上海再出7條樓市新政，調整限購降低首付比例，權威解讀來了

上海再度綜合施策，優化調整房地產市場政策，回應市場住房需求。9月29日晚間，由上海市住房城鄉建設管理委、市房屋管理局、市規劃資源局、市税務局等四部門聯合印發《關於進一步優化本市房地產市場政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），提出調整住房限購政策、優化住房信貸、調整住房税收等七條政策措施。《通知》自2024年10月1日起施行。

值得關注的是，此次新政距離“滬九條”出台時隔僅四個月，上海為何再次多措並舉？新政策釋放怎樣的信號？多項調整政策又將分別惠及哪些人羣？帶着這些市民關心的焦點問題，解放日報·上觀新聞記者採訪了相關部門負責人，部分房地產開發企業負責人、中介機構負責人，以及專家學者進行解讀。

七條舉措體現綜合施策

在調整住房限購方面，《通知》明確：

一是，對非本市户籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得税的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

二是，對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得税滿3年及以上的非本市户籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。

三是，在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在臨港工作、存在職住分離的羣體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

在優化住房信貸方面，《通知》提出：

一是，落實國家關於降低存量房貸利率政策，引導商業銀行穩妥有序將存量房貸利率降至新發放貸款利率附近，進一步減輕購房人房貸利息支出。

二是，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

在調整住房税收方面，《通知》提出：

一是，調整增值税徵免年限，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從5年調整為2年。

二是，按照國家工作部署，適時取消普通住房標準和非普通住房標準，更好滿足改善性住房需求。

更好滿足剛性和改善性住房需求

“滬九條”施行4個月以來，上海房地產市場反應如何？此次為何再次出台新政策？

綜合多家房地產中介機構數據，“滬九條”自5月28日起正式施行以來，政策效應逐步顯現，市場整體保持向好向上趨勢，交易活躍度明顯提升，一手房和二手房的成交量均增加，成交價格總體平穩。

以二手房為例，今年6月至8月，上海連續三個月成交套數超過1.5萬套“榮枯線”，走出了“淡季不淡”的勢頭。總體上看，“滬九條”對上海房地產市場的穩定作用顯著，有效鞏固了市場健康發展態勢，樓市表現在全國持續領先，展現出較強的市場韌性和活力。

黨的二十屆三中全會《決定》明確，要“加快構建房地產發展新模式……充分賦予各城市政府房地產市場調控自主權，因城施策，允許有關城市取消或調減住房限購政策、取消普通住宅和非普通住宅標準”。9月26日，中央政治局會議再次明確，“要促進房地產市場止跌回穩……回應羣眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財税、金融等政策，推動構建房地產發展新模式”。同時，相關部門留意到，自“滬九條”出台以來，不少市民提出，希望進一步優化房地產調控政策。

本次新政出台，就是為了深入貫徹落實黨中央、國務院的最新決策部署，回應羣眾關切，因城施策，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展。

聚焦限購、金融和財税領域

上海本次優化調整房地產市場政策措施，有哪些方面的考量？主要覆蓋哪些人羣？

結合黨中央、國務院的要求，相關部門持續加強政策預研儲備，及時充實政策儲備工具箱，推動增量政策和存量政策形成疊加，促進政策實施過程中的協同聯動，放大政策的組合效應。

自“滬九條”施行以來，相關部門密切監控市場數據，同時聯合相關部門深入分析研判了市場變化趨勢，廣泛聽取專家學者、市場主體等各方面的意見建議，形成了一系列政策措施。

本次新政聚焦限購、金融和財税三方面，體現了整體性、系統性。比如：在住房限購政策方面，立足服務安居、促進職住平衡，縮短了非滬籍居民購房繳納社保年限。在住房信貸政策方面，最低首付比例，首套房貸已降至15%，滿足合理購房貸款需求。在税收方面，調整增值税徵免年限，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從5年調整為2年。

上海師範大學房地產與城市發展研究中心主任崔光燦説，此次政策優化主要體現了三個方面的考量。聚焦安居，從需求端入手，促進職住平衡，進一步支持改善性住房需求；分類施策，如在需求端，立足服務安居，針對區域市場特點，差異化、分區域優化住房限購政策，縮短非滬籍居民購房所需繳納社保或個税年限。在信貸端，差異化實行二套房貸最低首付款比例。精準施策，如對在臨港工作、職住分離的羣體，實施更加差異化的購房政策。

非滬籍調整社保繳納年限

本次調整住房限購政策中，對非本市户籍居民家庭以及單身人士的購房條件均有所放鬆，相比之前政策，此次調整主要體現在哪裏？

來自全國各地的青年人才，是上海這座城市的重要組成和發展動能。針對這類羣體的住房需求，上海不斷優化購房細則，讓這類青年人才能夠在滬安居樂業，打造人才“強磁場”。

因此，本次上海房地產政策優化調整中，非常關鍵的一點是針對非滬籍羣體，調整社保繳納年限。

此前的“滬九條”明確，非滬籍居民在滬購房，需在上海繳納社保或個税年限滿3年及以上；其中，如果是新城以及南北轉型等重點區域的非滬籍人才購房，只需連續繳納滿2年及以上，自貿區臨港新片區的非滬籍人才購房需連續繳納滿1年及以上。

本次的調整政策，則覆蓋到以上所有人羣，即所有非滬籍居民家庭以及單身人士。如果購買外環外住房，需要在滬繳納社會保險或個人所得税的年限，均調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。

有數據顯示，非滬籍人羣對外環外住房的需求量較大，以新建商品住房市場為例，自“滬九條”施行以來，購房者中超20%為非滬籍人羣，這個人羣中60%以上購買的是外環外的新房，所以這個政策是切中非滬籍購房者的需求的。

關注持有居住證人羣

本次新政還覆蓋到了持有《上海市居住證》的人羣，對於他們而言，要滿足哪些條件才能夠享受新政？具體變化在哪裏？

2002年，上海開始實行居住證制度。這項制度從設立之初，就是為了鼓勵國內外人才來滬就業，從而提高城市綜合競爭力。本次新政針對持有居住證的在滬市民，通過在住房方面加大改善力度，讓各類為上海做出貢獻的人才們能夠在上海安居樂業。

根據《上海市居住證積分管理辦法》，上海實行居住證積分制度，對在上海合法穩定居住和合法穩定就業的持證人進行積分，達到標準分值的，可享受子女教育和社會保險等方面相應的公共服務待遇。總積分標準分值為120分。

此次上海針對居住證落實優惠和支持政策，賦予了居住證更多購房權益。持有《上海市居住證》的非滬籍居民家庭（非單身人士），如果積分達到120分，並且在上海繳納社會保險或個人所得税滿3年及以上，在購買住房套數方面，將和滬籍居民家庭享受一樣的購房待遇，即無孩或一孩家庭可以購買2套住房，如果是二孩及以上的多子女家庭，可以購買3套住房。

持有《上海市居住證》的非滬籍家庭，在滿足標準分值的前提下，仍存在一部分人羣，需要等待最長7年的時間才能實現“居轉户”（落户上海）。對於這部分人羣而言，現在最多可以提前4年，享受到落户上海之後的購房待遇。這項政策調整將釋放這部分人羣的改善性住房需求，幫助他們更早實現安居理想。

引導臨港新片區職住平衡

新政對於臨港新片區的限購政策也有所調整，主要覆蓋哪些人羣？限購條件有何變化？

上海中原地產分析師盧文曦表示，本條舉措的重點在於“職住分離”，和臨港新片區的改革導向密切相關，有助於更好推進產城融合、職住平衡的工作導向。

針對在臨港新片區工作，但是居住於新片區以外的人羣，如果已經在上海其他區域購房，達到現有限購政策的上限，且確實居住在新片區以外，那麼無論此前擁有幾套住房，根據此次新政，將可以在臨港新片區增購1套住房，降低通勤成本。

商業貸款首付比例繼續下調

本次新政中也提到優化住房信貸政策，具體做出了哪些調整？覆蓋哪些人羣？政策力度有多大？

本次優化政策進一步下調了商業性個人住房貸款的首付比例，較大力度降低購房門檻和首付成本。

新政施行後，首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例，從20%下調至15%，累計降幅5個百分點；二套房商業性個人住房貸款最低首付款比例從35%下調為25%，累計降幅10個百分點，差異化政策區域（臨港新片區及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山等6個行政區全域）從30%下調至20%，累計降幅10個百分點。

下表對認購總價500萬元和1000萬元的商品住房進行測算。可以看出，兩類購房都享受到非常明顯的降首付、降成本的效應。

降低首付比例的首付款變化（萬元）

適時取消普宅、非普宅標準

在税收方面，還有哪些政策可以降低居民的交易成本？

上海市易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次上海明確，將按照國家工作部署，適時取消普通住房標準政策，這和房地產從“有沒有”轉向“好不好”的市場特徵有關。掛鈎在普通住房標準上的增值税和個税政策，有望迎來調整，進而實現減負效應。需要説明的是，兩個税種和“買”的關係不大，但和“賣”的關係較大，即對房東降低售房成本有顯著的作用。

有專家初步預計，對於出售持有年限略短的住房、出售持有超5年的原非普通住房、出售面積超144平方米的住房等，都有望獲得較好的減税效應。

普宅標準退出後增值税税率的可能變動情況（結合“5改2”政策）

2021年，上海市住建委、房管局等8個部門聯合印發的《關於促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》。當時政策明確，調整增值税徵免年限，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從2年提高至5年。此次調整，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從5年調整為2年，通過降低交易環節的税收成本，更好支持改善性住房需求。