降首付、降利率、降門檻，買房該現在出手還是再等等？
【文/觀察者網 王慧】購房首付比例下調、公積金貸款利率下調、房貸利率取消下限、收購庫存房源充當保障房……
“517新政”出台之後，包括上海、廣州、深圳等在內的全國主要城市紛紛跟進。有人稱，這套政策“組合拳”是“史詩級利好”。
如今，新政官宣已半月有餘，市場端表現如何？在多大程度上提高了購房者信心？有購房需求的人，應該現在出手還是再等等？在增量房貸降低的情況下，接下來存量房貸會調整嗎？
“看房的人多了，剛需正在陸續上車”
“517”新政十天後，上海跟進，於5月27日發佈《關於優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》，提出調整優化住房限購政策、優化住房信貸政策、支持多子女家庭合理住房需求、支持“以舊換新”以及優化土地和住房供應等九條政策措施。
“出來看房的人明顯多了。”上海某地產中介A經理告訴觀察者網，最近他非常忙，客户一個接一個。
“新政之前，客户一般都是週末才出來看房，新政出台之後，不少客户工作日也出來看房了。”A經理説，他最近的日帶看量比之前差不多增加了200%。
他注意到，目前看房的客户以剛需為主，之前這些客户大都信心不足、處於猶豫的觀望狀態，新政出來之後已經有不少選擇出手了。
“剛需正在陸續上車。”A經理認為，這次新政的力度很大，他覺得最近認真看房的客户當中，八成都會選擇出手，剩下兩成會繼續觀望。
A經理服務的地產中介門店位於上海內環。他發現，最近接待的客户中有很多從外地來上海幫孩子看房的父母。
這是因為“之前非滬籍單身人士只能買外環以外的房子。新政之後，非滬籍連續繳納社保或個税滿3年的居民，也可以買外環內的房子了，所以有很多符合條件的人也到市區來看房了。”他解釋道。
2024年6月4日，在上海市寶山區一售樓處，短短几分鐘內就有多組客户進入售樓處諮詢。（視覺中國）
回溯過往，上海對非滬籍單身購房限制甚久。
2013年11月8日，上海房地產發佈市場調控政策七條措施，其中規定非滬籍單身不可購買70年產權的普通商品住宅，但可以購買50年產權的酒店式公寓。
2016年3月，上海規定，提高非本市户籍居民家庭購房繳納的個人所得税或社保年限，從自購房之日起計算的前3年內在本市累計繳納2年以上，調整為自購房之日前連續繳納滿5年及以上，即非上海本市户籍人士購房需滿足“5年社保+已婚”條件，而非滬籍單身人士則無法在滬購房。
直到2024年1月，限制才慢慢放開。上海市住房城鄉建設管理委、上海市房屋管理局聯合印發《關於優化本市住房限購政策的通知》，規定自2024年1月31日起，在上海市連續繳納社會保險或個人所得税已滿5年及以上的非户籍居民，可在外環以外區域（崇明區除外），限購1套住房。
2024年5月，限制進一步放開，將非滬籍居民購房所需繳納社保或個税年限從“連續繳納滿5年及以上”調整為“連續繳納滿3年及以上”，非滬籍單身人士購房區域，擴大至外環內二手住房。
“去庫存是當前房地產市場復甦的當務之急”
近期，各地樓市新政的陸續出台，帶動了樓市的“回温”。
“近兩週，熱點城市的新房、二手房的帶看量、訪客量、簽約率都出現了明顯的增長。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，2016年以來，國家很少自上而下地出台有關房地產的一攬子政策，而是更強調城市、政府的主體責任。這次的新政讓市場看到，國家又要開始“救市”了，這極大提振了大家信心和預期。
李宇嘉認為：“相較於前兩年，現在房價下跌、利率下降，能有效降低部分購買剛需或改善型住房居民的月供，這對他們來説是一個很大的刺激因素。”
原東方證券首席經濟學家邵宇説，新政確實在房地產市場形成一定熱度，但是否能反轉整個房地產銷售的下滑趨勢，還有待觀察。
邵宇告訴觀察者網，他在周邊的人羣中也做了一些調查，發現大家的購買意願確實出現一些變化，但還不是非常積極。
國金證券首席經濟學家趙偉也指出，與2008年、2015年不同，居民購房意願修復偏慢、住宅庫存高企，疊加房企融資存在“堵點”，使得本輪地產投資低迷持續時間超過去兩輪，也可能將會對穩地產政策落地生效的傳導路徑產生一定影響。
2024年5月25日，廣東省惠州市，廣東19城樓市新政首日，仲愷高新區一處在售樓盤舉行工地開放日，吸引了不少準業主和意向購房者組團參觀瞭解。（視覺中國）
政策落地需要一段時間，市場端的表現也需要持續觀察，但本輪調整的政策導向很明顯，亮點便是盤活存量。
“樓市低迷的原因就是房地產供求關係發生了重大變化。”首都經濟貿易大學京津冀房地產研究院院長、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池向觀察者網表示，各城市房價不斷走低，就是房地產市場供過於求的反應。因此，把政策的着力點放到去庫存上是正確的。
趙秀池説：“去庫存是當前房地產市場復甦的當務之急，只有去庫存，才能消化供過於求的部分供給，扭轉供過於求的局面。”
趙偉表示，4月政治局會議後，疏通地產高庫存“堵點”思路進一步明確，存量商品房、土地均可盤活。地方政府“以需定購”，組織地方國有企業以合理價格收購一部分存量商品住房用作保障性住房；存量土地，亦可通過政府收回收購等方式妥善處置盤活。央行再設立3000億元保障性住房再貸款，60%的本金支持比例下預計將帶動銀行貸款5000億元，政策信號意義明顯。
“同時，需求端政策‘三箭齊發’，全國居民購房首付比下限、公積金和商業貸款利率均已降至歷史最低，或可激活部分居民購房需求。”趙偉認為，後續穩地產政策重點跟蹤財税端，税費減免、財政貼息等可能成為儲備政策。
是時候“上車”了嗎？
在滬從事新媒體工作的小Y可以説是房地產新政的受益者，最近剛剛成功“下單”。
今年年初上海放開非滬籍單身人士購房資格之後，小Y終於有了購房資格。經歷了4個月左右的看房，他選中了一套位於上海外環外的二手房，並於5月27日草簽了購房合同。
“那天正好是上海新政發佈當天。”小Y告訴觀察者網，他沒想到新政讓他可選擇的購房區域擴大到了外環內，“如果不是剛好這一天上車，我一定會到外環內挑一套合適的房子。”
儘管沒把房子買到外環內，小Y還是趕上了“降首付、降利率”等政策。
“我的公積金貸款利率是2.85%，商貸利率3.5%。”小Y説：“按照新政，我可以付兩成首付，但我沒這麼選，而是直接付了六成。我不想之後因為房貸影響自己的生活水準，現在的還貸金額對我自己來説比較輕鬆，沒什麼壓力。”
李宇嘉認為，影響購房者的主要因素有兩個：一是對房地產市場的預期。如果大家預測房價會下跌，今年買房比去年買房會便宜、明年買房比今年買房會便宜的話，大家買房的積極性就會低；二是就業和收入的穩定性。目前，我國靈活就業人員明顯增加，有超2億人。且大家工作的變動性和不確定性有很大的增長，導致大家不是很願意去買這種大宗商品。
降低房貸利率是在鼓勵大家持有槓桿，邵宇認為，“其實現在大家缺的不是槓桿，因為槓桿就意味着債務。人們缺的更多的是月供，即現金流。在預期收入平穩增長的情況下，可能會有更多人願意加一些槓桿。”
邵宇表示，目前房地產的金融屬性還沒有完全迴歸。一些有剛需或者改善型住房需求的居民，可能會根據需求程度進行購買，但如果他們對房價沒有明顯上漲預期的話，可能還是會進行觀望。
他認為：“如今，房地產市場總體供給過剩，居民的槓桿也比較大，可以再等一等，特別是非重點區域還可以再等等看。”
趙秀池説，對於剛需而言，高房價下租房划算，因為用買房資金的利息租房綽綽有餘。如果不接受租房的理念，或者租房不能解決孩子上學、落户問題，該買房就買房。但她也提醒，投資需求要謹慎。
2024年6月3日，從空中俯瞰杭州市西湖區一新建樓盤。（視覺中國）
增量房貸降了，存量房貸怎麼辦？
隨着新政落地，各地銀行紛紛調整房貸利率，使得存量房貸與新發房貸之間的利率差距進一步擴大，存量房貸下調的呼聲再次響起，不少人在考慮或已經通過提前還貸的方式減輕壓力。
“我是2022年底在上海買的房，商貸利率是LPR+35個基點，年化利率為4.55%，算下來我的首套貸款利率比現在的二套利率還要高。”小W告訴觀察者網，如果存量房貸不調整，她就要提前還貸了，她的朋友當中已經有人開始提前還了。
上海樓市信貸新政提出，首套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減45個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.5%），二套住房商業性個人住房貸款利率下限調整為不低於相應期限貸款市場報價利率（LPR）減5個基點（調整後，5年期以上房貸利率下限目前為3.9%）。
上海某銀行客户經理小L對觀察者網表示，“目前，他所在的銀行已經開始按照最新發布的政策執行。現在買房的首套房貸利率為3.5%，但之前的存量貸款利率仍保持不變。”
“銀行沒有主動降低存量貸款的動力。”邵宇説，因為對銀行來説，多一些更高的利息收入也沒什麼壞處，所以它們不太可能會主動進行調整。
中指研究院市場研究總監陳文靜也表示，短期內銀行主動調整存量房貸利率的預期較低。但在大力推動擴內需促消費的背景下，不排除未來監管部門出台政策引導存量房貸利率下調的可能。
（張菁娟對本文亦有貢獻）