“房屋養老金”引發熱議，公共及私人賬户“錢從哪裏來”是關鍵

小區電梯維修難、維修資金難提取、老破小安全隱患大……隨着我國住房市場從增量時代步入存量時代，居民住房需求從“有沒有”變為“住得好”，房屋質量及安全問題的重要性開始凸顯。

近日住房和城鄉建設部副部長董建國在國新辦新聞發佈會上表示，研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制，上海等22個城市目前正在開展試點。

未來房屋也要“養老”？具體怎麼做、錢從哪裏來、對業主有何影響？受到廣泛關注。

實際上，當前我國針對房屋公共部位及設施的維護改造，已有現行的“住宅專項維修資金”制度，自商品房改革後，便設立了這筆專項資金，業主在購房時已繳納。但是，現行的住宅專項維修資金存在諸多痛點：資金體量小、提取程序繁瑣、續繳制度難落實等，住房安全問題亟需補齊短板。

如今政策提及的房屋養老金，目的便是為公共安全提供“託底”。業內表示，當下建設重點是養老金“公共賬户”，款項來自於公共資金，由地方政府探索資金籌集渠道；房屋養老金與個人有關的部分，也即現行的住房專項維修資金，養老金公共賬户不會加重業主額外負擔。

“公共賬户的資金來源是各界關注重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。”中指研究院市場研究總監陳文靜表示。

22個城市正在開展試點

“告別過去幾十年大規模新增建設，房屋同進入中年的生命體是一樣的，也進入了需要體檢、養老和通過保險增加養老金的時代。”廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。

近日，“房屋養老金”成為熱詞。住房和城鄉建設部副部長董建國近日表示，要研究建立房屋體檢、房屋養老金、房屋保險這三項制度，構建全生命週期的房屋安全管理長效機制。

8月20日，上海市市長龔正就房屋安全管理也稱，截至2023年底，上海市城鎮既有住房建築面積超過7.6億平方米，大量房屋開始步入“中老年”，上海將探索實施三項制度。一是房屋定期體檢制度，二是房屋安全保險制度，三是房屋養老金制度，今年先在浦東等區開展試點，明年將在全市範圍推開。

住房也要體檢、養老、交保險？各界一時議論紛紛，網友甚至擔心未來是否要“多交一筆錢”。

實際上，房屋養老金等制度的提法並非今年才出現，自2022年來便已頻繁出現在官方文件、會議、講話中。2023年以來，住建部方面更是多次公開表態，要研究建立房屋養老金制度。

2023年6月，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹便曾發表署名文章提出，住房發展已經從總量短缺轉為結構性供給不足，進入結構優化和品質提升的發展時期，城市發展由大規模增量建設轉為存量提質改造和增量結構調整並重，進入城市更新的重要時期，要研究建立房屋體檢、養老、保險三項制度，為房屋提供全生命週期安全保障，讓人民羣眾的居住生活更加舒適美好。

各地也早已展開房屋養老金制度的相關探索。比如，年初青海省住房和城鄉建設廳曾發文表示，鼓勵各地在公租房、保障性租賃住房、城鎮老舊小區改造等城鎮保障性安居工程項目開展房屋體檢、養老、保險“三項制度”探索試點。山東省的煙台、濟寧、青島等市也在探索上述制度。

據住建部方面信息，目前已有上海等22個城市正開展房屋養老金相關試點。

房屋養老金等制度的建立有其必要性。李宇嘉表示，過去我們過分重視房屋新增建設，特別是解決居住空間和有沒有房子的需求，對住房配套設施及時補短板、解決安全隱患等程度不夠，很多城市進入高度城市化階段後，一些短板和漏洞迫切需要補上。

“像中老年的人一樣，需要先體檢發現問題，缺什麼補什麼。但是，靠物業維修基金為主的資金很難應對房屋進入中老年階段、老齡化階段到來所需要的養老金。因此，迫切需要對房屋養老所需要的資金來源制度安排機制建設進行統籌安排。”李宇嘉稱。

為保障房屋安全“兜底”

我國關於住宅的維修、更新、改造，實際上已有一項固有“資金池”——住宅專項維修資金。

據住建部《住宅專項維修資金管理辦法》的規定，房屋專項維修資金是專項用於房屋共用部位、共用設施設備保修期滿後的維修、更新和改造的資金。這筆資金，通常在居民購房時便已繳納，從2004年開始，住宅專項維修資金已是辦理房屋產權證時必須繳納的費用。

上海市房地產科學研究院一份報告指出，目前，全國住宅專項維修資金結餘超過1萬億元，上海、北京、杭州等城市結餘超過百億元。從《物權法》《民法典》看，住宅小區專項維修資金屬於業主，應由業主委員會進行管理，但各小區情況不一，目前基本上由政府部門進行“代管”。

在已有住宅專項維修資金制度的情況下，為何要探索新的房屋體檢、養老、保險制度？

華創證券曾發表研報表示，一方面，部分地區的老舊房屋體量大，但住宅專項維修資金體量小，難以滿足房屋維修需求。以南京為例，南京建成投入使用15年以上的房屋中，住宅的套數、面積，分別佔總量的42.15%、36.52%。但其中，有約30%的房屋由於種種原因未歸集維修資金，即使已經歸集維修資金且當前有結餘的老舊小區，有28%的小區餘額低於10萬元。

另一方面，受申請動用程序繁瑣等因素影響，當前住宅專項維修資金的提取率較低。2022年底，北京商品住宅專項維修資金提取率不足10%；2019年底，山東的提取率只有3.3%。

此外，2004年的“房改房”和部分商品房，並沒有繳存住宅專項維修資金；2004年左右的商品房和經濟適用房因價格較低，住宅專項維修資金繳存基數低，部分小區餘額較低，資金籌續也存在困難。

因此，建立房屋養老金制度，便是意在補齊上述問題的短板，為保障房屋安全進行制度性兜底。

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬表示，儘管我國建立了購房者按建安成本5～8%繳納房屋維修基金的制度，並在保障小區公共部位日常維護和電梯等設施更新中發揮了重要作用，但因數量十分有限，已難以滿足城市房屋安全維護和老舊小區更新需要。

”近年來各地政府都在積極探索建立房屋養老金，城市政府通過地方財政補貼一點、土地出讓金歸集一些、住房公積金增值收益分配一點、原公房出售資金等多渠道歸集，探索建立一個穩定地能用於存量房安全體檢、安全管理、維修更新補助的資金池。”虞曉芬稱。

漸苒諮詢創始人、漸苒研究院首席研究員湯曉晨告訴第一財經，近年來，多地發生房屋建築本身問題造成的事故。目前城鎮既有房屋數量已達高位，大量存量房屋面臨着結構安全、設施設備老化等問題。房屋養老金制度建立的出發點，是應對房屋老化趨勢、提升居住品質和安全，建立一個長效機制。

公共賬户不會造成個人負擔

如前文所述，當下住房維修及安全管理，最大的問題是“錢不夠”。從老舊房屋體檢，到出現問題後的維修，現有資金池不能滿足日增的安全管理需求，住宅維修基金制度需要升級。

在業內看來，未來房屋“養老”的資金來源，會有“三大支柱”。“如同個人養老金制度由‘三支柱’、個人與公共賬户構成一樣，房屋養老金制度也應該由幾個支柱構成。”李宇嘉表示。

第一支柱，即專項維修基金，由全體業主在購買新房時歸集和共同所有，進入個人賬户。第二支柱即公共賬户，比如一定比例土地出讓金、財政獎補，公共維修資金增值收益，公積金增值收益等。第三支柱是商業性質的房屋養老金，包括房屋綜合安全保險以及商業性房屋養老補充。

中央財經大學教授、法學院院長尹飛表示，這次建立的房屋養老金制度，主要是使用公共資金、建立房屋養老金公共賬户。公共賬户的款項來自公共資金，按照“不增加個人負擔，不減損個人權益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道。因此，此次建立的房屋養老金公共賬户不會加重業主負擔。

而房屋養老金需要個人承擔的，也即個人賬户部分，實際上就是現行的住房專項維修資金。

上海市房地產科學研究院院長、研究員嚴榮表示，按照法律法規，“誰擁有誰負責、誰使用誰負責”，產權人是房屋安全第一責任人。但是房屋安全有外部性，可能會危及人民羣眾生命財產安全，產生隱患或造成損害的可能是公共部位或設施。如果沒有合適的制度安排，這類風險隱患很難及時消除。

“既然公共賬户是針對公共部位帶來的公共安全問題，資金來源自然要由公共部門來籌集，主要的來源包括城鎮土地出讓收益。”嚴榮表示，另外還可以來自於老舊小區改造資金以及其他財政資金。所以，當前研究建立公共賬户並不需要老百姓直接出錢。

湯曉晨對第一財經表示，公共賬户和個人賬户的區別，主要是資金來源和使用範圍不同。公共賬户資金主要來源於政府歸集、土地出讓金提取、老舊小區改造資金以及其他財政資金等，用於支持公共部位和公共設施的維修和改造，由政府在整體層面統籌，不針對具體的小區。個人賬户資金，主要由業主按一定比例繳納，用於個人房屋的維修和改造，個人賬户資金僅用於自身小區的維護。

中指研究院市場研究總監陳文靜表示，房屋養老金制度的建立，也將為房屋體檢、房屋保險提供重要資金支持。此外，公共賬户的資金來源也是各界關注的重點，按一定比例計提項目土地出讓金、維修資金的增值收益、財政補貼、創設配套金融產品等或是重要探索方向。

除了探索建立公共賬户，基於住宅維修基金的個人賬户，也需要更有效地運轉起來。當下，已有城市推行了住宅專項維修資金購買電梯保險制度改革，使用維修資金增值收益建立統籌賬户，完善業主共同決策制度，在居委會監督下，採取“公示無異議”的方式購買電梯保險，取得了較好效果。