上海降首付、降利率成效幾何？專家：可參考香港撤辣

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）樓市調控終於從“擠牙膏”變為“放大招”，地產股開始全線上漲。

5月26日，上海、蘇州、南京三大熱點城市同日發佈樓市新政，內容包含放鬆或取消限購政策、真金白銀降低住房信貸利率、降低首付購房門檻、國家隊親自下場支持“以舊換新”等，為不少購房增添信心。

其中，上海關注度最高，一躍成為目前一線城市樓市鬆綁力度最大者。

首先，限購政策獲得全方位、多角度優化，主要將非滬籍居民購房所需繳納社保或個税年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”；五大新城及南北轉型等區域非本市户籍人才社保或個税繳納年限從“連續繳納滿3年及以上”調整為“連續繳納滿2年及以上”；多孩家庭購房套數增加1套。

其次是信貸政策優化，從商貸和公積金貸款、首付比例、利率、額度等維度持續降低房貸成本。

其中影響範圍最大的是，首付比例新房從3成降至2成，二套首付利率從5成降至3.5成；公積金方面則大幅提高額度，家庭公積金最高限額從120萬元提升至160萬元，多孩家庭還可以額外上浮20%。

房貸利率方面，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點，二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點。

若以自貿區臨港新片區以及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山6個行政區二套房認購、100萬元貸款本金、30年等額本息償還方式計算，調整後的月供支出將減少405元至4603元****，利息總支出減少14.57萬元；若將去年 12 月上海優化住房信貸政策前的5.25%利率考慮進去，月供支出降減少919元，利息總支出減少33.09萬元。

此外，上海此次統籌存量和增量，對二手房盤活、認購等落實較多創新政策。

易居研究院研究總監嚴躍進向觀察者網分析稱，此次上海一攬子房地產政策，立足房地產市場供求關係新變化、人民羣眾對優質住房新期待，同時充分結合近期國家調整優化住房信貸政策等精神，充分體現上海因城施策、綜合施策導向。同時，此次政策統籌市場和保障、存量和增量，在提升住房品質、促進職住平衡同時，更好滿足了居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。因此，其預計此次政策落地和實施，將更好引導市場預期和增強市場信心，也將進一步促進上海房地產市場平穩健康發展。

鏡鑑諮詢創始人張宏偉還指出，目前一線城市樓市政策，上海力度最大，預計其他一線強二線接下來在限購、降首付、房貸利率下調上等會有進一步寬鬆。

但對於政策效果，他認為，香港撤辣的政策時效性也就1-2個月，現在交易量也開始恢復下跌。香港的樓市走勢可供上海政策後走勢參考。

張宏偉向觀察者網分析稱，全國範圍內的樓市，也就北上廣深、杭州、成都、合肥、西安等這幾個城市的基本面尚可，四個一線城市雖然去化週期有的城市超過20個月，但是由於基本需求量仍然在，只要行政性的限制政策放開，再加上其他全國性的政策組合拳落地，市場成交量的復甦指日可待。只有這些城市成交量好轉了，才會帶動其他城市去庫存。但是，對於其他城市則沒有那麼幸運，尤其是弱二線、三四線城市，市場仍然面臨較大的去庫存的壓力。

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