深圳一學區房，三年前14萬元/平方米，現在4萬元/平方米

近期，廣州產權交易所掛牌22套廣州名校東風東路小學學區房，涉及東風廣場、錦城花園兩個小區。在這些房源中，錦城花園一套房最低掛牌均價僅約7萬元/平方米，而去年10月同面積的二手房成交均價為9萬元/平方米。

掛牌轉讓上述22套房的是國資企業廣州輕工國有資產經營管理有限公司（以下簡稱廣州輕工資管），這也不是其第一次轉讓學區房。

《每日經濟新聞》記者瞭解到，去年5月，廣州輕工資管也掛牌轉讓過一批東風廣場二手房，彼時最低掛牌均價9.84萬元/平方米。而本次掛牌的東風廣場房源中，最低掛牌均價7.2萬元/平方米，降幅26.83%。

相比廣州，深圳部分老破小學區房跌幅則更加明顯。曾經的網紅二手小區八卦嶺宿舍，因為有“學區、拆遷”加持，在2021年初成交均價普遍超過14萬元/平方米。然而，目前八卦嶺宿舍最近一次的成交價僅約4萬元/平方米，較2021年初的跌幅近10萬元/平方米。

深圳八卦嶺宿舍 每經記者 黃婉銀 攝於2019年

多位業內人士在接受每經記者採訪時表示，學區房整體回落是大趨勢，其中一些本身居住屬性較差、前幾年漲幅過大的學區房大幅下挫，加重了部分業主的出逃情緒。 

二手房大盤都在走低

合富研究院報告指出，5月廣州全市二手住宅網籤量進一步回落至7838套，成交規模處於近一年多來低點。隨着教育需求高峯的逐步褪去，越秀區二手網籤量連續兩個月出現回落，處於近一年來的較低位。

東風廣場、錦城花園均位於越秀區，是廣州老牌名校的聚集地。東風廣場建設有多期，樓齡跨度較大，從1990年-2015年不等。

鏈家平台成交記錄顯示，同為1998年建成的約70平方米2室2廳二手房，今年4月成交價為8萬元/平方米，而去年同期成交均價為9.78萬元/平方米。2004年建成的同一户型二手房，去年3月成交總價768萬元，單價11.13萬元/平方米；今年4月成交價為628萬元，單價8.99萬元/平方米，總價跌了140萬元。

天河區對口名校華陽小學、廣州中學的僑林苑，被市場稱為“天河最強學區房”，也在持續回落。同樓齡的112.6平方米户型，今年3月底成交均價去到6.79萬元/平方米，較去年同期滑落2.61萬元/平方米。這套房應是降價急售，成交週期僅14天。不過，5月11日，該小區成交的最新一套房源均價也只有7.7萬元/平方米，較去年同户型跌了3.27萬元/平方米。

一家中介機構人士對每經記者表示，廣州二手房大盤都在走低，學區房也不例外，但有核心學區優勢的還是相對穩一點。

一位對口小北路小學的二手房業主也表示，這兩年價格確實回調了一些，電梯房相對樓梯房會好一點。這邊還是為學位的剛需家庭比較多，急於換房的不多。

從14萬元/平方米跌到約4萬元/平方米

深圳的學區房也從2021年底就開始降温，尤其是在推行大學區、調整城市更新政策後，老破小學區房更是出現大幅度回落。

福田和羅湖是深圳老牌名校聚集地，福田還是2023年深圳學區房成交量最多的區域。但樂有家研究中心數據顯示，截至2023年底，深圳各區重點學區樓盤價格對比最高點時期的2021年，跌幅都在20%以上，整體回到了2019年-2020年水平。

八卦嶺宿舍建於1983年，以30平方米左右的小户型為主，最初主要作為員工宿舍。在舊改預期和名校荔園小學、荔園實驗中學落地的雙重利好推動下，八卦嶺宿舍的房價一度起飛。

2021年3月，八卦嶺宿舍成交了多套29平方米房源，均價都在14.3萬元/平方米以上，總價都是420萬元左右，成交週期8天-14天不等。但2024年以來，該小區成交均價都在4.04萬-5.69萬元/平方米不等，最近成交的一套27.96平方米户型總價僅113萬元，較最高點跌幅超過70%。3月成交的29平方米户型總價僅166萬元，較2021年的高點跌了254萬元。

深圳八卦嶺宿舍2021年和今年的成交價 來源：鏈家

深圳淘房前線創始人謝林鋒告訴《每日經濟新聞》記者，學區房回落的主要原因是市場下行。這一輪調控中，漲幅越大的回落越大，八卦嶺宿舍就是典型例子。高峯期因為荔園東校區的利好，面積小、總價低，大家都為學區衝進去，水漲船高，一度成交均價突破14萬元/平方米。如今面對市場下行，加之深圳學區房概念弱化、集團化辦學普及、本身的老破小屬性等等重疊利空衝擊，市場紛紛“以價換量”。

同屬於八卦嶺片區的旭飛華隆園，今年4月的成交均價約4.12萬元/平方米，而其2021年成交均價一度去到11.96萬元/平方米，相比最高點跌去65.6%。

深圳一家中介機構人士對每經記者表示，學區房整體回落也是大趨勢，但八卦嶺宿舍跌得最多，和它本身居住屬性較差強相關。深圳房價還需要一段時間企穩，很難説老破小學區房已經到了底部。