還境內外公開市場債券107.45億元，這讓其獲得了監管機構和資本市場的認可，並在融資端多次取得突破，獲取增量資金。據悉，2024年新城控股需償還境內外公開債僅51億元，公司也將一如既往確保每一筆債務的如期兑付。

融資方面，去年5月，新城控股境外子公司新城環球完成發行1億美元的無抵押固定利率債券；6月，新城控股成功發行11億元公司債；7月和12月在中債增全額擔保支持下，成功發行兩筆8.5億元中期票據；此外，7月公司還成功發行一筆規模為13.16億元的綠色CMBS。

在營吾悦廣場不僅能提供穩定的經營性現金流，也為新城控股的融資性現金流帶來重要補充。2023年，新城控股通過吾悦廣場為抵押物獲取的經營性物業貸及其他融資約140億元。

商業運營總收入113億，商管毛利佔比達33%

2023年，“住宅+商業”雙輪驅動戰略持續鞏固了新城控股在行業中的競爭優勢，其商業板塊對整體業績貢獻率不斷走高，並帶來了長期、穩定的現金流。

根據年報，2023年，新城控股實現商業運營總收入113.24億元，同比增長13.17%；實現不含税物業出租及管理收入106.31億元，佔公司營業收入的8.92%；物業出租及管理業務毛利74.31億元，佔公司總毛利由去年同期的28.95%提升至32.73%；物業出租及管理毛利率更是高達69.90%。

自2021年以來，新城控股商業持續性經營收入大幅超過當期利息支出。2023年年報顯示，該比例為2.55倍。

與此同時，新城控股“輕重並舉”的商業模式也不斷彰顯成效，商業在管規模進一步擴大。公司踐行社會責任，堅持商業品質、堅守開業節點，從投資到建設傾力投入， 2023年22座吾悦廣場如期開業，開業數量位居行業前列。公司用一座座吾悦廣場提升城市綜合形象、助力經濟的高質量發展，以一個個有温度、有特色的空間場景回應消費者對美好生活的期待，讓人間的煙火氣，從各個城市新的中心瀰漫開來。在多變的市場形勢下，14座自持項目隆重揭幕兑現了公司對於政府的承諾，8座代管項目的精彩煥新不辜負委託方的信任，既反映了公司的招商運營能力，也體現了公司的商管輸出能力。截至報告期末，公司在全國135個城市佈局198座吾悦廣場，已開業吾悦廣場達161座，開業面積達1499.11萬平方米，出租率達96.48%。

值得一提的是，2023年，新城控股還迎來商業運營的深度進階。基於對當下商業地產行業格局及用户需求分析，去年10月新商會期間，新城控股正式發佈“深度運營策略”，聚焦吾悦廣場服務能力和經營坪效的進一步提升，實現吾悦廣場更大價值。“深度運營”是新城控股持續踐行幸福商業價值理念過程中所內生出的能力，也是在存量時代、用户主導的市場下，新城商業面對未來所選的道路與策略，新城控股希望通過深度運營，實現共生共贏，打造幸福商業生態，讓每個參與者都受益。

隨着深度運營策略的不斷落地，吾悦廣場銷售和客流也持續向好。目前，吾悦廣場年服務用户達14.8億人次，會員基數超3000萬人，其中活躍會員突破2000萬人，為提振消費活力貢獻力量。

商業運營實力和商業盈利能力的不斷提升，也讓新城控股對於未來的發展前景充滿信心。據透露，2024年，新城控股計劃實現商業運營總收入125億元，計劃新開業吾悦廣場12座。