營收溢利雙下降，太古地產“收租”受衝擊

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）近日，太古地產發佈2024年上半年業績報告。

期內，太古地產實現收入為72.79億港元，同比減少0.25%。其中，物業投資67.27億港元，同比減少0.07%；物業買賣0.88億港元，同比減少1.12%；酒店4.64億港元，同比減少2.52%。

受收入下滑影響，太古地產2024年上半年公司股東應占溢利17.96億港元，同比減少19%；股東應占基本溢利38.57億港元，同比減少1%；股東應占經常性基本溢利35.7億港元，同比減少8%。

太古地產稱，2024年上半年股東應占呈報溢利為17.96億港元，2023年上半年則為22.23億港元。扣除非控股權益後，2024年上半年投資物業公平值虧損為8.79億港元，2023年上半年的公平值虧損則為16.35億港元，這兩個時期的公平值虧損主要來自香港辦公樓組合。

可以參考的是，2024年上半年，太古地產辦公樓實現租金收入27.65億港元，較2023年同期的29.6億港元減少1.95億港元。

對於香港未來的辦公樓租賃市場，太古地產坦言，香港辦公樓市場疫後的復甦步伐較預期緩慢，2024年餘下時間預期市況仍然疲弱，租金水平將會繼續受壓。未來，將通過商户組合優化、營銷推廣及會員獎賞計劃吸引本地顧客和遊客，以抵銷外遊和遊客消費模式改變的負面影響。

高端商場零售銷售額普降

事實上，承壓的不止是香港辦公樓市場，太古地產在內地的零售生意同樣難做。

太古地產表示，由於不同國家對中國內地提供免簽證政策以及個別外幣貶值（特別是日元），出境旅遊上升，部分商場進行改建及翻新工程造成影響，以及2023年的高基數效應，2024年上半年太古地產在中國內地的應占零售銷售額（不包括汽車零售商的銷售）下跌7%。

具體來看，2024年上半年，北京三里屯太古裏、成都太古裏、廣州太古匯、北京頤堤港和上海興業太古匯的零售銷售額較2023年同期分別下跌4%、17%、9%、4%及20%，上海前灘太古裏則保持不變。

以2024年6月30日租用率為99%的北京三里屯太古裏舉例，為提升在北京市場的領先高尚地位，北京三里屯太古裏北區現正進行優化租户組合的結構和改造工程，因此零售銷售額下跌4%。

因優化租户組合而進行的改造工程所造成影響的項目還有成都太古裏和上海興業太古匯，前者租用率為98%；後者租用率為92%，在太古地產中國內地零售物業組合中排名倒數第一。

上海中原地產首席分析師盧文曦指出，雖然太古在內地基本以商業物業為主，似乎躲過了住宅市場疲軟，但商辦市場這兩年也受到衝擊。消費雖然有邊際改善苗頭，但總體上活力還不足。加上日元貶值等因素，偏中高端消費者可能會在境外消費。所以，業績受到衝擊並不意外。

上海成重點佈局城市

關於“一千億港元投資計劃”的進展，太古地產此次也有詳細的介紹。

據悉，該計劃在2022年3月公開，意在通過投放超過1000億港元，從而在未來十年擁有位於香港、中國大陸和東南亞推行多個投資項目。其中，在香港投放300億港元、在中國內地500億港元以及200億港元用於住宅買賣項目（包括東南亞）。

截至2024年8月2日，太古地產已承諾投放的投資計劃總額約為650億港幣，其中，110億港元用於香港、440億港元用於中國內地和100億港元用於住宅物業買賣項目。

已落實的重點項目包括位於香港柴灣內地段第178號、皇后大道東269號、英皇道983-987A號和濱海街16-94號及曼谷無線電路的住宅項目、一個位於西安以零售為主導的綜合發展項目、位於三亞及廣州以零售為主導的發展項目、位於上海的陸家嘴太古源及前灘綜合發展項目、位於香港船塢裏8號及英皇道1067號作辦公樓及其他商業用途的項目。

談及未來在中國內地規劃，太古地產表示，我們會繼續在一線及新興一線城市物色項目發展機遇，並根據港幣一千億元投資計劃，在2032年前把中國內地的總樓面面積增加一倍。“今年的重點仍然是專注發展經已計劃中的新項目，並持續強化資產以及優化現有項目。”

太古地產介紹，在中國內地的主要投資項目包括西安太古裏及三亞太古裏，其中，西安太古裏是其在西安的首個投資項目，三亞太古裏則預期為三亞這個國際旅遊及消費中心的快速發展作出貢獻。

與此同時，太古地產還在上海浦東區有兩項重大投資，包括上海前灘綜合發展項目以及最新命名為陸家嘴太古源的上海洋涇綜合發展項目，現時均進展理想。太古地產還有意通過兩個綜合項目正式進軍中國內地住宅物業市場。

據太古地產介紹，上海前灘綜合發展項目地理位置優越，坐擁前灘核心地段，與前灘太古裏僅一街之隔，該住宅項目銷售表現非常理想。同樣地，陸家嘴太古源位於浦東區，毗鄰黃浦江畔，地理位置得天獨厚。

太古地產表示，“新增這兩個新項目後，我們在上海持有四個項目，意味著上海成為我們在中國內地業務規模最大的城市。”