萬科半年報：築牢安全底線，三大主業競爭力凸顯

8月30日晚，萬科發佈2024年半年報，上半年實現營業收入1427.8億元，全力銷售，回款率超100%，二季度經營性現金流淨額較一季度明顯改善，實現42億正向現金流，年內已無境外公開債；同時，實現多賽道REITs突破，商業REIT完成上市，物流、租賃住宅REITs也已進入申報過程；三大主業能力持續提升，綜合住區業務銷售保持第一梯隊，高質量交付7.4萬套房子，物業服務及租賃住宅業務持續鞏固行業頭部優勢，實現穩健增長。

業內人士分析，上半年萬科面臨多重挑戰，最終仍能在守住流動性安全的基礎上，實現高質量交付、銷售跑贏大市、年內境外已無公開債等多項成果。更重要的是，還能積極響應國家對於房地產行業建立新模式的要求，在多賽道REITs突破、綜合住區產品創新、物業服務探索增量市場機會、租賃業務發展模式突破等方面，產生突出成果，實屬不易。企業在漫長髮展過程中經歷高低起伏是常見現象，從長遠看，各類支持房地產平穩健康發展的政策正在陸續落地，相信在其自身持續努力下，伴隨未來市場逐步恢復，萬科有望在行業新階段重新回到健康可持續發展軌道。

多重挑戰下堅守財務安全，年內已無境外公開債

**多年堅持穩健經營，為萬科提供了較為堅韌的抗風險能力，在自身努力和各方支持下堅守了財務安全底線。**經營層面，全力銷售跑贏大勢，實現超100%回款率，銷售回款近1300億元；積極推進資產盤活和大宗交易，2023年至今盤活和優化的資源累計實現銷售140億元，1-7月大宗交易簽約204億元，回款金額近百億元。與此同時，伴隨交付高峯過去，萬科經營層面的支付壓力已在下降，上半年交付總量同比下降超過30%，工程支付量也相應降低。通過經營層面的持續努力，萬科二季度經營性現金流較一季度已明顯改善，實現42億正向現金流。

**通過全力行動，萬科持續降解存量債務，年內已無境外公開債。**上半年，萬科累計償債524億，截至目前已完成73億元的境內公開債和中期票據，以及摺合人民幣約104億元的境外公開債券的償付，年內境外公開債已全部償還完畢，年內境內公開債僅餘1筆中票20億元。

**此外，萬科積極主動轉變融資模式，融資渠道保持暢通，獲得主要金融機構的大力支持。**上半年，萬科合計新獲融資、再融資612億元，新增融資綜合成本3.66%，其中境內3.60%，創歷史新低，加權平均債務期限5.31年，其中5月獲得招商銀行牽頭的200億元銀團貸款，是近年來房地產單筆金額較大的一筆貸款。此外，萬科上半年經營性物業貸落地219億，“白名單”項目“應報盡報”。

關於虧損原因，萬科已於7月業績預告中做過坦誠解釋，主要是開發業務結算規模和毛利率下降、大宗和股權交易虧損、部分非主業財務投資虧損以及減值計提。由於計提減值的金額增加，實際虧損金額小幅超出預告區間，一位資本市場人士指出，按監管規則，最終業績在預告區間上下20%以內浮動都屬正常範圍。

事實上，房企虧損實屬行業調整的普遍結果，因為現階段結算的主要是2021年及之前獲取的項目，當時行業仍處高增長時期，房企尤其是頭部企業為了“保規模”、不掉隊，在激烈的土地競爭中難免拿到高價地，而2022年後行業進入深度調整期，“保現金流”又成為第一要務，為全力銷售回款，以價換量在所難免，兩相疊加下，虧損顯然就不意外了。萬科7月預告虧損之後，次日股價保持平穩，，就可看出市場對房企虧損早有心理準備。

多賽道REITs突破，建立行業新模式下的資產證券化通路

**伴隨房地產行業發展變化，REITs已成為行業新發展模式的重要探索之一。**REITs對於經營性不動產的重要性，類似於按揭貸款之於住宅開發，不僅能盤活存量資產、貢獻現金流，更能打通“投-融-建-管-退”的商業模式閉環，並反向推動企業持續提高資產經營水平。未來，全國有百萬億級的存量資產體量，REITs市場發展仍有巨大空間，可以説，對REITs工具的深入探索和成熟運用，將成為房企適應行業新發展階段的核心能力之一。

**目前，萬科已成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，逐步建立了符合行業未來發展模式的資產證券化通路。**4月，印力REIT上市，發行規模32.6億元，同時萬科保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程。此外，今年萬科還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金，同時此前設立的建萬租賃Pre-REIT基金也實現了擴募。

**不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得眾多專業投資者的支持，體現了市場對萬科資產質量和運營能力的高度認可。**根據公開信息顯示，國壽投資、中信證券、建信信託、平安理財、招商理財等多家知名投資機構參與了印力REIT認購，建信、中信、泰康等還與萬科聯手成立了基金產品。

風物長宜放眼量，三大主業核心競爭力凸顯

伴隨城市發展和房地產市場供求關係的持續變化，為居民建設好房子、提供好服務，已成為行業新發展階段下房企核心競爭力所在。正如住建部部長兩會期間對房企的寄語，“今後要拼的是高質量，拼的是新科技，拼的是好服務，誰能抓住機遇轉型發展，誰能為羣眾建設好房子，提供好服務，誰就能有市場，誰就能有發展，誰就能有未來。”上半年，萬科聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃住宅三大主業，穩步提升核心競爭力。

**綜合住區業務銷售跑贏大市，高質量交付7.4萬套房子，逐步建立新發展模式下的能力“護城河”。**上半年萬科銷售1273.3億元，銷售金額在14個城市位列第一，銷售表現優於百強整體水平。**同時，萬科持續優化客户交付入住的全過程體驗，**交付前邀請超過2萬户業主走進工地實地感受建造質量；交付現場優化流程，78個項目實現“交付即辦證”；交付後持續提升居住氛圍，上半年在48個大盤項目完善社區生活配套，積極開展社區活動，入住率提升16%。**不謀長遠者不足以謀一時，做好當期銷售和交付的同時，萬科也在積極研發適配城市發展趨勢的前沿產品。**伴隨城市發展，未來的城市需要若干個獨立而又能自給自足的‘未來城市理想單元’，每個單元都將生產、生活、生態集於一體，讓市民在步行可達範圍內，享受自然生態與多元的生活場景。基於此，萬科積極研發“未來城市理想單元”產品並已於上海率先落地，成為了2023年上海市住宅銷售套數和麪積雙料冠軍，今年已開始在全國更多城市實踐推廣。**與此同時，萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力，**2022年以來，行業高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科主動投資項目整體兑現度卻能達到87%，銷售毛利率平均達18%，體現了萬科的投資、管理水平持續提升，為未來的健康可持續發展做好了能力準備。

租購併舉，長租公寓業務規模和運營效率保持行業第一，客户滿意度及出租率雙雙達到95%。 上半年，萬科租賃住宅業務實現營業收入17.3億元，同比增長5.3%。截止6月底，累計開業數量增加至18.3萬間，泊寓客户滿意度95%，出租率保持95.2%，GOP利潤率接近90%，保持行業領先水平，單房運營成本同比下降13.3%。**同時，萬科長租業務的存量資產盤活的模式不斷成熟，**傳統商辦資產“由售改租”的新模式取得巨大突破，上半年開業的深圳和頌軒項目，1088套公寓由售改租，開業即實現滿租，同類模式今年已盤活房源數超5500間。此外，泊寓還積極響應國家納保政策，全國共計納保11.2萬間。

**物業服務積極於存量中發現增量，用新能力抓住新機會，實現營收176.3億元，同比增長9.5%。住宅物業積極挖掘市場機會，行業增長挑戰下實現營收雙位數增長。**在新增樓盤顯著減少的情況下，精準把握存量住宅小區日益增長的房屋維護和更新需求，重點提升設施翻新能力，以低於市場價格30%的高性價比完成對公區環境的系統性改善，客户滿意度、繳費率雙雙提升。**商企服務綜合能力受到知名企業客户認可，**萬物雲的區域資源整合能力、綜合設施管理能力和超大型園區運營能力持續提升，連續中標騰訊企鵝島、華為青浦練秋湖兩個中國企業最大的設施管理外包服務項目，金額超過5億元；中標科大訊飛全球總部園區物業服務的同時，挖掘物業設施服務、企業職能遠程服務等多元服務需求，實現單一客户綜合服務合同總額超過1億元。**此外，在科技賦能服務方面持續領先領跑，業內首創《數字物業服務報告》，**通過透明的數字化方式，展現服務期內物業服務、設施設備、公共資金的實時狀態，讓客户實現所選即所得。

堅定看好公司前景 骨幹團隊集體大力度增持

**值得注意的是，萬科於近期公告公司骨幹管理人員共計1862人已自籌資金2.01億元增持公司A股股票，增持股份自願鎖定兩年，其中管理團隊增持金額不低於總額的三分之一，以號召廣大骨幹員工與公司發展進一步綁定。**業內人士認為，萬科是年內少數完成管理人員增持計劃的房企，2億元的增持金額也明顯高於行業內的同類增持計劃，如此大力度的增持，充分體現了萬科團隊的誠意。另一方面，相較於多數上市公司的高管增持計劃，萬科此次增持的人員涵蓋範圍更廣，近2000人蔘與，向外界展示了萬科骨幹團隊同舟共濟的堅定決心，這對市場更具重要意義。房地產當前仍面臨多重挑戰，任何房企都不可能僅靠少數人力挽狂瀾，萬科這種一直以團隊作戰著稱的企業更是如此，上下齊心協力，眾志成城才可能渡過難關。而為了廣泛動員骨幹隊伍參與此次增持，萬科管理團隊帶頭表率增持不低於總額三分之一，更是體現了其與公司共度難關的決心。畢竟，萬科高管近年已連年大幅降薪，面對當下行業的深度調整，公司內部骨幹人員能夠擰成一股繩，將是萬科穿越此輪週期的底氣所在。