“下調存量房貸利率，理論上對居民和銀行都是好事”
【文/觀察者網 王慧、房佶宜】降準、降息、降存量貸款利率……央行放大招，打出一套貨幣政策“組合拳”。
9月24日上午，國務院新聞辦公室舉行新聞發佈會，中國人民銀行行長潘功勝在會上宣佈了三項重磅政策：
第一，降低存款準備金率和政策利率，並帶動市場基準利率下行；
第二，降低存量房貸利率，並統一房貸的最低首付比例；
第三，創設新的貨幣政策工具，支持股票市場穩定發展。
政策發佈當天，A股三大指數均漲超4%，滬指創2020年7月6日以來最大單日漲幅。滬深兩市今日成交額9713億，較上個交易日放量4203億。截至收盤，滬指漲4.15%，深成指漲4.36%，創業板指張5.54%。
“這是一套及時、有力度的‘組合拳’，這一攬子政策的落地，既有必要，也有條件。”廣開首席產研院院長、中國首席經濟學家論壇理事長連平向觀察者網表示，目前我國經濟下行壓力明顯存在，有效需求不足，需要有力度的綜合性政策來應對，才會有比較好的效果。若政策力度不大或涉及範圍較小，效果可能不會太好。
連平表示，降準一方面是提供流動性，另一方面是通過流動性的寬裕來推動利率水平進一步下降。把實際利率降下來，對投資、消費都有積極的推動作用。
值得注意的是，近期世界主要經濟體的貨幣政策進行了調整。9月18日，美聯儲降息50個基點，這也是過去幾年美聯儲始終處於加息週期中的首次降息。
同時，國際上其他一些中央銀行，像歐央行6月以來已經兩次降息共50個基點，英格蘭銀行8月降息25個基點，加拿大、瑞典等央行也轉向了降息。
“美聯儲已開啓降息通道，今年可能還會降，這也給我國貨幣政策的進一步寬鬆提供了空間。”連平分析道。
中國人民銀行行長潘功勝中國網
下調存量房貸利率，將產生哪些影響？
近期，有關降低存量房貸利率的呼聲不斷，此次相關政策的調整引起了廣泛關注和討論。
潘功勝宣佈，引導商業銀行將存量房貸利率降至新發放貸款利率的附近，預計平均降幅大約在0.5個百分點左右。統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸款最低首付比例由當前的25%下調到15%。
他表示，此次存量房貸利率的下調預計惠及5000萬户家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出1500億元左右。
根據多家市場機構測算的數據，當前存量房貸平均利率約在4%。央行此前披露的數據顯示，截至2024年第二季度末，全國新發房貸利率已降至3.45%。新發房貸與存量房貸相差大約50個基點。
按此計算，若以商貸100萬元、貸款30年等額本息還款方式計算，每月月供大約減少312元，30年大約可以減少利息支出共11萬元。
上海金融與發展實驗室主任、首席專家曾剛認為，存量房貸利率的下調對個人、房地產市場和銀行端都會產生直接或間接的影響。
“對個人來説，直接影響是減輕了個人的利息負擔，間接上還可能產生增加可支配收入、促進消費的效應。對於房地產市場來説，可能會直接或間接地影響市場按揭貸款的需求，有助於市場的平穩運行。從銀行端來看，息差短期可能會進一步收窄，但長期未必是件壞事，因為如果降息能帶動房貸按揭規模增長的話，就可以產生以量補價的效果。畢竟按揭貸款仍是銀行比較稀缺的優質資產。”
曾剛説，沒降息前，銀行的存量貸款餘額一度出現負增長，很多人在提前還貸，造成了優質資產的流失。降低存量貸款利率、允許“轉按揭”，給客户更多的選擇後，客户提前還款的意願或有所下降。“理論上來説是會有效果的，這對居民和銀行來説，都是好事，但後續仍要觀察存量貸款的規模變化情況。”
談及存量房貸利率下調對銀行的影響，連平認為，關鍵在於資產端利率下調的同時，負債端利率是否同步下調。目前是兩端同步下調，可以看到，影響銀行負債利率的政策利率——7天逆回購操作利率，也同步下調了。
潘功勝宣佈，降低中央銀行的政策利率，即7天期逆回購操作利率下調0.2個百分點，從目前的1.7%調降至1.5%，同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行淨息差的穩定。
連平表示：“之前很長一段時間調整更多的是資產端利率，如果繼續下去，商業銀行可能會承受不了。目前商業銀行的息差降到了1.54%，這個水平是很低的，從國際上來看，除了少數幾個金融中心的息差在1%以內，大部分都高於這一數值。在這種情況下，有關息差哪怕再降一個基點，對商業銀行來説都是不小的壓力。所以我覺得，央行在這方面會比較謹慎，會把存貸兩方面利率通盤考慮。”
“過去很長一段時間，商業銀行存款基準利率和貸款基準利率基本是同步下行，維持息差。現在來看，維持息差也會是商業銀行政策的一個基本考量。”
談及降低存量房貸利率、統一房貸的最低首付比例等政策對房地產市場的影響，連平認為，這些政策有助於去庫存，給市場需求的釋放帶來了一些新的推動力。“房地產市場是否會就此見底還需要一段時間的觀察，但毫無疑問會加快市場底部形成的過程。”
在他看來，房地產市場恢復的關鍵，一個是需求，一個是預期。一方面要看需求累積到什麼程度，另一方面要看整個市場環境所形成的預期是否有助於需求在政策推動下得到釋放。
“對於當下是否處在較好的買房時機，大家的看法各不相同。”連平認為，要想人們的預期發生變化，需求得到釋放，要做到兩點：首先，政策要給出較為積極的市場發展前景；其次，如果未來一個階段，有利於未來市場運行的積極變化能夠較大面積、持續的出現，比如説企業利潤上升、消費增長、收入有所改善或企穩等，那麼房地產市場也會因此有積極表現。
2023年9月1日，江蘇省海安市一家銀行的個人貸款中心工作人員為客户辦理個人貸款業務。IC Photo
央行創設兩項新工具，支持資本市場穩定發展
9月24日，央行還宣佈創設兩項新的貨幣政策工具，支持股票市場穩定發展。
第一項是創設證券、基金、保險公司互換便利，支持符合條件的證券、基金、保險公司通過資產質押，從中央銀行獲取流動性，這項政策將大幅提升機構的資金獲取能力和股票增持能力。
第二項是創設股票回購增持專項再貸款，引導銀行向上市公司和主要股東提供貸款，支持回購和增持股票。
關於股票回購增持再貸款，潘功勝表示，這在國際資本市場是一個非常頻繁的交易行為。中央銀行將向商業銀行發放再貸款，提供資金的支持比例為100%，再貸款利率為1.75%；商業銀行對客户再發放貸款的利率在2.25%左右，首期額度3000億元。
“如果這項工作做得好，可以再來3000億元，甚至可以再搞第三個3000億元。我們要看市場情況做一些評估。該工具可用於國有企業、民營企業、混合所有制企業等不同所有制的上市公司。”潘功勝説。
連平認為，這是一個很好的思路，就是運用貨幣政策，在基本不擴大基礎貨幣的條件下來支持資本市場，更多的可能不是提供了多少資金，而是提供了一種信心。
連平説：“現在有些上市公司是願意回購的，但苦於沒有錢。這種情況下，給他們提供質押貸款，讓他們能夠購進自己的股票，對整個股市是一個很好的推動，因為上市公司最清楚自己的股票有沒有價值。”
“對於整個市場來説，雖然可能只是一部分上市公司會進行質押以獲得融資，但在目前這種底部區域能夠有這樣一股力量來購進自己的股票，市場企穩回升可能就有希望了。”他補充道。
曾剛也認為，這一新創設的資本市場直達工具值得關注。“目前來看，它的切口較小、規模有限，但重要的是，它給未來市場留下了很大的想象空間，因為央行可以通過這種工具和機制，直接影響資本市場，未來也可以根據需要，擴大該工具的使用範圍及使用金額，給資本市場帶來了積極影響，有助於提振市場信心”。