專家解讀：降低利率剪刀差、緩解提前償債壓力、刺激內需、對沖通縮

9月24日早間，一行一局一會聯合發佈重大政策變動，A+H股全線大漲，地產股、大金融、鋼鐵、銀行股等領漲。

截止發稿，上證指數重回2800點，漲幅3.45%，深證成指報8385.25點，漲幅3.73%，創業板指數1604.4點，漲幅4.83%；香港恒生指數18936點，漲幅3.78%。

消息面上，中國人民銀行行長潘功勝當日盤前在國新辦發佈會上宣佈：第一，將降低存量房貸利率和統一房貸最低首付比例，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右；第二，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由25%下調至15%；第三，創設新的貨幣政策工具支持股票市場穩定發展，非銀機構可以從央行獲取流動性，支持股票市場穩定發展。

此次政策變動首先影響的，是存量房貸持有者的償債壓力。

簡單測算，若可以降低50個基點，那麼對於100萬貸款本金、30年等額本息的還貸方式，其月供可以減少300元，利息總額約減少10萬元。這也是去年首次降低存量房貸利率以來，全國第二次降低存量房貸利率，實實在在為購房者或還貸家庭減輕月供負擔。

其次，政策延續了降低二套房首付比例的導向，使之進一步下降10個百分點，與首套房15%持平，即今後可能不存在首套房、二套房概念，以便激活改善型的換房需求。

至於第三點“創設新的貨幣政策工具”，也被市場認為是打通人民銀行和資本市場的資金傳導通道，推動直接融資發展的重大政策突破與創新，對於進一步幫助防範化解金融風險意義重大。

此外，多方行業專家向觀察者網表達了相應觀點，彙總如下：

李宇嘉：刺激內需、對沖通縮是政策主要意圖

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向觀察者網表示，此次下調與提前還貸潮關係不大，主要原因在於近期內需疲弱。

國泰君安宏觀研究團隊7月發佈的研究報告指出，6月居民早償率回到23.4%，較4月37%的歷史高位下降了13.6個百分點。這意味着居民提前還款強度已有所放緩，呈現季節性回落態勢。

“早償指數還在高位，這也是原因，但不是主要原因。”李宇嘉認為，主要原因在於內需疲弱。

比如，8月份社零同比增長2.1%，是近10年的次低點；8月份，全國城鎮調查失業率為5.3%，比上月上升0.1個百分點。最終消費對經濟的貢獻最大，內需疲弱也是今年經濟社會發展目標實現的最大阻礙。降低房貸利率即降低了居民負擔，有益於促進消費。

其次，李宇嘉認為，對通縮的認可，是觸發降低房貸利率的關鍵因素。

不久前的外灘峯會，前央行行長周小川表示，中國現在應該把重點放在抵擋通縮壓力上，廣泛的價格衡量指標連續幾季呈現負值，實際的利率（名義價格-通脹率）水平會表現的更高，這會導致居民實際承擔着高利率的貸款。在當前收入、就業、預期不景氣的情況下，對消費的阻礙更大。

因此，政策意圖是，想讓居民多加槓桿，一方面支撐房地產消費，另一方面通過房地產活躍度提升來穩定內需，特別是對沖通縮。同時，也為了打擊繞道經營貸、消費貸等違規置換房貸的行為。

趙秀池：建議繼續降低房貸利率，避免利率倒掛

首都經濟貿易大學城市經濟與公共管理學院教授、北京市房地產法學會常務副會長兼秘書長趙秀池向觀察者網表示，資金是房地產的閘門，房貸政策直接關係到購房人入市的成本與步伐。存量房貸利率及時調整，使利率定價與利率結構更加合理，有利於穩定樓市、金融市場秩序，乃至整個經濟社會秩序的確定。

趙秀池建議，未來繼續降低居民的房貸利率，避免消費貸款與中小微企業貸款利率的倒掛，避免商業住房貸款與住房公積金貸款的倒掛，出台更有利於樓市穩定健康發展的房地產金融政策。

她解釋稱，當前居民房貸利率高於中小微企業利率。導致中小微企業融資違規用於購房人買房，不利於金融秩序穩定，也增加了購房人融資的風險，不利於購房人早日入市購房。一般而言，消費貸款利率應該低於企業貸款利率。尤其住房是民生，貸款額度較多，負債期限較長，居民要傾其一生或者兩輩人接力，才能還清房貸，為了降低購房人負擔，房貸利率應該降低，與中小微企業利率持平或更低，才能避免中小微企業融資被挪作購房。當前，有些城市商業房貸利率與住房公積金利率所差無幾，體現不出住房公積金的優惠政策和優勢。因此，應該繼續降低住房公積金利率。

盧強：降低利率剪刀差，遏制提前還款勢頭

戴德梁行資本市場部執行董事盧強向觀察者網表示，存量房貸利率調整在市場上已經醖釀許久，長期以來存量貸款利率的相對高點（在上海實質可達4.8%以上）相比目前最新的二三線城市貸款利率可以到3%以下，形成“剪刀差”，以至於導致消費者一邊承受高月供，另一方面想方設法想提前還款。

因此，本次降息長遠上對於銀行也是利好。目前在二線城市實質是銀行哪怕願意付出很高營銷代價也想獲得低於3%的房屋按揭貸款。所以新政一方面能遏制提前還款勢頭，另一方面也能為銀行進一步獲取優質新貸款創造條件，源頭水加了，大家都有增量。

同時盧強指出，下一步需要加快真正的貸款利率市場化以及轉按揭機制，形成良性利率層面的競爭。“目前有的城市還是以銀行協會/倡導等名義進行新貸款利率一刀切，這個將形成一定壟斷嫌疑，對於市場化流動形成阻礙。”

嚴躍進：“專項債+銀行貸款”盤活存量土地的意願增強

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向觀察者網補充道，此次央行在國新辦發佈會上明確支持收購房企存量土地，這也意味着後續盤活房企存量土地的工作將進入到實質性和實操性的階段。

尤其是從政策工具上來説，這次已經非常明確兩項政策工具，即“專項債+銀行貸款”的模式。這顯著增強了財政資源和金融資源盤活存量土地的能力和力度。從這個角度看，盤活存量土地的支持力度明顯增強。

嚴躍進解釋稱，專項債過去“涉房涉地”是有嚴管邊界管控的，而今年支持力度明顯增強，其實際上也是財政工具對消化房企庫存房源和待開發土地的盤活導向。對於房企去庫存和消化出險土地項目具有積極的作用。

專項債使用的情況下，各地銀行等可以落實配套政策，有助於撬動此類土地收購的槓桿，有助於更快地消化存量土地，客觀上對於消化房企的庫存和加快資金回籠具有積極的作用，對於一些房企後續債務壓力的化解和輕裝上陣進行經營具有積極的作用。

此外，央行明確將在近期下調存量準備金率 0.5 個百分點，向金融市場提供長期流動性約1萬億元，意味着央行開啓新一輪降準。其為市場流動性的注入等發揮了積極的作用，也在很大程度上有助於促進銀行流動性增加，且增強銀行貸款的能力。

嚴躍進分析稱，此次降準的政策提前宣佈，信號引導和預期引導意義很強，同時也明確

後續根據市場流動性狀況，可能擇機進一步下調存量準備金率。説明流動性寬鬆的環境將進一步釋放，有助於持續促進後續貨幣金融市場和貸款市場的寬鬆。

張大偉：當下最需要的是給樓市以信心

中原地產首席分析師張大偉向觀察者網分析稱，當前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，如果在降低50個幾點，幾乎與新增的房貸平均房貸利率（3.3%左右）持平，這對2017-2021年利率高點買房的羣體來説是一個特大利好。

他認為，存量房貸利率的調整是一個複雜的問題，涉及到多方面的利益和市場預期，的確牽扯到經濟、金融、社會等多個層面的考量。但是當下房地產市場最缺的是信心，穩樓市救市的目的是救經濟，而經濟復甦最重要的就是要拉動消費，如果存量房貸利率再降點，那對普通老百姓來説每個月又可以多點錢去消費的。

北京統計局數據顯示，2024年上半年，北京規模以上(即年營收1000萬元以上)餐飲業利潤總額1.8億元，同比下降88.8%，利潤率低至0.37%。

上海統計局數據2024年2季度，年主營業務收入超過200萬元的住宿和餐飲業企業，營業利潤數據累計虧損7.7億。

從各方面彙集的數據來看，火腿、榨菜、瓜子、牛奶、礦泉水等民生消費全線下滑，直接給市場傳遞信號，地產業低迷帶給了大多數人的節衣縮食，從而影響終端消費，所以當下最需要的還是給樓市以信心。

張大偉猜測，未來還可能出台的購房税費政策，如購房契税、增值税等税費的減免政策，降低購房者的交易成本。再如對於購買首套住房或特定類型住房（如綠色建築、保障性住房等）的購房者，給予一定比例的税費減免。

同時，張大偉認為，二手房在房地產市場中佔有越來越重要地位，可能會對二手房交易的税收政策進行優化，如降低二手房交易的個人所得税、增值税等，以活躍二手房市場，促進住房的流通和置換。

“924新聞發佈會主要是金融政策，930很可能專門的房地產內政策也有調整的可能性，930之後更多的政策在路上。”張大偉預計。

江瀚：消除市場不確定性因素，增強信心

盤古智庫高級研究員江瀚向觀察者網表示，自去年9月起，針對存量首套房貸利率的調整便拉開了序幕，這一舉措不僅是對房地產市場調控政策的精細化調整，也是政策工具箱中一項重要工具的成熟運用。通過差異化調整房貸利率，既能夠精準支持剛性住房需求，又避免了“一刀切”可能帶來的市場波動。因此，當市場條件成熟，再次對存量房貸利率進行下調，就顯得水到渠成，是政策連貫性和有效性的體現。

長期以來，存量房貸利率偏高一直是社會關注的焦點之一，尤其是在經濟增速放緩、居民收入增長放緩的背景下，高房貸負擔成為了許多家庭的一大壓力源。因此，市場上關於下調存量房貸利率的呼聲不絕於耳。此次政策調整，正是對民眾合理訴求的積極回應，體現了政策制定過程中的人文關懷和民生導向。

其次，降低二套房貸首付比例，對有改善性住房需求的家庭提供了更為寬鬆的政策環境。這一舉措有助於激發市場活力，促進房地產市場的平穩健康發展。同時，通過優化信貸政策，還能夠引導資金流向優質房企和項目，助力行業優勝劣汰，提升整體競爭力。

從長遠角度來看，當前的一系列政策措施都是旨在穩定市場預期，並通過各種手段提振市場消費。這些努力對於房地產市場的健康發展具有重大意義。通過逐步消除市場不確定性因素，增強公眾對未來經濟發展的信心，國家正在營造一個更加穩定和諧的發展環境。

張波：政策説明，房價已處於底部

58安居客研究院院長張波向觀察者網表示，本輪二套房首付調整，已降至2000年以來二套首付最低，直接統一了首套和二套的首付比例，也體現出國家對於各類自住性買房需求的保護，預示着房地產市場將有望不斷走出低谷，市場復甦的力度或不斷增強。

首先，降低二套房首付比例可以直接降低購房門檻，這有助於釋放改善型住房需求，特別是在一些經濟發展較快、人口流入較大的一二線熱點城市，這種潛在需求更為明顯。從二套需求來看，投資性需求已經離場，當下入市的皆為自住性需求，對於多樣化改善需求的保障，也符合近期三中全會及中央經濟會議精神。

其次，降低二套首付比例，也預示着房價當下已經處於底部，一般來説較低的首付比例意味着購房者需要承擔更高的槓桿率，如果房價再次出現大幅下行，將會直接影響到購房者還本付息，也或將進一步加大金融風險。因此，在實施這一政策時，説明央行及相關國家機構對於當下樓市的判斷已經更為清晰，尤其對於房價層面的長期預期已經更為明確，通過這一政策加力可以有效加速市場的復甦。