恆隆集團陳啓宗：安待春天，要賺錢還是有機會的

本文為陳啓宗先生在2024博鰲房地產論壇發表的主旨演講。

**陳啓宗（恆隆集團及恆隆地產榮譽董事長）：**大家好，以往18年我都在這裏，其中有一兩年因為天氣等各方面的影響無法到場，基本上每年都到。有人問為什麼我會來？因為我需要學習，中國的房地產跟其他地方有相似之處，但是也有不同的地方，所以我覺得我需要來學習。

我來這裏，不是要告訴大家中國房地產市場如何發展，我沒這個資格，我來這裏是要聽別人講。就像剛才我的好朋友樊綱教授的發言，我覺得很值得我們思考。

每年我的題目都不是我定的，今年的題目叫做“安待春天：再談中國經濟”。安待春天的意思就是春天還沒來，也就是説寒冬還沒過。我同意樊綱説的，春天還沒來，但是最可怕的不是寒冬，而是對寒冬的預期，你不知道底在哪裏。我個人認為最不好的基本上大家都知道了，這就反而叫我們心裏有點底，現在外面的市場恐怕已經見了底。

不過我不想談中國經濟，因為我不認為我有這個資格，我是來向樊綱他們學習的，所以我還是以房地產為主。因為我已經退休了，今年可能是我最後一次在這裏跟大家見面，我主要跟大家談談中國房地產，當然給了我這個題目，我也談一點中國經濟的問題。

8月14日，陳啓宗先生在2024博鰲房地產論壇發表主旨演講觀點網

中國的房地產是一個很特別的東西，全世界沒有這麼特別的，樊綱剛才説過去40年的發展，我覺得大概只有30多年時間。我記得萬科剛剛發展的時候大概是1987年，到現在也不到40年時間，中國內地的大房地產商主要都是90年代初到90年代中期才開始發展的，所以真正發展就是30年時間。

從一個沒有房地產市場的國家，變成全世界最大的房地產市場，老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子裏，當然這也不表示沒有新的市場，就像樊綱剛才説的有遷移的需求，小房子換成大房子的需求，不好的房子換成好房子的需求，剛需還是存在的。從這個角度來看，中國的房地產真的相當了不起。

世界上沒有一個市場能夠在那麼短的時間內為老百姓製造那麼多的房屋，大家不説擁有自己的房子，至少是有瓦遮頭，這在世界上非常了不起。所以房地產甚至房地產商都是為國家做了極大的貢獻，包括很多我叫做瘋子的，他們也真的是瘋子，解決瘋子的唯一解決辦法就是進監牢、破產，他們就不瘋了，在監牢裏好好思考他們的一生。

但是無論如何，我也要為他們説一句話，瘋子也做過不少貢獻。這裏我還要提一點的是，這個市場的難處，不是瘋子造出來的，是那個環境造出瘋子的。不要以為今天這個難處是瘋子造成的，他們只不過是產物。

是什麼製造了那麼多難處呢？這個難處是幾十年延續下來的，是30年下來製造出來的。我把它總結為三點：第一是賣地，這樣可以讓政府有錢進行基礎設施建設，所以這一點是有其好處的，但是要是長遠如此，就可能走得過頭了。

2024年1—6月份全國房地產開發投資增速國家統計局

第二是房地產商怎麼買地、怎麼貸款，這方面的監管也是出了問題，房地產領域很多貪污的情況滋生。政府也跟民營企業是有競爭的，所以這次三中全會有一句話我很欣賞，雖然我個人已經退出市場了，但是我認為這個話是對的，就是所有不同制度下的企業，都應該享有同樣的待遇。

不可否認，過去幾十年我們並沒有同樣的待遇，一個國企如果對某個項目有興趣，我的機會是近乎於零的，到今天還是如此，還有一些項目我在看的，我認為我成功的機會不大，因為有些國企也很有興趣。這也是大家需要思考的問題，貸款更不用説，現在這些領域都在往好的方向發展。

第三是政府不讓壞的企業破產。剛才樊綱説中國幾十年沒有見過大的房地產的泡沫破裂。我説在歷史上人類沒見過這樣的事，房地產市場那麼長久的發展，沒有一次大的調整是不可能的，因為房地產行業的本質就一定是有相當強的循環性的，但是以國家的力量、政府的力量不允許你破產，就產生了以往幾十年這種很奇怪的現象。

我説有兩種方法來做市場調整，一個是把小泡沫一個一個爆破，另一個方法就是不讓它爆破。政府的力量是可以讓它不爆破，但是最後它會凝聚成一個大的泡沫，來一次大的爆破。以往中國30多年走過的道路正是這樣，不讓小泡沫破裂，就只能導致最後一次大的爆破，對經濟的影響就是極其大的。

以上三個原因造就了瘋子的出現，這次的難處不是瘋子造出來的，是外面的環境造就了瘋子的出現。我們中國人一般膽子不大，但是膽子大的人也多，所以有些人就在這種環境下成為瘋子。

有些人説中國房地產市場是因為民營企業家都很貪，這又是一個極大的謬誤。貪是市場經濟最主要的動力，沒貪就沒市場經濟。所以貪不是罪，犯法的貪是罪。這就在於我們的監管機構的制度如何，你不監管它，它就會出問題，你給它正確的監管，它就不會出問題。

我不相信香港的房地產商沒有內地的瘋子房地產商那麼貪，美國、新加坡都一樣，但是制度上比較完善的話，那個貪就被法律、制度所管理，管住它，它就不成為問題。我們看現在那些大企業都是國營的，因為國資委對他們管得很好，國資委不讓他們瘋，他們要瘋也瘋不起來。

但是民營的不是這樣，所以我不認為房地產長遠應該由國家的力量主導，我還是希望民企主導，因為國家要做的事太多，應該做一些民營不能做的、長遠一點的，包括科技的發展等等。發展高新科技、高新制造業，那些東西是唯有國家才能帶動的，房地產不是什麼高科技行業，房地產絕對是一個應該由民營主導的行業，當然監管也必須要完善。

下一個問題是前路如何？剛才主持人也説了，底部在哪裏、前路怎麼走？我認為現在的市場就像樊綱説的，已經到了L形的底部，到底之後就不用太擔心了，除非你是從前的瘋子，還沒被抓，那可能要擔心一點。

其他的我想今天能來參加這個會議的，差不多都是沒有什麼問題的。我認識的內地房地產商基本上都是在這裏來的，2007年來這裏之前，我基本上都不認識他們。

但是2000年常來這裏參加的大房地產商，到了2010年左右基本上都不來了，他們可能覺得自己已經長大成人了，不需要學習了，所以他們就來得越來越少。

他們不來，我是來學習，也不是來交朋友，當然交朋友也很好。所以我接着來，但是我的朋友就慢慢不來了，很大部分今天他們想來也不敢來了，也不能來了。

前路如何？我認為前路越來越理性，從錯誤裏學習功課。監管的環境有待進步，我也相信應該是在進步。凡是做房地產的，基本上經過了這一輪之後，我認為對房地產理性、健康的發展是一大好事。

今天早上樊綱也提到，也是我以前經常説的，沒有見過大週期的房地產商是不可靠的，這句話是我在十幾年前就在這裏説的。現在見了大週期，但是也希望大家不要太擔心。

當然，我也曾經説過，從今以後房地產行業不會再像從前那樣製造出一些極大的財富，那些財富很多都不是真的。就像特朗普，我從來不認為他是有錢人，他的貸款永遠跟他的資產是差不多的，可能他的貸款比他的資產還要高，所以我認為他從來不是一個有錢人。

從錢的角度來看，我是從來瞧不起他的，因為他是沒錢的，他的負債很多。我相信中國的房地產商在瘋子年代基本上也是這樣，外面風光，但是裏面有苦只有自己知道。

我也希望大家不要太過分的擔憂，我認為房地產行業會繼續發展，而且會比較理性、健康的發展。你要賺太多的錢大不可能，但是你要賺錢，應該還是有機會的。

最後我就講一件事，關於中國的經濟。無可否認，以往幾十年中國發展是非常了不起，也沒見過一個那麼大的國家，能夠在那麼短的時間內把經濟提升得那麼高，老百姓的生活得到很大的改善，這是人類歷史上根本沒發生的事情，我也不相信在往後的日子裏會有這樣的事發生。

唯一可能的是印度，印度我常去，我比較瞭解那個國家，我也很喜歡印度，但是我不認為印度有可能重複中國以往三四十年所經歷過的大發展期。它會慢慢地進步，但是不可能像中國那樣大發展。

以往幾十年中國所走過來的經濟道路可以説是相當了不起的，當然很多難處我也是知道的，但是總體來説，我認為絕對是非常的正面。但是時間過去，也必須要進步，比如説粗獷型的、低生產力的行業慢慢一定會淘汰，最少是從大城市往小城市挪移，從東部往西部挪移等等。這些是正常的，免不了的，慢慢地國家一定是往高質生產力那個方向走。

在這裏我提一點，現在我們真的是到了一個百年未見的大變局，這不是中國的問題，是全世界的問題，這個大變局影響全世界。不過也不能否認，中國是走在前面，因為美國要打你。

美國不是現在世界最強大的國家，它是人類歷史有史以來最強大的國家。我從來沒有見過任何一個國家像今天中國這樣，被人類有史以來最強大的國家這樣打擊。

從前的蘇聯沒經歷過，因為當時兩國的經濟是基本沒有什麼接觸的。現在不是，現在是全方位的接觸，經濟、科技、政治、貨幣、貿易等各方面完全是扭在一塊的。所以這個情況是人類沒見過的。

真實的中美競爭遠比我們看到的要激烈許多

第一的大國要把第二的大國壓下去，那是不好玩的一件事，而且我相信在座的難得有一個人對美國的認識有我這麼深，當然其中一個原因是我在那裏住了好久，我現在每個月基本上還要過去。他們打你是絕對不好玩的一個事，一般老百姓所看到的跟國家領導人所看到的，是完全不一樣的世界。

在座的有誰知道美國是如何打你的？我不相信你們知道，我也不知道，可能知道的比你多一點，但是我也絕對知道我是不知道的。

我所聽到的、所看到的，以往幾十年我的朋友所告訴我的，我可以告訴你，絕對是人類歷史上沒有見過的一個時期，有任何一個國家、任何一個人承受過那麼大的壓力。

在這個環境裏，領導人要有選擇，一個是短線的刺激經濟。大家都知道，因為很多原因，包括疫情，使得中國現在的經濟比較為難，有短期的需要，刺激經濟、社會保障制度完善等等一系列的事情都需要，但那是短線的需要。

老百姓注意的都不是長線的，都是短線的。長線的東西，一是我們不懂，根本不知道，但那才是國家命運的前途。你沒有把長線的東西做好，將來中國就沒有一個美麗的前途。

要有一個光明的前途，必須不止看短線，短線是要看的，老百姓的心理，他們什麼感受，這是任何國家的領導人都需要注意的，我也相信中國的領導人是非常注意這一點的。

但是你所不知道的，我所不知道的，是百年未見的大變局，是世界有史以來最強大的國家要打你。這就需要有不同的經濟決定，必須提升生產力，必須提升高附加價值的行業，也就是説必須在科技方面下工夫。

好多人認為三中全會的決定沒有什麼動作，我説要是你看短線的話，沒有什麼動作，當然也不一定。但更重要的是，所注意的是長線的東西，是讓國家能長遠保持在世界上競爭力所必須走的道路。

所以我期盼在我最後一次演講結束之前，把這一點貢獻給你們思考，就是不要以短線的國家經濟利益為唯一的考慮。那是你懂的，也是我懂的，也是好多外國專家對今天的把脈所得出的結論。

但是國家領導人考慮的不止是這些，還有更嚴重的，為了國家長遠的好，所有的安排、所有的預備。所以大家不要以為自己什麼都懂，我們什麼都不懂，連問題的癥結點在哪裏都不知道，所以盼望大家能從更高的角度來看經濟、看世界、看中國、看未來、看人類，這樣我們才可能得到一個比較正確的答案。