戴德梁行：上海一季度寫字樓空置率攀升，大宗市場投資趨於保守

4月10日,戴德梁行發佈2024年上海一季度寫字樓市場、零售商業市場、大宗交易市場和產業地產市場成交情況。

數據顯示，一季度甲級寫字樓淨吸納量8.58萬平方米，比去年四季度下滑9.86%，比去年同期下滑37.49%。當期供大於求，甲級寫字樓整體空置率繼續攀升至22.0%，比去年四季度上揚0.2%；租金繼續微跌，一季度甲級寫字樓平均租金7.80元/平方米/天。

從供應表現來看，一季度僅2個項目入市，共帶來10.87萬平方米新增供應。核心與新興區各1個項目，分別是長寧藝豐中心及徐匯萬科中心三期T3。新項目聚集板塊以及性價比高而受到關注，表現較好板塊有普陀、虹口、徐匯濱江等。而存量樓宇集中的核心板塊中，部分項目因租金或樓宇品質等因素，難挽留客户，面臨空置率上揚。

從行業來看，貿易製造、TMT及專業服務為本季度三大主力行業。伴隨消費需求的復甦，批零貿易行業佔比達到20%以上，一些新項目吸引了部分外資、生活類消費品類客户搬遷。同時互聯網+行業冷熱不均，軟件、數據服務、平台、技術支持等TMT相關行業保持一定熱度，但也不乏個別退租現象。專業服務細分領域人力資源、律所、諮詢等行業依然是交易主力，聯合辦公潮起潮落，前期大肆擴張品牌面臨調整，另一些品牌謹慎擴張。

戴德梁行中國區項目及企業服務部總裁魏超英表示，傳統行業寫字樓的需求已越來越難跟上寫字樓同質化產品的新增速度，未來需求提升有賴於新質生產力下產業的突破與發展。通過改造提升傳統產業、壯大發展新興產業及積極佈局未來產業有利於加速產業之間的融合與創新，這也是寫字樓市場未來需求提速的關鍵。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie表示，一季度寫字樓租賃市場總體保持平穩，供應量略低於上一季度，但市場供大於求的情況始終存在。隨着辦公空間的不斷擴張，寫字樓市場需要時間和新的增長動力，而業主則需強化自身優勢及特點，以吸引企業長期入駐。

零售市場業態場景進一步升級

一季度，上海經濟保持增長，多項經濟指標繼續向好，帶動上海消費品市場及零售商業市場保持活躍。上海中高端購物中心市場整體空置率同比下跌0.72個百分點，至9.38%，為2022年以來歷史最低點。上海全市中高端購物中心首層平均租金報價保持在778.85元/月/平方米。儘管如此，核心商圈內的成熟項目在銷售額增加、高入駐率及租户調整的帶動下，租金繼續上漲。核心區域的租金水平同比上升0.34%至1,888.83元/月/平方米。

2024年上海零售商業市場預計將有超180萬平方米的新項目入市，其中包括宜家薈聚、超級合生匯和龍光藍鯨世界等標杆項目。隨着新興區域的持續發展，預計全市平均租金將被進一步拉低。若干現有零售商業將通過翻新物業設施、優化租户組合，以及設置體驗式零售空間來保持差異化競爭。

市場供應方面，本季度唯一的新增供應是位於臨港新城的城市書香商業街於1月20日啓幕試營業，為上海中高端零售商業市場帶來約3萬平方米的新增供應，推升全市總存量達到2,301萬平方米。在明朗的經濟前景鼓舞下，上海中高端零售商業市場的需求逐漸上升，部分品牌開始積極為開設新店尋求理想位置。餐飲、生活 方式、娛樂、3C與智能家居體驗店為需求的主要驅動力。

戴德梁行大中華區研究內容主管Shaun Brodie認為，不斷提升的居民收入和消費支出水平將繼續支撐上海零售商業市場的發展。今年上海出台《本市促進服務消費提質擴容的實施方案》，提出了涵蓋文旅、體育、餐飲、居家服務和交通等11個服務消費領域到2027年的具體目標，將採用5.5G、VR、AI、北斗衞星等前沿科技，打造消費市場的新場景，新業態。有鑑於此，上海零售商業市場將在未來幾年進一步升級。

品牌業態不斷調整

一方面，近期香氛類品牌開店需求旺盛，故大量頭部開發商載體對零售業態有所調整，引入大量香氛類零售品牌並佈局首店、概念店等。由此可見零售消費的客單價有下降的趨勢。

另一方面，隨着蘋果上海靜安店於近日揭開面紗，作為中國最高規格旗艦店，等級僅次於蘋果紐約第五大道店，可見外資3C零售品牌對上海市場仍保持強大的信心。相比傳統服飾類零售品類，3C類相關產品線下銷售比例逐年遞增且平穩，消費者更熱衷於線下購買3C產品。3C類品牌穩定的增長，對於開設線下門店的租金承受能力更強，就載體端而言選擇3C類品牌可能承受更小的風險。

最後，“户外運動”和“綠色健康”持續受到消費者的青睞，線上消費呈現爆發式增長。因此，在上海越來越多的國際户外品牌開始廣泛的開設直營店或旗艦店，同時載體端也開始逐漸將運動品牌作為主力店來打造。

戴德梁行華東區商業部高級助理董事陳雲九表示，在目前的消費趨勢下，消費者逐漸趨向理性，消費頻次、消費客單價、購買過程、消費動機等都有顯著變化。大家更願意在服務類消費的細分品類中進行消費。諸如休閒娛樂類、運動健身類、自我教育類的“悦己型”消費已然成為現階段的消費新亮點。

大宗市場投資情緒趨於保守

一季度，上海僅錄得16宗、共計103億大宗交易，成交金額同比下降28%，降幅明顯。一方面，受大量新增面積及吸納降低影響，投資類辦公樓市場持續低迷；同時，美元高息、美聯儲或推遲降息等背景下，外資出手趨於謹慎；疊加內資開發商持續出貨緩解資金壓力——三管齊下，上海大宗交易市場成交金額降至近五年同期一季度最低。

從買家類型來看，自用型買家成交佔比大幅上漲，佔總成交額的42%，市區核心位置、沿江地帶辦公以及低價豪宅均是其重點關注領域。自用買家中又以金屬能源類買家為甚，佔自用買家總成交額的36%——此類買家自2022年起持續活躍，不斷佈局一線城市購買各類優質資產；國有企業亦是自用型優質辦公的購買主力之一。

物業類型方面，辦公/研發辦公以31%的佔比仍居成交首位，但以自用成交為主，投資類僅有1宗成交；商業因七寶萬科廣場成交，佔比大幅攀升至25%，位居第二；此外，因虹口價值約20億的綜合用途土地成交，土地成交佔比亦被大幅拉昇；受長租公寓相關政策紅利影響，公寓、酒店仍受投資類買家歡迎，一季度共發生5宗相關交易。

展望2024，戴德梁行華東區資本市場部聯席主管、執行董事盧強預測稱，在寫字樓租金下行，空置率壓力背景下，預計部分國企將推出更多優質辦公項目，但價格目前不會大幅下降；公寓/酒店/商住樓等適合改造為保障性租賃住房的項目將繼續保持市場熱度；涉及產業用地股權交易監管進一步加強，對未來工業類項目交易影響待市場反饋。

華東高標倉庫表現持續穩定

一季度，華東高標倉庫租賃市場需求整體結構持續穩定，主要去化力仍為電商、製造業、第三方物流及快遞快運。上海市高標倉庫市場租賃需求整體表現平穩，市場空置率環比上升0.4個百分點至15.5%，平均租金環比微升0.4%至49.5元/平方米/月。江蘇省高標倉庫市場主要租户仍為電商、快遞快運及製造業，平均租金下降0.2%至34.3元/平方米/月，市場空置率環比微升1.3個百分點至18.5%；安徽省高標倉庫市場平均租金保持平穩在27.7元/平方米/月，空置率環比微升0.9個百分點至12.3%；浙江省高標倉庫市場主要去化力為電商、快遞快運，整體市場面臨一定的招商壓力，租户溢價空間上升，空置率環比上升0.1個百分點至21.7%，平均租金微降0.4%至34.4元/平方米/月。

華東地區核心市場需求表現旺盛，核心區域空置保持在低位。整體市場租賃問詢表現開始積極，但是新籤及擴租成交項目表現仍較為平淡。市場仍存在租户具體需求及開發商提供的空置項目較難匹配成功的問題。

為響應低碳環保的號召、滿足部分租户對LEED認證的需求及實現園內降本增效，開發商開始關注可持續發展及LEED認證，部分園區已開始使用節水型潔具、LED照明技術、高效製冷系統等節能設備。越來越多的開發商探索園內設置綠色節能設備及申請LEED認證的優勢，以實現吸引優質客户、低運營成本、提升建築增值、提升投資回報率的目標。

戴德梁行中國區產業地產部董事總經理蘇智淵表示，開發商開始增強園內運營能力，融合智能分揀、智慧倉儲、一件代發等增值服務功能，通過實現一站式服務提升客户園區體驗度，滿足客户各類需求，吸引更多優質客户入駐園區。

戴德梁行華東區董事總經理黎慶文總結，在建設現代化產業體系政策措施帶動下，上海的發展被持續看好。未來寫字樓方面培育新興產業，推進數字經濟發展、零售商業方面投資和消費相互促進、擴大對外開放，活躍大宗物業交易市場、積極推進“雙碳”目標等七大重點將帶動商業地產市場穩中求進。戴德梁行將迎接挑戰，助力上海商業地產長足發展。