經營指標持續優化，綠城中國全品質發展顯成效

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）綠城中國業績發佈不久，在土拍市場又有新動作，先後在蘇州、寧波兩城獲取優質土地，用實際行動兑現品質發展規劃。

3月27日，綠城以總價 30.82 億元競得蘇州工業園區雙湖板塊 02 號地塊，溢價 18.22%，成交樓面價 65022 元/㎡；28日，綠城再以17.35億元競得寧波高新區地塊，成交樓面價20984元/㎡。

經歷了這一輪房地產行業的深度調整週期，人們的住房觀念正從簡單的“有房住”向更高要求的“住好房”轉變。

而綠城剛剛獲取的這兩宗土地，為其打造“好房子”提供了天然優渥的條件。其中蘇州雙湖板塊地塊，不僅佔據城市稀缺資源，容積率也僅為1-1.02，要知道，低密度是綠城最擅長營造的產品；而寧波高新區地塊，不設新房限價，也給了綠城在產品力上更多的發揮空間。

這一輪調整對行業產生了深遠的影響，綠城中國卻脱穎而出，不僅產品力位居行業第一身位，多項經營數據也罕見地保持着向好增長的態勢。

近期召開的業績會上，綠城中國董事會主席張亞東一語道破了這背後深層次的原因：“好產品、好房子是綠城業績的基礎和保障。“

為了實現這一目標，綠城中國持續推進“改革、改變、改進”三改工作，致力於提升產品品質及綜合經營品質。

張亞東表示，2024年綠城最核心還是“改革改變改進”，綠城將繼續深化內部改革，向以“提質”為主的內涵式發展轉變，不斷提升自身的競爭力和適應能力。

補短板，新增項目權益佔比升至74%

根據企業日前披露的業績數據，綠城2023年實現營業收入1313.83億元，同比增加3.3%；歸屬於上市公司股東的淨利潤達到31.18億元，同比增加13.1%。

從數據來看，股東利潤大幅增長的直接原因是，綠城中國過去一年通過提升權益佔比等途徑，使股東權益佔比大幅提升。2023年，企業綜合損益表中，上市公司股東損益佔年度淨利潤的比例從上年的30.98%大幅提升至46.68%。

在當前行業整體縮水的大環境下要做到這點，顯然並不輕鬆。

銷售端，綠城中國2023年全年的合同銷售規模3011億元，其中自投銷售額1943億元，權益銷售額1276億元，同比上升三位，進入全行業TOP 8。

投資端，綠城去年新獲取38個，總建築面積557萬平方米，總權益土地款595億元，平均樓面地價14231元/平方米。其中，84%新增貨值位於一二線城市，58%位於北京、上海、杭州三大熱點城市，且新拓項目的權益比再次上升了5個百分點，達到74%。

截至2023年末，綠城中國土儲總貨值達到6292億元，建築面積3720萬平方米，權益建築面積2332萬平方米，總可售建築面積2499萬平方米，權益可售建築面積1557萬平方米。

更加難能可貴的是，憑藉強大的產品力和項目運營能力，即便在目前房地產下行週期中，綠城依然做到新拓項目首開熱銷，且新拓項目的利潤也持續鞏固，2023年所獲得的所有項目層面的淨利潤率平均超過8%。

數據顯示，38個新增項目中，已有26個新項目於當年實現開盤，佔比達到68%。

換句話説，新拓1425億元貨值中有39%已在當年實現了銷售轉化，達到549億元，2022年這個數字是501億元。

綠城中國執行董事兼副總裁李駿在業績會上表示，為確保“量質齊升”，綠城嚴格根據現金流排布，收斂聚焦，堅持差異化的投資，深耕核心城市，狙擊投資機會性城市，做到投一成一，同時進一步向市場安全的區域集中，增強抗風險能力，繼續地提升新投項目的權益比，鞏固未來的利潤率。

量入為出，“財務穩健”是第一要務

除了“量價齊升”的高質量發展之外，綠城過去一年的另一大關鍵詞即“穩健”，這也是綠城能在當前複雜多變的行業環境下，依舊穩坐行業品質標杆地位的前置條件。

根據財報數據，綠城截至2023年末貨幣資金734億元，經營現金流正的230億元，同比2022年底提升58%，均創歷史新高。

財務結構上也異常穩健，現金短債比2.3倍持續維持高位，加權平均融資成本比2022年進一步下降10個基點，降至4.3%，創歷史新低；一年內到期債務325億元，佔集團2023年底總債務的比例為22.3%，維持低位。

境內債券方面，2023年，綠城中國一級市場發行債券138.53億元，同時完成境外融資置換11.72億美元（含2024年到期債務提前置換4.5億美元）。

值得一提的是，截至目前，綠城2024年到期境外債務再融資工作進展順利，已有多家銀行出具批覆，企業計劃於2024年上半年完成全年到期債務的置換工作。

綠城中國執行董事兼執行總裁耿忠強介紹稱，今年將着手安排2025年到期債務的提前置換。

耿忠強同時介紹，去年上半年償還了最後15億元的境內永續債，實現了永續債清零，徹底堵住了侵蝕利潤的缺口。

得益於此，3月26日，一向對內房企“不假辭色”的國際評級機構摩根士丹利發佈報告表示看好綠城中國，維持對其的“增持”評級，並預測企業2024年至2026年盈利複合年增長率將介於10%至15%之間。

儘管如此，出於“穩健”考慮，在談及2024年投資計劃時，綠城中國執行董事兼行政總裁郭佳峯直言，今年投資工作比較難做，可能市場面臨比較大的挑戰，預計新增貨值在1000億元上下，主要還是看銷售和現金流情況。

郭佳峯稱，現金流是公司的重中之重，公司每天監測現金流情況，每個月會根據各類的收支情況，滾動更新現金流，公司要確保拿地等各項主要支出對集團現金流安全無負面影響。全年也將繼續嚴控淨資產負債率在80%以內，以保持經營性現金流為正。

但對於銷售市場，郭佳峯預測，核心一二線城市的政策有望加速落地，效果會逐步呈現；目前市場分化明顯，一二線城市和改善型產品的韌性較好，復甦也會在熱點城市和改善性住房上先開始。