杭州500多户居民集資4.7億元，把自家小區推倒重建，錢從哪來？

這是再普通不過的工地現場——戴着安全帽、身着反光背心的工人進進出出，挖掘機和吊車四處忙碌，行人和車輛從圍欄外經過，誰也不會多好奇半分。不過同一處浙工新村的建設現場，記者3個月內造訪兩次。4月12日再來，工地的“身份”不一樣了。

杭州浙工新村500多户居民自籌資金約4.7億元，將小區推倒重建。整體更新費用約5.3億元，不足部分由舊房改造、加裝電梯、未來社區等專項資金補齊。

2023年11月28日，改造項目正式開工，小區原有13幢房屋已拆除完畢。按照規劃，浙工新村將新建7幢11層的小高層，全部安裝電梯，實行人車分流，還配建了地下車庫。工程將於2025年底竣工。

一時間，此事引發廣泛關注。有人羨慕這種模式，期盼自己的小區早日集資重建；也有人認為，政府應該承擔更多責任，而非由居民合力完成更新。

前不久，浙工新村的創新模式“上了户口”——近日，浙江省《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》發佈。《指導意見》明確了相關流程和支持政策。在4月11日的新聞通氣會上，浙工新村的案例正式被介紹推廣。

政策反饋迅速且積極。這幾日，杭州多個老舊小區幾乎同時啓動自主更新民意調研，閘弄口新村、東村、新苑等幾個小區居民討論熱烈，熱情高漲。

不過，相關工作具體開展起來，現實可能會“潑一盆冷水”。總結普適經驗和成熟路徑的同時，也要關注浙工新村的特殊稟賦。在自主更新整體思路的指導下，各地老舊小區改造仍要注意因地制宜，切勿冒進和盲從。

浙工新村施工現場。周馳昱 攝

爭議焦點在資金自籌

開工前7個月，關於浙工新村推倒重建，工作組開始入户徵求意見，若要項目最終成形，簽約率要達到100%。

參考舊房徵遷的價格體系，業主承擔的改造費用為1350元/平方米，並且保證重建後原地置換的房屋套內面積與原房屋基本相等。若選擇不擴大原本房屋面積，75平方米左右的舊房，改造費用大約為10萬元。

擴麪價格為34520元/平方米，最多能擴大20平方米，再加一個22萬元左右的車位，一套原來75平方米左右的舊房，最終可改建成105平方米左右的新房，花費約100萬元。

10萬到100萬元，是浙工新村居民出資的價格區間，500多户居民加起來，共同湊起80%的建設資金。

爭議的焦點在資金自籌。“以前認為，住房條件改善應該由政府兜底，不管是徵遷、舊改還是加固，資金都由財政負擔，什麼時候需要居民自己出錢了？”浙工新村所在的杭州市拱墅區朝暉街道黨工委委員賈磊説。

也有觀點質疑，政府在和居民爭利，老舊小區搖身一變，成為新建小區，除去安置原有居民，多出來的房源還能再放到市場上銷售。

有人認為新建房擴面部分價格太高。一户人家2009年通過二手房交易住進小區，購入價約為每平方米1.7萬元，房子推倒重建後，擴建部分每平方米價格約為3.4萬元，價格幾乎翻了一倍，他不滿意。

擴麪價格由第三方機構根據周邊市場房價評估後決定，和周邊二手房差不多，有人認為合理，畢竟新房開盤價一般超過5萬元。不過現在房市正處下行，過兩年再看，説不定會虧。

還有一部分投反對票的居民，“年紀大的不願意折騰，再建好搬回來起碼要兩三年時間”。老人們有自己的朋友圈，早起買菜，坐在公園裏一起聊天曬太陽，中午睡好午覺又出去聊天，人際關係都在小區裏。

浙工新村已步入老齡化，小區居民將近1000名，60歲以上的400多名，85歲以上的有142名。不動、不挪是他們的普遍心態。

去年6月30日，最後期限將至，簽約還未完成。居民喻偉林是第一批簽字同意的住户之一，非常着急，她當時正在青海旅遊，不停翻看羣聊消息，關注小區簽約最新進展。

喻偉林在浙工新村有兩套住房。一套自己住，一套兒子家住。2011年，她以每平方米2萬元的價格購房安家，裝修時才發現，房屋質量有問題。“裝修師傅過來砸櫃子，牆面非常脆弱，用指甲一挖牆皮就會掉，地面南高北低，扔一顆乒乓球，就會滾下去。”喻偉林很是苦悶。

2014年，她家新裝修完成，遇上舊房成片改造的機會，有關部門到家裏徵求意見，她隨即表態：“即便裝修好的房子一天不住，也要拆！”但那次，同意改造的居民比例不到90%，未能啓動。期待改造的居民提出啓動第二次調查時，情況已經發生變化：反對最堅決的兩户，已經搬離了小區；有一户擔心影響孩子學習，但他家孩子馬上高考……

不過徵遷政策不等人，二次調查未能實現。又過了近10年，終於再次迎來機會。喻偉林十分迫切，這次具體改造方案還未出爐，她便積極參與：“願意拆！”

仍有居民持不同意見。第一輪徵求意見過後，同意自籌資金、原拆原建方案的居民佔了91%。

拱墅區從各個單位各個街道抽調了30多位有羣眾工作經驗的幹部，工作人員數量達到近100名，其中6個組超過60人，組成攻堅組，重點給居民講解政策，前前後後共進行了6輪入户動員。

迫切要改建的居民也會勸説仍未簽約的居民。浙工新村最初是浙江工業大學教工宿舍，鄰居也是同事，無論在小區還是學校，大多是“抬頭不見低頭見”的關係，無法只考慮自身利益。

不想出錢的居民想等政府徵遷。但現實的情況是，常規的徵收模式運行至今，政府快要吃不消了。僅在杭州市拱墅區，類似的2000年以前建成的小區有300多個，涉及房屋將近5000幢，居民將近2萬户。隨着時間推移，“年長”的房屋越來越多，傳統模式註定無法長久。浙工新村要獲得再次徵遷的機會，談何容易。

經濟困難的居民可以選擇不擴面，方案裏也提供了相應房型供選擇，參與自主更新的最低出資額度大約為10萬元。

同時，自主更新是一種相對公平的做法。“原拆原回，房屋數量一套不多一套不少，政府不會徵用一寸土地，同時給小區增加適當的配套空間，用於養老、托育、老年活動室、社區用房等，並適當增加停車位。”賈磊説。

這場試驗進展得跌跌撞撞，很多時候只能“摸着石頭過河”，居民的反饋尤其不好把握，簽約率到底能有多少？大家心裏都沒底。

浙工新村共12幢住宅樓和1幢職工活動室，涉及548户居民。很快，簽約結果出爐，簽約率達到99.8%。僅差一户未簽約。

已簽約的547户居民聯名簽署申請書，強烈要求啓動小區更新項目。這次，浙工新村的改造終於實現。

浙工新村施工現場。周馳昱 攝

30年的C級危房

浙工新村居民提升住房質量的迫切心情，要從30年前説起。

早在1993年，浙工新村67幢便被鑑定為“局部嚴重損害房”。30多年過去了，這已是他們距離推倒危房最近的時刻。

20世紀80年代，浙江工業大學從衢州搬至杭州，宿舍分期分步一幢幢建造起來，最早的一幢建於1983年，最晚的一幢建於2000年。

建築質量問題讓居民苦不堪言：關窗户需要用蠻力才能完成；關防盜門時不時要用到銼刀，切削一點門窗邊緣，不然關不攏；不少住户承重牆出現裂縫，最長的有70釐米，從頂部的預應力板和承重牆連接處開始，一直向下彎曲延伸；沉降的房屋擠壓大門，鎖芯時時刻刻“變形”中，用鑰匙開不了鎖，只能爬牆進門……

“風能進，雨能進，蟲蛇也能進。”居民頻頻吐槽，甚至編出了順口溜，因為裂縫太多，各家時刻備着用來塞住縫隙的破布條、舊報紙。許多樓棟的單元門，與路面的落差有5釐米以上，一到下雨天，外面雨水不斷往樓裏漫灌，台階下幾乎可以養魚。

1994年，朝暉六區進行房改，除少量公房仍屬原高校外，住户都各自領了產權證。發現安全隱患後，浙江工業大學作為原產權單位，曾於1998年對67幢進行壓樁加固，2000年對74幢進行全面加固，但效果並不明顯。

後續20年間，浙工新村房屋前後進行了5次鑑定。2014年，杭州啓動對全市老舊小區的摸底排查，鑑定結論是，包含67幢，66、64和74幢同樣被列為C級（分ABCD四級，D級的危險程度最重）危房。

按照政策，最大可能排除安全威脅的辦法是維修加固，居民們無法接受：“房子是加固過的，不論是整體還是局部，結果呢？越加固沉降越厲害，這樣的方案根本行不通，到後來一定就是‘把錢丟進了爛泥巴’。”

浙江工業大學曾提出換房，大家也不同意。“學校説別處有一些房子，可以換給我們住，但那裏太遠，大部分老師都要在本部上課，根本不現實。”

單幢重建的方案同樣被討論過。但考慮到地塊上建築已形成相對平衡的局面，單幢拆除後可能會對周邊房屋構成威脅，因此作罷。

2015年，區裏將4幢危房列入“2015—2017三年行動計劃”解危名單，提出成片改造的新模式，並向杭州市房管局彙報作為全市首個成片改造試點項目，獲得認可。不過摸底調查的結果卻讓人失望——因為沒達到全小區90%同意成片改造的最低啓動比例，事情熄火了。

究其原因，若按照成片改造的方案執行，可能無法將所有住户都安置在原址，部分居民需要外遷。“老舊小區比較密集，樓間距小，對容積率沒有要求，但新建住房限制比較多。”賈磊説。浙工新村距離武林門2公里，步行5分鐘便能到浙江省人民醫院，地鐵站、購物商場、公園綠地都在附近，地塊發展相當成熟，居民對搬離原址比較牴觸。

浙工新村居民要求很明確：原址原拆原建。但依照已有經驗，推倒重建幾乎是一個不可能實現的目標。不僅沒有先例可循，政策和法律層面也缺少支撐。

《杭州市城市房屋使用安全管理條例》第二十八條規定，經鑑定為危險房屋的，房屋所有人、使用人或責任人應當根據鑑定報告，及時採取包括處理使用、變更使用、觀察使用、停止使用、整體拆除等治理措施。這是為數不多可作為依憑的法規文件。

但是，房子到了什麼程度能拆？由誰來組織拆除和重建？資金從哪裏來？這些都是懸而未決的問題。

30年來，大多數居民仍留在浙工新村。考慮到房屋在汛期倒塌的可能性，每年台風季，都由街道出面，把4幢100多户危房居民請出來，住進附近的經濟型酒店，暫時度過天氣惡劣的半個月。“人出來了，東西還在房子裏，每天都擔驚受怕。”喻偉林説。

隨着時間推移，情緒日益積累，推倒重建的意願在居民間逐漸統一，“擰成一股繩”在浙工新村逐漸成為可能。這也成為日後實現自主更新的先決條件。

浙工新村施工現場。周馳昱 攝

7種户型的“積木”學問

2023年4月23日，浙工新村有機更新項目啓動。項目84天完成簽約，66天完成騰房。

居民意見達成相對一致只是小區實現自主更新的基礎。推倒重建一個小區，涉及多項政策上的探索和突破。

在此之前，政府的相關調研和前期準備工作已進行了將近1年。賈磊介紹：“原先建築的6層樓變為現在的11層樓，幢數變少，樓間距變大，地上建築面積增加，並新建地下室，這些變動都要經過報備和審批。”浙江省、杭州市和拱墅區形成三級協商機制，由住建部門牽頭，規劃、園林、交通、國土等多個部門參與，共同打通辦證程序，順暢審批流程，爭取規劃指標。

項目啓動後，浙工新村成立自主更新委員會。委員會成員由每幢樓推選出的居民代表組成，採取委託政府部門的形式實施項目改造，並參與到提出改造申請、設計户型方案、建設質量監督、優待政策制定等各個環節。

設計單位為浙工新村提供了“定製”服務。小區最初是一幢幢造的，548套住房共有59種户型。設計單位將其濃縮為7種，提供給居民選擇。項目推進過程中，設計單位一度茫然，因為居民需求在變，每種户型需要建造的數量也一直在變，賈磊描述：“和搭積木一樣隨時調整。”建成後的小區，每套房的面積、架構和居民提交的申請一一匹配。

工程建設期間另外成立工程質量監督小組，小組成員具備一定專業技能，不少是浙江工業大學的教授或高級工程師。建設方給成員發放工作證，成員隨時可以去工地，發現的問題只要在羣聊裏反饋，都能在第一時間得到解決或回應。前不久，質量監督小組發現工地存在施工不文明的情況，建築垃圾處理不及時，建設方很快整改，1小時內便拍照反饋。

小區改造期間，居民需在外租房，完成過渡。但70歲以上的老人很難通過市場途徑租到滿意的房子，一些房東會擔心老人出現特殊情況而心生疑慮。為配合更新項目推進，政府準備了50多套以保障性租賃住房為主的可用住房，重新裝修，加裝淋浴室座位、馬桶兩邊扶杆等適老化裝備，出租給浙工新村年長居民。

小區整體竣工後，街道將組織居民根據面積段進行兩輪抽籤。第一輪抽籤抽取選房順序號，第二輪再在協議明確的面積段裏抽取房號。由於户型、樓層、朝向不同，新房建成之後不同房源價格也有一定差異，也就是“一房一價”。居民將通過抽籤等形式選中房源之後，再支付相對應的款項。

居民參與得很起勁。正如喻偉林所説：“我們自己的事情多操心一點，總沒錯的。”

去年11月28日，浙工新村正式開始重建。這標誌着老舊小區自主更新的模式探索取得階段性勝利。

不過，“只能説這個試點目前看來成功了。”賈磊很謹慎，“相似路徑是否其他小區也能走得通？還是未知數。”

浙工新村有特殊性。首先，浙工新村整個社區是小型的熟人社會，能夠順利推選出有代表性的居民。同時，熟人社會人際交往的壓力更大，大家想問題不會只從自身利益出發。另外，住在浙工新村的居民整體收入不差，大學教師的退休金足以支撐基礎的房屋改造費用。再者，浙工新村居民始終以小區業主為主，租户較少，居民對住在現有區域需求強烈，對區域便利條件的依賴性很強。

4月11日，浙江省建設廳就《關於穩步推進城鎮老舊小區自主更新試點工作的指導意見（試行）》召開新聞發佈會，提出通過推進城鎮老舊小區改造自主更新試點工作，引導羣眾從“要我改”到“我要改”，按照提出項目申請、制定更新方案、組織審查審批、開展施工建設、組織聯合驗收等步驟實施，並明確可適當增加居住建築面積、增配公共服務設施等。

什麼是老舊小區的自主更新？1年前，賈磊剛跟居民進行溝通時，只能用“原拆原建、自主籌資”等籠統的方式解釋；1年後，他已經能提出明確定義——以居民自我申請、自我要求及委託政府提供服務的方式進行城市更新和住房改造。

試點和探索的意義在這一刻清晰起來。接下來，一批多種類型的自主更新模式案例將在浙江乃至全國多點開花。

（作者 鞏持平 周馳昱）