連平：房地產企穩將是重要的積極信號

7月16日，2024年第二季度“中國經濟季度觀察·圓桌縱橫談”在上海舉行。

“中國經濟季度觀察·圓桌縱橫談”是觀察者網2024年重磅推出的季度性經濟觀察欄目，邀請經濟界和金融界重量級專家學者，圍繞國家統計局發佈的季度經濟數據，解讀中國經濟形勢和政策，回應當下公眾最為關心的熱點話題，展望未來發展。

中國首席經濟學家論壇理事長、廣開首席產業研究院院長連平與會發言。以下為發言全文：

昨天（15日），國家統計局公佈了中國經濟半年度數據，應該説，經濟總體上還是趨向於繼續復甦。整個上半年的經濟增長5%，基本在總體目標範圍內。但數據低於此前市場預期，整個經濟下行的壓力仍然存在。

市場上通常説我國經濟運行中“有效需求不足”，我覺得還得要找出這個“有效需求不足”的源頭主要是在什麼地方、哪些領域有更大的壓力，以及哪些方面可能表現還不錯？比如説這次公佈的數據裏面，製造業的生產投資數據就都不錯，製造業投資的增速達到了9.5%，而且已經持續了一段時間。再看固定投資方面，上半年固定資產投資是245391億元，同比增長3.9%，如果扣除房地產投資的話，固定資產投資增速要達到8.5%，也非常不錯。

而當前的房地產市場，則出現了持續的深度調整。應該説，房地產對整個中國經濟來説，具有明顯的重要性。比如之前有一個“456”的提法，就是當前銀行貸款中40%在房地產領域，地方政府的收入中有50%是跟房地產有關，還有居民自己擁有的財產60%以上是房產。房地產對人們投資、消費、金融、就業、收入，甚至於理財和資本市場方方面面，都有着深刻的影響。上半年，房地產下行拖累投資增速4個百分點、社零增速4.7個百分點、名義GDP增速1.5個百分點。

從消費的角度，也能看出房地產下行的影響，因為購房本身是個消費行為，房子是最大的耐用消費品。如果這個消費行為實現了，那麼後面還會產生一系列衍生的消費，比如家裝傢俱、家用電器、紡織服裝等等，這和其他消費一次性就結束的情況還是有很大的不同。還有就是金融方面的數據，信貸中的開發貸、按揭貸款表現疲弱與房地產有很大的關聯。

如今對投資、消費已經出台了很多相關的政策。中央財政發了超長期的特別國債，還有地方政府專項債等，都產生了一定的效果，而且接下來可能力度也不小。同時還伴隨着大量的項目，所以推動基礎設施建設投資增速達到一個比較高的水平，我覺得是沒有太大的問題。

不過我們也要注意這些資源投入後，所能產生的效果，特別需要關注的是要抓住重點和關鍵，判斷哪些地方是薄弱的環節。中央的政策也一直在提，就是要針對經濟運行的薄弱環節採取措施。所以，從房地產的重要性和受到的壓力看，未來的政策重點、資源重點投向的領域，還是應該在房地產上，應有一系列更有力度的、更有針對性的舉措，推動短期市場的運行能夠逐步企穩。如果能夠促使房地產企穩，出現一定程度的温和回升，那麼對於整個經濟的運行應該説是比較重要且積極的信號。

而今年以來，房地產方面的政策舉措力度不小，去年、前年都已經陸續推出了多個批次，今年5月後的力度相對更大一些。最近從市場情況來看，銷售狀況就出現了一些階段性地好轉。有觀點説“市場出現小的脈衝現象”，雖然持續時間不長，但我認為市場並不是沒有需求。最近三四年來，銷售大幅收縮，成交量沒有很好地釋放過；而經過較長時間積累後，需求總是需要釋放的。

目前有需求的購房者，也怕買在房價的高位處，也有人擔心買了房後房企卻交不了房，所以不少人特別的小心，觀望意願較強。所以當下我覺得還是需要有更大力度、更有針對性的政策舉措來加以推動，建議是以下幾方面：

首先是從需求側入手，是否可以通過短期進一步地調降首套房按揭貸款利率，進一步降低購房成本，使得購房者意識到目前利率已經足夠低。經過很長時間的下降，市場利率水平已經有明顯的下行。但考慮到整個利率政策比較謹慎，因為它涉及到資本流動、匯率等方面的因素，比較複雜，央行並不希望大幅度地調降人民幣利率。但我覺得，還是可以單獨通過在房地產按揭貸款利率這一個點上，進一步加以推動，使得購房者更有意願去釋放購房需求。

還可以考慮讓短中期利率水平的明顯降低成為一個階段性現象，也就是説，購房者如果能意識到如果當下不去購房，一年半載後也許就不是這麼低的利率水平，那麼購房者就可能更願意在當前釋放需求。

目前一些二線城市，甚至一些重點的二線城市，仍有許多相關的購房限制。因為長期以來，為了調控房地產市場，推出了許許多多相關的政策，其中有許多都是限制性舉措，在一些城市裏，這方面的政策卻沒有完全取消。因此，各地政府應該再梳理一下，該取消的限購措施就要取消，除了少數極個別像北京、上海、深圳等城市，可以允許有一些限制性舉措，其他的都可以放開。因為中央也定了調子，房地產市場現在整體的供求關係已經發生了很大的改變，簡單解釋就是目前總體上已經“供大於求”了。

在供給端，需要加大力度支持房企，房企如果有風險，也會給購房者和金融市場帶來風險。所以首先要在流動性方面支持房企，有助於保持市場平穩運行。

其次要在一線城市要增加供給，因為一線城市的供求關係目前仍然緊張。例如最近上海的數據看來好像還不錯，新房和二手房的成交量、價格都在上漲，説明需求釋放得比較明顯，這個時候就應該要增加供給，提升整個成交量。成交量上去了就會給整個市場帶來信心。同時，一部分頭部房企在通過一定規模的銷售後，經營狀況也會有所改善，這樣也有助於在供給端使市場的平穩因素能夠更好地發揮出來，推動房地產市場企穩。

最後還有一點建議，就是針對中國這樣特大型的房地產市場及其在中國經濟中的重要性，應該考慮設立房地產穩定基金。這個基金既可以對整個行業給予支持，可以很好地調節行業中的風險，能為市場樹立信心；還可以兼顧到銀行對相關不良資產的管理、處置等等。我覺得，長期來看，更重要的還是要給市場比較穩定的信心，而房地產穩定基金正是這樣一種重要的支持手段。

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