專家：降低存量房貸利率將有效遏制提前還貸潮，緩解對居民消費的衝擊

9月24日，中國人民銀行行長潘功勝在國新辦發佈會上宣佈，降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例。

東方金誠首席宏觀分析師王青對觀察者網表示，受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸潮現象比較明顯，對居民消費構成較大負面影響，是今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。降低存量房貸利率將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的衝擊。

央行：政策將惠及1.5億人口

今天上午，潘功勝在國新辦發佈會上介紹，將引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。將5月份人民銀行創設的3000億元保障性住房再貸款，中央銀行資金的支持比例由原來的60%提高到100%，增強對銀行和收購主體的市場化激勵。將年底前到期的經營性物業貸款和“金融16條”這兩項政策文件延期到2026年底。

會上，潘功勝還宣佈降低政策利率。他解釋，這次利率調整對銀行淨息差的影響總體保持中性。下調存量房貸利率將減少銀行的利息收入，但也會減少客户的提前還款。央行降準相當於為銀行直接提供低成本的、長期的資金運營，中期借貸便利和公開市場操作是央行向商業銀行提供中短期資金的主要方式，利率的下降也將降低銀行的資金成本。

外媒記者提問，房價下跌的情況下，中國金融監管機構是否認為已經到了貨幣政策出台的節點？對此，潘功勝介紹，為落實中央關於促進房地產市場平穩健康發展的決策部署，這次人民銀行會同金融監管總局出台了五項房地產金融的新政策。

第一項政策就是引導銀行降低存量房貸利率。去年8月份，人民銀行推動商業銀行有序降低存量房貸利率，效果是比較好的。今年5月17日，全國房貸利率的政策下限放開之後，原來對按揭貸款是在LPR基礎上加減點，全國是有一個政策下限的，在5月17日那一次房貸新政中，這個下限取消了，新發放貸款利率在市場報價利率基礎上減點幅度擴大，利率水平大幅下降，再一次拉大了新老房貸的利差。尤其是在北京、上海、深圳、廣州這些大城市，原來的加點幅度比較高，那次調整之後，新發放按揭貸款和原來存量按揭貸款之間的利差更大。對此，人民銀行擬指導銀行對存量房貸利率進行批量調整，將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均下降幅度在0.5個百分點左右。

潘功勝指出：“銀行下調存量房貸利率，有利於進一步降低借款人房貸利息支出，我們預計這一項政策將惠及5000萬户家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助於促進擴大消費和投資，也有利於減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權益，維護房地產市場平穩健康發展。”

潘功勝提醒，因為涉及的借款人很多，銀行也需要有一定的時間進行必要的技術準備，估計銀行很難馬上給你辦這個事情，所以大家不要今天下午就跑到銀行去了。下一步，將考慮指導商業銀行完善按揭貸款的定價機制，由銀行、客户雙方基於市場化原則自主協商進行動態調整。

第二項政策是統一房貸最低首付比例至15%。為更好支持城鄉居民剛性和多樣化改善性住房需求，全國層面的商業性個人住房貸款將不再區分首套房和二套房，最低首付比例統一為15%。各個地方可以因城施策，自主確定是否採取差別化的安排，並確定轄區內的最低首付比例下限。商業銀行根據客户風險狀況和意願，與客户協商確定具體的首付比例水平。

此外，潘功勝介紹，金融機構還將推出“延長兩項房地產金融政策文件的期限”、“優化保障性住房再貸款政策”、“支持收購房企存量土地”等政策。

現階段提前還貸潮現象比較明顯，抑制了消費

關於存量房貸利率下調的原因，東方金誠首席宏觀分析師王青對觀察者網表示，根據央行2023年第四季度貨幣政策執行報告，去年9月啓動存量房貸利率下調後，共有超過23萬億的存量首套房貸利率下調，利率平均水平下調73個基點，降至4.27%，每年減少借款人利息支出約1700億元。不過，受今年2月5年期以上LPR報價大幅下調20個基點、“5.17”房地產新政取消全國層面房貸利率下限等影響，今年7月新發個人住房貸款利率降到了3.4%，也就是説要比此前調降後的存量首套房貸利率低87個基點，或者説0.87個百分點，而其它存量房貸利率水平更高。另外，當前居民投資理財收益率也要明顯低於存量房貸利率。

專家認為，降低存量房貸利率有利於促進消費。新華網

王青表示，受存量房貸利率偏高影響，現階段提前還貸潮現象比較明顯，6月RMBS平均早償率達到19.3%，要明顯高於去年同期的12.9%。央行今年7月發佈的區域金融運行報告顯示，2023年9-12月的月均提前還貸規模是3870億元，對應年化提前償還房貸金額約為4.6萬億元。這已經對居民消費構成較大負面影響，是今年以來消費增速偏緩的一個重要原因。

對銀行而言，居民較大規模提前償還房貸，意味着高收益、低風險的優質信貸資產流失，特別是在當前金融機構普遍面臨“資產荒”的背景下，這會對銀行利潤形成較為嚴重的侵蝕。更為重要的是，持續出現較大規模的提前還貸潮，會向房地產市場傳遞負面信號，不利於扭轉市場預期，推動樓市企穩回暖。

王青認為，央行宣佈降低存量房貸利率後，將有效遏制提前還貸潮，緩解其對居民消費的衝擊。同時，這也在釋放穩樓市的積極信號，有助於推動樓市企穩回暖。需要指出的是，截至6月末，存量房貸規模為37.8萬億，利率下調0.5個百分點，意味着銀行1年的利息收入就要減少1890億，約相當於2023年銀行業利潤總額的8.2%左右。

王青表示，可通過引導商業銀行有序下調存款利率的方式予以緩解。截至6月末，商業銀行各項存款餘額為296.5萬億。這意味着若存款利率平均下調6.4個基點，即可彌補存量房貸利率下調50個基點對銀行利潤帶來的影響。這能夠在減輕房貸居民家庭負擔的同時，緩解對銀行利潤的擠壓。

武漢市民龔女士為自己的房子辦理貸款結清手續。武漢市自然資源和規劃局網站

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