卓越商企服務：第三方業務佔比60%，基本完成去“地產化”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“物業企業獨立健康發展的能力將是今後在市場競爭中決勝千里的根本。”卓越商企服務集團執行董事、首席執行官楊志東在業績會上表示，2023年，卓越商企服務順勢而為，相對平穩地完成去地產化的轉變。

3月27日，卓越商企服務舉辦2023年全年業績發佈會，董事會主席兼執行董事李曉平，執行董事、首席執行官楊志東，首席財務官及聯席公司秘書賈傑出席業績會。

會上，管理層介紹，在去地產化的過程中，卓越商企服務的業務獨立性大幅提升，對關聯方依賴度持續下降。2023年全年，卓越商企服務來自第三方的項目收入增長18%至19.2億，增速提升16個百分點，整體基礎物業收入結構中來自第三方的項目收入佔比提升2個百分點至60%，創上市以來新高。

不過，去地產化也在一定程度上影響了卓越商企服務的業績表現。數據顯示，2023年卓越商企服務錄得營業收入約為39.27億元，同比增長11%；歸母淨利潤3.03億，同比下降25%。

即使如此，管理層也沒有過於在意短期得失，因為完成去地產化後卓越商企服務已經極大程度上成為了一家獨立發展的物業企業，且從公司經營節奏來看， 2023年末期歸母淨利潤同比增長44.6%。

換言之，卓越商企服務2023年歸母淨利同比下降並築底，經營業績已在下半年恢復正常。而在去地產化結束後，卓越商企服務業績在未來會隨着持續、健康的發展穩步提升。

或許正是如此，管理層才對企業未來充滿信心，希望“未來三年公司預期保持兩位數以上的增長目標。”

第三方在管物業面積佔比超60%

卓越商企服務的歷史最早可追溯至1999年，為卓越集團旗下子公司，於2020年10月19日卓越商企服務赴港上市。得益於卓越集團住宅、商業並重的業務模式，卓越商企服務在住宅服務的基礎上，着力發展商務物業賽道，在業內素有“高端商務物業第一股”的美譽。

截至2023年12月31日，卓越商企服務總合約物業面積7670萬平方米，同比增長9.5%；在管面積約6410萬平方米，同比增長約19.2%。

其中，商務物業在管面積約2562萬平方米，佔比為40.0%；公共及工業物業在管面積約1362萬平方米，佔比為21.3%；住宅物業在管面積約2482萬平方米，佔比為38.7%。

從區域來看，卓越商企服務在管面積中，位於北京、上海、深圳、廣州、成都、杭州、重慶等一線和新一線城市佔比達77%以上，粵港澳大灣區和長三角兩大核心經濟圈佔比超過60%。

值得一提的是，在管面積中，第三方的在管物業面積達到3971萬平方米，連續兩年總佔比保持60%以上。非住宅物業第三方在管面積佔比保持60%以上，其中，公共物業在管面積同比增長34%。

第三方在管面積的增加，導致卓越商企服務收入結構出現變化。數據顯示，2023年卓越商企服務整體毛利率19.0%，同比出現一定程度的下降，即便如此，與多數同行在13%—15%左右的毛利率相比，卓越商企服務的毛利率仍顯著領先。

“伴隨着自身外拓項目佔比的不斷提升，公司毛利潤率在未來有繼續下降的可能。”不過，在賈傑看來這只是階段性的，因為卓越商企服務的品牌積澱會給公司帶來持續的溢價和高質量的規模增長，特別是在大客户、戰略客户領域以及商業客户裏面深耕，預計在2024年有比較大的或者比較明顯的業績轉化。

賈傑認為，隨着經濟的回暖以及行業本身的變化，商業類的非住高付費能力的戰略客户未來會給卓越商企服務帶來利潤的提升，以及毛利潤率的提升。

持續夯實主航道業務優勢

拆分卓越商企服務各板塊的營收佔比來看，商務物業作為主賽道的優勢依然明顯。

2023年，卓越商企服務錄得基本物業服務收入32.2億元，其中，商務物業營收21.72億元，佔比高達67%；公共及工業物業營收4.77億元，佔比14.82%；住宅物業營收5.72億元，佔比17.75%。

主航道上的第三方業務仍繼續保持穩定的增長勢頭。數據顯示，2023年，卓越商企服務戰略客户保有率達100%，新拓合同總額6.27億，其中，新拓項目中代表性的總部園區項目有17萬平米的微信廣州總部大樓；製造類園區綜合體項目有37萬平米的華為深圳九華山園區和109萬平米的華為製造總部”。

楊志東介紹，主航道第三方新拓合同總額達到13.5億，連續兩年年化合同金額超過5個億，“從這個數據可以看得出在2023年經濟下行的複雜環境下，我們的市拓能力持續保持了提升。”

在主航道穩健增長的同時，卓越商企服務的新賽道醫療與公建物業繼續呈現較為強勁的勢頭。數據顯示，卓越商企服務在醫療與公建物業新拓展合同額為1.98億元，營收大幅增長125%，佔比上升至15%並實現毛利佔比翻番。

卓越商企服務在新賽道取得的成績，主要源於兩方面：一方面緣於通過收併購進一步增強公司在醫療物管領域的能力；另一方面則是在軌道交通物業服務版塊取得新的突破，例如2023年成功與廣州地鐵項目達成合作，為站點和車輛段提供服務。

談及未來規劃，楊志東指出，卓越商企服務是第二年進入醫療與公建物業賽道，有信心做的更好。

值得一提的是，為拓寬業務邊界，卓越商企服務深入挖掘客户多維度需求，重點發展方向包括資產服務、卓品商務、建築機電服務等多種專業增值服務。期內，卓越商企服務業主增值服務同比去年大幅增長105%至3.1億，在增值服務收入中的佔比顯著提升23個百分點至46%。

楊志東進一步介紹，“卓越商企服務旗下的盛恆達機電公司逐步發展市場化能力，2023年度外拓合同簽約額超過 1 個億，年營收2.74 億，同比提升 42.7%。在高端商務領域，卓越商企服務旗下的專業公司卓品商務2023年收入2.33億，同比提升40.3%，三年營收的複合增長率也到38.24%。”

楊志東表示，“未來三年，公司將持續聚焦增長和能力建設、將進一步提升第三方市場化能力。面對2024年，卓越商企服務將在三個方面繼續提升自我，其中，在FM 綜合設施管理領域的主航道發展上，卓越商企服務將集中優勢資源做好眾多戰略客户超大型園區的交付工作，同時持續打造標杆，為未來業務有效引流。”