建發股份淨利潤高增背後，收購美凱龍實現重組收益95.22億

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）收到廈門證監局警示函三天後，建發股份公佈了2023年業績報告。

數據顯示，2023年，建發股份營業收入達到7636.78億元，同比下降8.30%；實現淨利潤168.50億元，同比增長49.66%；實現歸屬於母公司所有者的淨利潤131.04億元，同比增長108.83%。

值得一提的是，這和建發股份年初公佈的業績預告有少許差異，此前建發股份預計2023年“實現盈利，且淨利潤與上年同期相比上升50%以上”，而年報顯示淨利潤同比增長僅49.66%。

這或許和廈門證監局下發警示函有關。

觀察者網瞭解到，年報發佈前夕，建發股份收到廈門證監局《關於對廈門建發股份有限公司採取出具警示函措施的決定》（〔2024〕7號）（以下簡稱“警示函”），文中直指建發股份存在會計核算不規範、內部控制不健全的問題。

其中，就內容控制不健全方面，警示函指出，“建發股份對個別子公司管理不到位，部分合同用印審批不規範，公司內部控制存在缺陷。”為此，廈門證監局對建發股份的董事長鄭永達、總經理林茂、財務總監魏卓以及時任分管財務的副總經理許加納等高管採取了監管談話措施。

會計核算方面，警示函顯示，“公司財務核算存在薄弱環節，財務複核程序不到位，房地產業務中個別長期股權投資、存貨的減值測試不夠審慎，供應鏈業務中個別品種如氫氧化鑽、電纜等貿易業務採用總額法確認收入依據不充分。”

儘管警示函未披露具體數據，但據建發股份三天後公佈的年報顯示，2023年，建發股份共計提了53.13億元的資產減值準備，其中，存貨跌價準備約33億元。

三大業務利潤均在下滑

在房地產市場下行的當下，建發股份也難以難逃營收利潤雙雙下滑的命運。

從表面數字上看，建發股份向市場交出了一份滿意答卷。截至2023年末，建發股份總資產達到8208.52億元，淨資產達到2246.39億元，歸屬於母公司所有者的淨資產達到695.11億元。2023年，公司位居《財富》評選的“中國上市公司500強”第11位，較上年提升4位。

但事實上，上述成績並非是建發股份自身發展所得，主要歸因於2023年8月完成的美凱龍控制權收購併將其納入合併報表所產生的重組收益。

據中泰證券研究報告顯示，2023年，建發股份及聯發集團以現金方式收購美凱龍29.95%的股份，產生重組收益96.19億元，其中歸母重組收益95.22億元，拉動公司歸母淨利潤同比高增。

若剔除該重組收益以及美凱龍9月至12月的經營損益之後，建發股份本期“歸屬於上市公司股東的淨利潤”為41.45億元，同比減少21.30億元，下降比例為33.95%。換言之，若沒有重組收益的助力，2023年建發股份營收利潤雙雙下滑。

值得一提的是，即使重組完成，建發股份的日子也不好過。

具體來看，2023年全年，建發股份兩大原有業務當期業績承壓。其中，供應鏈運營業務分部實現營業收入5933.66億元，同比下降14.79%，實現歸母淨利潤39.53億元，同比下降1.38%。房地產業務分部實現營業收入1664.50億元，同比增長21.94%；實現歸母淨利潤1.91億元，同比減少20.75億元。

新增的第三業務家居商場運營業務在2023年表現不佳。

數據顯示，2023年度，美凱龍商場租賃及運營業務的營業利潤超14億元。美凱龍根據謹慎性原則計提資產減值準備和信用減值準備、下調投資性房地產公允價值、停止部分回報率不及預期的項目產生營業外支出，以上四項合計金額為31.61億元，實現歸母淨利潤為-22.16億元。

據此計算，2023年9月至12月，美凱龍為建發股份貢獻的歸母淨利潤為-5.63億元。

也就是説，家居商場運營業務不僅沒有拉動建發股份淨利潤增長，而且還拖了建發股份淨利潤的後腿。

聯發集團成虧損主因？

另值得一提的是，建發股份將房地產業務歸母淨利潤減少歸因於子公司聯發集團。

數據顯示，子公司建發房產實現營業收入1386.60億元，同比增長29.71%。根據謹慎性原則，計提14.51億元存貨跌價準備，實現歸母淨利潤44.68億元，為公司房地產業務分部貢獻歸母淨利潤20.50億元，同比減少0.25億元。

子公司聯發集團房地產業務實現營業收入277.90億元，同比下降6.13%。根據謹慎性原則，計提14.80億元存貨跌價準備，房地產業務實現歸母淨利潤-17.81億元，為公司房地產業務分部貢獻歸母淨利潤-18.58億元，同比減少20.50億元。

業內人士透露，“這是因為建發股份有意將虧損放在聯發，質素差的地塊就讓聯發集團去拿，建發公司拿些有利潤的地塊。”

華泰證券研究報告顯示，建發股份雙平台全年拿地額合計約1320億，權益拿地額955億，拿地強度達61%。其中，建發國際權益拿地額達738億，其中89%投向一二線城市，重點佈局廈門、上海和杭州，三地權益拿地額合計263億。

這或許能解釋，為何聯發集團銷售金額完全不足以與建發房產相比，但計提減值卻僅相差0.3億元。

數據顯示，2023年，建發股份實現總銷售金額2295億元，同比增長9.4%；其中，建發房產銷售金額1891億元，同比同比6.1%，居行業第8；聯發集團銷售金額403億元，同比同比28.0%，居行業第26。

與此同時，受市場下行影響，板塊毛利率從2022年的14.64%降至2023年的11.51%，建發房產和聯發集團分別計提減值14.5億元和14.8億元。