投資13億、建設超10年，超級項目如何成了“殭屍園區”？

近些年，各地建了不少“工業園”“產業園”“開發區”，在招商引資和拉動地方經濟增長方面取得了較好的成效。但同時，也有些園區的土地常年“沉睡”，圈佔不用、效能極低，甚至成為“殭屍園區”“空心園區”。

投資13億，用時13年，37萬平方米土地成“殭屍園區”

位於天津市濱海新區輕一街以南紡五路以東的夏翔化工管材物流中心，又叫濱港建材城，從空中俯瞰，一排排建築氣勢恢宏。然而，自2011年8月開始建設至今，該項目仍未竣工，土地常年低效利用，閒置浪費。

記者查閲到，十年前，該項目曾以“濱海廈翔國際物流中心”的名義對外宣傳，“計劃總投資13億元，建成集採購、倉儲、交易結算為一體的現代物流集散基地”。如今十年過去，園區既無商户入駐，更未建設完工。

記者來到天津市規劃和自然資源局濱海新區分局，從一份“工業建設類”天津市國有建設用地使用權出讓合同中看到，該宗地的出讓年期為50年，用途為“倉儲”。合同約定，宗地建設項目在2011年7月28日起12個月內開工建設，在2016年7月28日前竣工。在規劃和自然資源部門的系統中，該項目仍然呈竣工逾期狀態。

可在項目現場，根本無人施工，早已人去樓空，爛尾多年。

多種原因導致項目停滯，投資建設方瀕臨破產

高達37萬平方米的土地供應，長達13年的建設週期，項目為何處於失管狀態？

記者在一份天津市濱海新區信訪辦的工作材料中瞭解到，該項目於2011年8月開工建設，後由於無銷售許可、不當宣傳、擅自更改規劃施工等問題致項目停擺，後雖多次進行建設整改，但至今仍無法進行規劃驗收。該份材料的落款日期為2020年9月25日。

項目開發方廈翔公司稱，在按整改要求停止項目宣傳，並按圖紙將違規部位整改後，該項目銷售許可等手續仍無法繼續辦理，由此引發項目建設停滯。

記者瞭解到，目前，該項目投資建設方——天津夏翔投資發展有限公司瀕臨破產，土地已被查封。公司進入破產清算程序以後，那些曾經購買所謂“商鋪”的人被列為債權人，部分購買者獲悉後，堅決不同意按債權人處理，多次要求政府對其購買的房屋進行確權。

同時，項目開發方廈翔公司認為，政府扶持政策不能有效落實，金融機構及合作單位持觀望態度，導致企業資金鍊斷裂，且發生金融訴訟。後續施工單位停工，註冊商户紛紛註銷，一系列原因導致項目停滯至今。

兩區相互推諉，均不受理申報手續，後續工作無法推進

項目停滯後，開發方在推進相關手續的申報過程中，又出現了新的問題。

天津市規自局濱海新區分局和天津經濟技術開發區規自局就規劃驗收工作存在爭議，均不受理相關手續申報，導致後續工作無法開展。記者瞭解到，雙方的推諉源於行政管理事權的變更。

天津市規自局濱海新區分局給出的理由是——

曾於2019年9月9日發函明確，已將天津夏翔化工管材物流中心項目所在的開發區中區等5個區域內的規劃、土地、礦產資源業務管理事權移交給了經開區。由此指出，後續所有審批事項應由經開區規劃和自然資源局負責。

經開區規自局和建管中心則表示——

該項目在經開區承接開發區中區管理前開工建設，項目立項、土地、規劃、建設各項審批均在濱海新區各職能部門辦理，希望濱海新區相關部門繼續辦理。

至此，事件無法推進。

喚醒“沉睡”土地，仍需機制創新

記者在一份《濱海新區一本賬閒置土地及超期開竣工項目明細》中發現，截至2023年9月，除了夏翔項目外，整個天津市濱海新區逾期竣工導致土地長期低效利用，閒置的工礦倉儲用地達到了130宗，面積達到1100公頃，其中閒置5年以上的用地超過30宗。有的地塊佔地面積達到40.4公頃，逾期已超過10年，逾期原因為政府原因。

相關專家表示，閒置工業用地回收存在兩難，一個是認定難，一個是收回難。“認定難”就是認定造成閒置的原因是政府還是企業，由政府造成的又是由哪個部門造成的；“收回難”則是具體由哪個部門來執行。

在2012年發佈的《閒置土地處置辦法》中，未動工開發滿一年的閒置土地按照土地出讓或者劃撥價款的20%徵繳土地閒置費；未動工開發滿兩年的閒置土地，可依法依規無償收回國有建設用地使用權。

但在實際的工作開展中，各地在具體執行中對是否是閒置土地的認定標準不一；土地一旦涉訴就難以收回甚至長期擱置；多頭管理與多方維權導致事件錯綜複雜，難以推進。

記者在天津市2023年上半年閒置土地處置情況表中看到，濱海新區2023年任務基數31宗，面積395.46公頃；2023年上半年處置量7宗，面積30.34公頃，完成處置比例僅為7.67%，處置情況處於天津全市排名倒數第一。

調查中記者瞭解到，該“閒置土地處置表”中的數據，僅為已統計在冊數據，實際還有大量歷史遺留數據尚未完成統計。

專家介紹，根據自然資源部門統計，截至2019年4月，我國31個省（區、市）認定的低效用地有862.2萬畝，包括大量的工業用地，還不包括批而未供、批而未用的一些土地。

以天津市濱海新區為例，2023年上半年批而未供土地處置任務是2655公頃，但完成處置情況為69.19公頃，處置完成比例僅為2.61%。

土地用而未盡，常年沉睡，企業進來容易出去難，同時也造成巨大浪費。如何喚醒“沉睡”的土地？需要依法依規，更需要機制創新。

2023年9月，自然資源部出台《關於開展低效用地再開發試點工作的通知》，決定在北京等43個城市開展低效用地再開發試點，推動城鄉發展從增量依賴向存量挖潛轉變。

近日，在國務院新聞辦舉行的政策例行吹風會上，自然資源部表示，準備出台妥善處置閒置土地、盤活存量土地的政策措施，嚴格依法處置閒置土地。只有真正做到“嚴控總量，用好增量，盤活存量，節約集約”，才能真正推動低效土地資源“用起來”“活起來”。