上海發佈房產新政：非滬籍社保年限調整為3年，二孩及以上多子女家庭可增購1套

上海認真貫徹黨中央、國務院部署，適應房地產市場供求關係的新變化，推動構建房地產發展新模式，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。5月27日，市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市税務局等四部門聯合印發《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》）。

《通知》明確，上海將進一步優化住房限購政策、支持多子女家庭合理住房需求、優化住房信貸政策、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條新措施，更好滿足居民多元化居住需求，促進本市房地產市場平穩健康發展。《通知》自2024年5月28日起施行。

一、調整優化住房限購政策

為滿足合理住房需求，服務人才安居，促進職住平衡，《通知》明確差異化、分區域調整優化住房限購政策，具體而言：

一是縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個税年限。將非滬籍居民購房所需繳納社保或個税年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”；新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房繼續執行“連續繳納滿1年及以上”規定。

二是擴大重點區域非滬籍人才以及非滬籍單身人士購房區域。立足促進區域職住平衡，新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房區域，擴大至所在區全域；非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。

三是調整相關政策口徑。取消離異購房合併計算住房套數規定，對夫妻離異後購房的，不再按離異前家庭計算擁有住房套數。調整住房贈與規定，已贈與住房不再計入贈與人擁有住房套數。

四是支持企業購房用於職工租住。對企業購買小户型二手住房（係指2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的二手住房）用於職工租住的，不再限定購買住房套數。

二、支持多子女家庭合理住房需求

《通知》強調支持多子女家庭合理住房需求，在住房限購和信貸等方面採取支持措施。

一是增購1套住房。對二孩及以上的多子女家庭（包括本市户籍和非本市户籍居民家庭），在執行現有住房限購政策基礎上，可再購買1套住房。

二是優化首套住房套數認定。優化多子女家庭在個人住房貸款中首套住房認定標準，減少購房利息負擔。

三、優化住房信貸政策

按照因城施策原則，調整本市新發放商業性個人住房貸款的有關政策：

一是首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），最低首付款比例調整為不低於20%。

二是二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%），最低首付款比例調整為不低於35%；自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區全域繼續實行差異化政策，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減25個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.7%），最低首付款比例調整為不低於30%。

四、優化住房公積金個人貸款政策

進一步發揮住房公積金個人貸款支持居民合理住房需求的作用，優化住房公積金個人貸款政策。

一是提高貸款額度。對購買首套住房的職工，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整至80萬元，家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整至160萬元。多子女家庭貸款購買首套住房，最高貸款額度在此基礎上上浮20%政策不變，即最高可達192萬元。對購買第二套改善型住房的職工，個人公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整至65萬元，家庭公積金（含補充公積金）最高貸款額度調整至130萬元。

二是降低首付款比例。申請公積金貸款購買首套住房的，最低首付款比例調整為20%；申請公積金貸款購買第二套改善型住房的，最低首付款比例調整為35%，所購住房在自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區的，最低首付款比例調整為30%。

五、支持居住困難家庭改善居住條件

《通知》提出支持居住困難家庭改善居住條件，對符合條件的“以舊換新”居民家庭，給予住房置換期間過渡租房、裝修搬家等適度補貼，

一是補貼對象。自《通知》施行之日起，在一年內出售外環內2000年前竣工、建築面積在70平方米及以下的唯一住房，併購買外環外一手住房的居民家庭，可以向購入一手住房所在區房地產交易中心申請補貼。

二是補貼標準。按出售住房建築面積實行分檔定額補貼，建築面積30平方米以下的，每套補貼標準2萬元；住房建築面積30～50平方米的，每套補貼標準2.5萬元；住房建築面積50～70平方米的，每套補貼標準3萬元。在取得新購一手住房不動產權證書後領取補貼。

六、優化土地和住房供應

《通知》明確，上海將進一步優化土地和住房供應。充分發揮城市總規的統領作用，合理把握區域規劃時序和開發節奏、結構，着力提升土地資源配置效率，根據區域基礎設施、公共配套、產業發展、市場需求等，實現高質量精準供地。完善房地聯動機制，差異化調整優化中小套型住房面積標準和比例要求，支持區域統籌、總體平衡，更好促進區域人口、土地、住房協調發展。

七、多舉措保障住房民生

根據《通知》規定，上海還將建立健全住房保障體系，探索通過國有平台公司等主體收購、躉租適配房源，優化住房保障供給；加快推進“兩舊一村”改造等城市更新，多渠道改善廣大人民羣眾的居住條件和環境質量；提升住房品質，支持建設綠色、低碳、智能、安全的好房子。同時，加強監測監管房地產市場，維護房地產市場秩序。

上海將堅持因城施策，適應房地產市場供求關係的新變化，滿足人民羣眾對優質住房的新期待，統籌存量和增量、市場和保障，多措並舉保持房地產市場平穩運行，推動構建房地產發展新模式，促進房地產高質量發展。

八、部分專家觀點

上海市房地產行業協會秘書長蔣慰如表示，新政優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施，充分體現綜合施策、精準施策。一是統籌市場和保障、存量和增量，出台包括優化供給、增加需求、保障民生等方面的政策措施，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。二是針對當前本市房地產市場的基本情況和階段性特點，充分體現區域性、差異化和精準性，體現問題導向，有利於更好引導市場預期，增強市場信心，促進本市房地產市場平穩健康發展。

“新政聚焦多措並舉支持以新市民和青年家庭為主的合理住房需求。”上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦分析道：一是優化住房限購政策。包括縮短非滬籍居民家庭以及單身人士購房繳納社會保險或個人所得税的年限，優化購房區域，取消離異購房限制，完善住房贈與管理。二是調整住房信貸政策。保持差異化住房信貸政策框架，進一步調降首付款比例和房貸利率下限，降低居民購房門檻、減輕房貸利息負擔。三是支持多子女家庭購房。包括在現有住房限購政策基礎上，增購1套住房，優化首套住房認定標準，減少購房利息負擔。同時，允許企業單位購買二手存量住房，用於作為職工居住，鼓勵企業盡責，為青年職工、引進人才提供安居支持。

上海易居研究院研究總監嚴躍進表示，上海此次統籌存量和增量，對二手房盤活、認購等落實較多創新政策。同時，在“以舊換新”政策方面，提出補貼模式。在主城區老舊小住房消化同時，有力支持居住困難家庭改善居住條件。

上海中原地產分析師盧文曦表示，新舉措進一步優化了信貸政策，利率降低可以緩解月供負擔。對於二套房的房貸利率從4.25%（非差異化地區）降低到3.9%。按最新利率計算，等額本息方式還款，貸款100萬，30年，月供為4717元，總利息支出69.80萬元，比原先分別減少約202元和7.3萬元。金融政策組合會讓購房者切實降低購買成本。這一系列新舉措會進一步強化樓市企穩的心理預期，對剛需和改善性買家都釋放出友好信號，預計6月樓市成交量有望企穩回升。