超3/4資產為存貨，中交地產一年虧損16.73億元

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）房地產行業驟然下行，猝不及防的不僅是民營房企，部分央企也不例外。

日前，中交地產披露2023年業績數據，企業去年實現營業收入324.68億元，同比下降15.59%；歸母淨利潤為-16.73億元，同比由盈轉虧，降幅達到-5029.65%。

同時，企業截至2023年末資產負債率仍高達85.59%，遠未達到“三道紅線”標準。

截至發稿，這家總資產超過1200億元，淨資產176.75億元的央企，市值僅剩66億元。

要知道，就在兩年前，正值規模擴張巔峯的中交地產還在寄希望於憑此衝進“央企前三”，將招商、保利、華潤其中之一擠下去。

尤其是2020年，中交地產頂着淨負債率超280%的債務壓力，依然保持告訴擴張勢頭，全年新增土地30宗，計容建築面積635.59萬平方米，較上年增長176.90%，土地購置總價款高達535.80億元，權益價款252.54億元；持有項目85個，項目總建築面積2376萬平方米。

截至到2023年末，中交地產累計持有房地產項目來到117個，土地總面積1071.40萬平方米。

然而行業急轉直下，中交地產也不得不踩下急剎車，2023年全年新增僅2個地塊。

中交集團董事長王彤宙在今年年初的全年工作會議上直言，2024年，中交房地產要深刻領會房地產行業供求關係發生的深刻變化，加快新發展模式的建立。

中交地產董事長李永前也為企業下達新的任務方向：維持好現有規模，搭建好管理體系，嚴謹審慎謀求增量、下大力氣去化存量、狠下決心做實資產、做強投資。

隨即，中交地產就對其組織架構進行了調整。核心動作有兩個，一是從三級管控調整到兩級管控，從過去的“總部－區域－城市”架構調整為“總部－城市”架構；二是業務重組，把過去的16個城市公司重組為9個城市公司。

然而，這種就是一場遲來的變革，壓在管理層肩上的擔子絲毫不比2023年輕鬆。

財報顯示，截至2023年末企業待售存量住宅（存貨）高達932.56億元，佔總資產的比重達到76.04%，若加上其已售未交付部分住宅產生的215.73億元合同負債，這一比例將上升至93.63%。

而過去一年，儘管企業勉力加速去化，存貨金額也僅僅減少了136.87億元，佔總資產的比例僅下降1.85個百分點，這還是在去年一口氣計提了25.8億元 存貨跌價準備的基礎上。

不過值得一提的是，作為央企的中交地產自有其優勢，即背靠大股東中國交通建設集團，企業多元化融資渠道始終暢通。

2023年上半年，成功發行公司債、中票、供應鏈ABS，合計超170億元。

2023年9月，中交地產披露，將向不超過35名特定對象發行股票，募集資金總額不超過35億元；10月，又宣告擬將發行不超過43億元的公司債券。

這些融資，均有賴股東方的背書，甚至得到直接“輸血”。

今年1月，中交地產提出，擬向中交房地產集團借款不超過100億元，借款年利率不超過7.5%。

然而，融資輸血終究不是長久之計。行業普遍認為，未來幾年間企業所面臨債務壓力與去庫存化壓力依舊不容小視。

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