美的置業剝離房地產開發，是當下最明智的選擇

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）本輪房地產調控中，第一家剝離房地產開發業務的top20房企出現了。

6月24日，美的置業發佈公告稱，公司將進行股權重組，將全資持有的房地產開發業務產權線從上市公司重組至控股股東，股權重組方式採用了香港資本市場常見的實物方式分派。

即美的置業計劃對其房地產開發及銷售業務（房開業務）進行內部重組，即將房地產開發業務從上市公司業務中剝離，將重心轉移到輕資產模式，專注經營性業務，包括物業管理、商業物業投資與運營以及房地產科技。

值得一提的是，將重心轉移到輕資產模式，並不意味着美的置業徹底放棄房開業務。

有接近美的置業的行業人士表示，此次重組後，房開業務產權線整體上移，由美的控股直接負責。同時，美的置業經營團隊保持不變，繼續承接控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理，為其提供代建、銷售、物業等一系列服務。

這樣做的好處是，房開業務的資產和負債從上市公司美的置業的並表範圍，調整為控股股東美的控股的並表範圍。

換言之，並不是美的置業退出房開業務，而是控股股東美的控股將重資產拿地的任務接了過來。

甩掉重資產包袱

需要指出的是，美的置業在房企中的排行並不低。

據克而瑞研究院數據顯示，2023年，美的置業實現操盤金額599.5億元，位列中國房地產企業操盤榜第十九位；實現全口徑金額658.8億元，位列中國房地產企業銷售榜第22位。

不過，由於房地產市場風險加劇，美的置業在2021年後就極少在公開市場拿地。據不完全統計，美的置業2022年僅新增一塊土地；2023年也多在總部附近拿地，分別在廣州、長沙、佛山等城市獲取5幅地塊，新增貨值約70億元。

“這並不足以支持一家房地產開發企業繼續發展下去。”一位行業人士分析，美的置業主動減少拿地，但土儲卻一直在消耗，會出現土儲不足的問題，時間長了自然會成為邊緣化房企。

表現在數據上，截至2024年5月31日止五個月未經審核銷售數據，美的置業在報告期間已售建築面積約為149.8萬平方米，實現合同銷售金額169.4億元。按2024年的銷售目標550億元左右計算，美的置業前5個月約完成去年全年銷售額的3成。

與此同時，房地產開發的重資產模式也在給美的置業不斷加壓。截至2023年12月31日，美的置業有息負債總額為380.7億元，同比下降了21.4%。其中短期債務約120億元，對應現金及現金等價物175.53億元。

不可否認的是，由於有美的控股背書，美的置業成為為數不多在2024年仍能發行債券的民營房企。

例如，2024年6月18日，美的置業成功發行了2024年度第三期中期票據，此次發行的中期票據計劃發行總額與實際發行總額均為12億人民幣，發行利率為4.28%，發行價格為每百元面值100元。

但受限於不斷下滑的銷售額，美的置業在未來能收回的現金流也越來越有限。這個時候，剝離房地產開發業務不失為一個好的選擇。

經營團隊保持不變

事實上，即使重組完成，也不會對美的置業經營團隊造成影響。

美的置業方面表示，此次重組探索經營管理及業務運作不受影響的上市公司重組新模式，控股股東所持房開資產的全鏈條開發管理仍由現有經營團隊繼續承接。公司經營業務實質、管理體制及業務運作未有變化，不受影響，經營團隊保持不變，仍由現有團隊統一開發、運營、銷售、服務。

上述接近美的置業的行業人士指出，藉助重組，可以重構房地產業務的經營模式，將重資產拿地和開發運營分離開來，開發團隊得以釋放活力，鍛造實力，拿地規模也可以更直接地藉助控股股東的資金實力，拓展空間。

該人士直言，“此次重組如果得以順利實施，上市公司操盤房地產項目將無需受制於自身的資金規模，參與的房地產開發規模將可以做得更多。”

中指研究院企業研究總監劉水錶示，把房開業務從本集團剝離將可減少本集團的負債和與房地產開發業務的重資產屬性相關的信用風險，併為股東提供變現其在本公司部分投資的選擇權，減少其與本公司股份相關的房開業務投資風險。

劉水進一步指出，將重心轉移到輕資產模式，實現更高的利潤率（與房開業務相比），並減少其在房地產市場的週期性風險敞口。

江瀚也認為，剝離房開業務也將為美的置業的股東提供變現其部分投資的選擇權。通過實物分派私人公司股份的方式，股東可以選擇持有剝離後的私人公司股份，從而減少對與公司股份相關的房開業務投資風險。這有助於增強股東對公司未來發展的信心，併為其提供更多的投資選擇。

“然而，需要注意的是，將重資產的房開業務剝離將不可避免地縮減美的置業整體業務的規模。”江瀚直言，這可能會對公司的市場地位和影響力產生一定影響。但考慮到輕資產模式的潛力和優勢，以及剝離房開業務帶來的財務和戰略上的益處，這一決策無疑是美的置業在當前市場環境下做出的明智選擇。