新政一週後，樓市被激活了嗎？

（文/張志峯 編輯/馬媛媛）熱點城市樓市新政落地大約一週內，多地傳來二手房掛牌量激增、中介帶看忙的消息，其中以深圳、上海為最，一時間全國樓市關注度都有顯著提升，“買不買”又成了令無數人糾結的難題。

“店裏已經忙不過來了，看房的人幾乎每天都約滿了，有時候要忙到晚上九十點鐘。”近日，觀察者網走訪上海多家房產中介門店，發現大多門店裏僅有一兩名銷售人員，確實存在大多數工位空置的情形。

藉着這股熱潮，6月5日，上海鏈家官方公眾號也火速發文，推出“以舊換新”活動，對通過鏈家中介購房或售房的客户補貼全款1%（需繳納20%個人所得税）的中介費。

日前，58同城、安居客發佈的《5月國民安居指數報告》也顯示，受多地政策變動影響，2024年5月全國找房熱度環比上漲5%；其中，一線城市新房找房熱度環比上漲7%，購房者信心指數環比上漲5.3%，三居室及以上户型找房熱度佔比達88.1%。

不過，亦有位於上海周康板塊的一位房產銷售經理告訴觀察者網：“提升比較明顯的可能主要是中高端樓盤的改善房，像我們附近大都是剛需房和安置房，則並未感受到太多變化。”

他認為，此輪新政無論降首付、降利率，還是放鬆限購，對本身財力有限的剛需購房者而言，意義不大，因為並不涉及這部分購房者最核心的房價問題；而政策對於高收入人羣購買高總價房源來説，確實稱得上一大利好。

在他看來，所謂**“售樓處連夜排隊買房”等消息，並非受到此輪政策影響，而這類新房之所以搶手，主要由於其本身處於個別價格倒掛或資源極度稀缺**的區域。

深圳同樣如此。

據大灣區知名房產中介樂有家統計數據，深圳5月29日新政落地至今，首周時間內樂有家門店二手看房量環比上漲5%，是過去1年單週帶看的第二高點。樂有家深圳門店二手成交量環比上漲8%，是自2021年2月8日參考價政策發佈以後，近3年多時間裏單週成交量的最高點。

同時，5月27日-6月2日一週時間內，深圳所有成交數據中，800萬元-1000萬元改善型豪宅房源的成交佔比進一步上漲，環比提升2個百分點達到9.2%。

圖片來源：樂有家

但值得一提的是，這些數據僅僅反映購房者關注度的提升，以及成交房源類型的變化，而談到總體成交數據變化時，上海與深圳兩地中介均表示，尚未出現明顯變化。

從深圳過户數據來看，6月1日-6日，6月前20%的時間內累計過户新房398套，二手房776套，分別佔5月整月數據的19.81%和19.58%，以此推算，環比幾乎持平。

深圳樂有家認為，從政策變動到購房者熱情提升，再到完成房產交易本身需要一個傳導過程，特別是二手房，從門店簽約到國土局過户，交易流程有時候要花1-2個月甚至更久，因此目前的門店成交數據還未能在過户數據上反映。

但在更多行業人士看來，此輪政策變動釋放的購房需求有限。

“購房者目前買房面對的最核心的訴求是價格，倘若價格不變只是降低首付的話，雖然降低了購房門檻，卻也再次增加了槓桿，並未解決剛需客的實際困難。”有資深行業人士向觀察者網分析稱，深圳樓市目前屬於多空力量的拉鋸戰中，是房地產市場調控政策和市場供需關係共同作用的結果，也是全國樓市的縮影。

他認為，一方面，深圳的房價曾經達到了一個高點，使得部分房東對未來市場充滿了期待，試圖通過抬高售價來獲得更高的收益，然而現實市場的反饋卻是冷淡的，高價房產難以找到買家，在房東沒有大額資金需求的前提下便陷入僵持階段。

另一方面，願意適度降價的房東卻能夠順利成交，因為市場的需求量依然不小，且在各種降息、降首付政策引導下，實實在在降低了購房者壓力，自然促成了部分交易。

但這一狀況**並不適用於新房市場，**由於開發商交付能力與交付質量的大幅下滑，企業信譽度來到歷史低點，加之大量二手房源的待售，購房者可選擇空間大幅提升，因此新房市場除了個別因倒掛產生利差的少數房源之外，只會表現得愈加低迷。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉也指出，從去年深圳人才房受到熱捧，以及去年以來低總價、低單價的二手房銷售更好等綜合情況來看，居民購買商品房的支付能力還比較弱。加上當前市場的整體供應量比較大，只從需求端鼓勵居民加槓桿貸款買房，無法從根本上提振市場情緒。

李宇嘉建議，**下一步政策應當繼續從住房保障的角度入手，推動供給側改革，**將剛需和中低收入人羣需求主要轉向保障性住房和二手住房，新房市場逐漸轉向改善性需求。儘管商品房市場在下滑，但行業整體規模仍保持在高位，這是房地產未來發展的基本路徑。