萬科跨越“關口”

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“公司將加大盤活存量、不動產變動產等工作的力度，未來兩年削減付息債務1000億元以上，以保障公司安全。”當被外界問到否有信心“活下去”時，萬科董事會主席鬱亮表示，萬科管理團隊堅決不躺平，一定會跨過這個階段性關口。

3月29日，萬科召開2023年度業績推介會。會上，管理層公佈，2023年萬科實現營業收入4657.4億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤121.6億元。在行業深度調整下，萬科經營性現金流連續15年為正，開發業務確保近29萬套新房高質量交付，經營性業務實現REITs突破，有望成為業內唯一發行三類經營性REITs的企業。

房地產市場仍業績會上關注的重點話題。2023年房地產行業多重挑戰交織，銷售低谷與交付洪峯交錯，需求鋭減與融資收縮碰頭，對房企現金流本構成挑戰。再疊加國際評級機構接連看空，房企違約風險進一步蔓延至混合所有制房企，市場擔憂情緒濃厚。

鬱亮回應，雖然萬科很早提出“活下去”，但考慮還不夠全面，在市場的持續深度調整過程中，過去穩健的標準不一定能完全保障公司安全，因此需要強化底線思維，公司在做極限情況下的壓力測試，併為此做出更加充分的準備。

鬱亮補充，自去年四季度以來，萬科得到了深圳國資、金融機構、合作伙伴和市場各方的關心和幫助，對這些善意和支持，萬科非常感恩，對外界的批評，萬科也很感激。“萬科管理團隊一定不會躺平，會跨過這個關口，把萬科變成一家更好的公司。”

“有階段性挑戰，但有充分信心跨過關口”

銷售承壓之下，萬科仍實現了正向的現金流。

截至報告期末，本集團有息負債合計3200.5億元，佔總資產的比例為21.3%。有息負債以中長期負債為主。有息負債中，一年內到期的有息負債624.2億元，佔比為19.5%；一年以上有息負債2576.3億元，佔比為80.5%。

分融資對象來看，銀行借款佔比為61.7%，應付債券佔比為24.8%，其他借款佔比為13.5%；分利率類型來看，有息負債中，固定利率負債佔比38.7%，浮動利率負債佔比61.3%。

資金狀況方面，截止2023年底，萬科已連續15年經營性現金流為正，在手貨幣資金998.1億元，可覆蓋一年內到期有息負債；剔除預收房款的資產負債率為65.5%，從2018年76%的高點連續5年下降。

同時，在行業整體融資顯著收縮之下，萬科依然獲得了各大金融機構的信任和支持，2023年在境內外合計新獲取的融資近900億元，其中境內新增融資766億元，新增融資的綜合成本3.61%，境外新獲融資131億元。

此外，自城市房地產融資協調機制實施以來，萬科按照要求積極向新融資模式轉型。截至年報披露日，萬科已在北京、廣州、杭州、成都、重慶、南昌、昆明等22個城市上報住建融資協調機制白名單項目42個，涉及新增融資169.5億元。

值得一提的是，深圳國資對於支持萬科作出了非常積極的表態，對穩定市場的信心起到了非常關鍵的作用。

萬科董事會秘書朱旭介紹，深圳國資將根據市場情況進行有序釋放以支持萬科，採取了四大類的措施來以市場化和法制化的方式來幫助和支持萬科，幫助萬科盤活大宗資產，為萬科注入新的流動性，交易金額預計超過100億元。

“總體來説，公司在行業深度調整的背景下，仍然保持、守住了安全底線。”萬科集團總裁兼首席執行官祝九勝表示，雖然部分短期指標，比如在手現金、現金短債比的壓力有所加大，但都是階段性的，萬科“有壓力，但能過關”。

毋庸置疑，確保安全底線仍會是萬科在2024年的工作重點之一。

祝九勝指出，為實現這一點，萬科寄希望於開發業務堅持跑贏大勢、經營層面現金流為正的同時，計劃加強大宗交易和股權交易工作使其回款達300億元以上，並堅定地降槓桿以期在未來兩年削減付息債務1000億元。

“我們有信心，也有能力去應對目前的挑戰。”祝九勝説道。

“提供好產品，迎接好的未來”

“行業已經很難回到過去的高點，但前景依然廣闊。”對於現階段的房地產市場，鬱亮依舊保持“市場超跌”的看法。

表現在數據上，2023年，全國房屋新開工面積9.5億平方米，同比下降20.4%；全國房地產開發投資11.1萬億元，同比下降9.6%。2023年，全國商品房銷售面積11.2億平方米，同比下降8.5%；銷售金額11.7萬億元，同比下降6.5%。

受大環境影響，萬科開發業務雖不可避免有所下滑，但也呈現了較強的韌性。數據顯示，萬科開發業務實現銷售金額3761億元，穩居行業第二，雖較2022年同期下滑9.8%，但遠遠低於百強房企17.3%的下滑幅度。

之所以能在市場下行階段仍跑贏大市，或許是因為萬科一直用動態的眼光看待市場變化。

在鬱亮看來，房地產市場前景依然廣闊，主要表現在兩個方面，一方面，住房需求依舊存在，與發達國家對比看，當前城市居民的居住條件、配套設施仍有較大改善空間；另一方面，城鎮化進程還在繼續，2023年新增城鎮人口重新回到了接近1200萬人的水平。

基於此，萬科新增投資、盤活存量兩手抓。新增投資方面，2023年萬科新獲取項目43個，已有33個在年內實現開盤銷售，從拿地到開盤的週期縮短至4.4個月，貢獻銷售額510億元，投資兑現度達88%。

庫存項目方面加速去化。針對庫存可售資源，萬科通過產品調整、配套完善、靈活定價策略和精細管理，2023年去化比例超過60%。

不斷出台的房地產政策也提振了市場信心。鬱亮進一步指出，當前支持房地產市場的政策已大量出台，力度超出以往年度，隨着政策效果的體現，相信市場會逐漸恢復。另外，去年中央提出的房地產發展新模式“三大工程”建設，將促進經濟回升，也會為房地產企業提供更多發展空間。

“萬科將持續提供好產品、好服務，全力迎接好的未來。”鬱亮説道。

REITs突破

在開發型業務承壓之際，萬科經營類業務表現頗為亮眼，其中最為突出的當屬經營性業務的REITs突破。

2023年10月，底層資產為杭州西溪印象城的中金印力消費類基礎設施REIT在深交所發佈招募説明書，成為第一批正式進入公開發布階段的消費類基礎設施公募REITs之一，目前已正式進入詢價階段。

2024年3月，華夏萬緯倉儲物流封閉式基礎設施REIT在深交所發佈招募説明書，正式進入發行階段。招募公告顯示，該REIT的資產方為萬科旗下萬緯物流，底層資產為佛山南海物流園、紹興諸暨物流園、湖州德清物流園。

此外，萬科旗下長租公寓REIT目前也在積極申報中。若上述三項REITs成功發行，萬科有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業。

業內人士向觀察者網表示，發行REITs將有效解決經營性業務資產過重，投資回收週期過長的難題。此舉將助力萬科打通經營性不動產“投、融、管、退”的商業模式閉環，實現資產和資金更高效、更良性的運轉，保障經營性業務的可持續發展。

鬱亮此前就曾表示，REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，能夠實現商業模式閉環，推動房企從開發商轉變為不動產商。

事實上，萬科之所以有望成為業內唯一一家實現三種經營性REITs突破的企業，與其在經營類業務的成績分不開關係。

商業業務方面，2023年萬科實現營收91.1億元，同比增長4.6%；合計開業203個商業項目，建築面積1158萬平方米；萬科管理運營的商業項目佈局在一二線城市的佔比超過90%，四個一線城市的佔比為24%。

物流業務方面，萬科自2015年開啓全國倉儲網絡佈局至今，目前冷鏈倉儲規模保持全國第一。

2023年，萬科物流業務（含非並表項目）實現經營收入41.8億元，同比增長17.2%，其中高標庫營業收入23.0億元，同比增長6.3%；冷鏈營業收入（不含供應鏈業務收入）18.8億元，同比增長33.9%。

長租公寓方面，萬科的規模和效率持續保持行業第一，並在成本法的會計計量方式下實現了整體盈利。

作為全國最大的集中式公寓提供商，萬科泊寓共運營管理租賃住房23萬間，累計開業18萬間，佈局全國31個城市，並保持了業內領先的服務品質和運營效率，累計服務客户超過80萬人，客户滿意度95%，全年出租率達96%，超過60%客户選擇續租。