三大一線樓市新政相繼落地，房地產市場還能狂歡嗎

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）9月29日，上海、廣州、深圳接連發布樓市新政，整體力度在預期之內。截至發稿前，北京尚未發文跟進。

從內容上看，上海、深圳、廣州新政涉及優化限購政策、降低首付比例、降低增值税免徵年限等多個方面，着力於增加購房需求總量、降低購房門檻、降低購房成本。

調整住房限購政策方面，廣州是第一個全面解除限購的一線城市。

具體來看，廣州通知提及，為深入貫徹黨中央、國務院決策部署，回應羣眾關切，促進房地產市場平穩健康發展，經廣州市人民政府同意，取消居民家庭在本市購買住房的各項限購政策。

此前，廣州市相關政策規定，越秀、海珠、荔灣、天河、白雲（不含江高鎮、太和鎮、人和鎮、鍾落潭鎮）、南沙等區為住房限購區域，在限購區域購買建築面積120平方米以上（不含120平方米）住房不限購，非本市户籍居民家庭和單身人士能提供購房之日前6個月在本市連續繳納個人所得税繳納證明或社會保險繳納證明的，在限購區域分別限購2套和1套住房（建築面積120平方米及以下）。

本次限購政策調整後，廣州市户籍、非户籍居民家庭和單身人士在全市範圍內購買住房的，不再審核購房資格，不再限制購房套數。

“廣州作為一線城市，其政策調整具有風向標意義。”58安居客研究院院長張波指出，放開限購有望刺激購房需求，提振市場信心，雖然包括上海、深圳在內的城市並沒有完全取消限購，但也預示着在“雙軌制”的大背景下，商品房市場全面解除限購將是一個大方向。

張波進一步表示，限購取消更有利於多樣化改善需求的入場，廣州由於處於大灣區的核心地帶，同是又是廣佛一體化經濟重要發展帶，對於外來人羣的吸引力強，加之廣州本身的房價梯度廣，更有利於外來人羣在此安家，預計此舉會帶動廣州樓市成交量在10月迎來提升。

對比之下，上海的重點仍在優化限購政策，其中，對非本市户籍居民家庭以及單身人士購買外環外住房的，購房所需繳納社會保險或個人所得税的年限，調整為購房之日前連續繳納滿1年及以上。對持《上海市居住證》且積分達到標準分值、在本市繳納社會保險或個人所得税滿3年及以上的非本市户籍居民家庭，在購買住房套數方面享受滬籍居民家庭的購房待遇。在自貿區臨港新片區實施更加差異化的購房政策，對在新片區工作、存在職住分離的羣體，在執行現有住房限購政策的基礎上，可在新片區增購1套住房，促進職住平衡。

深圳亦是以調整為主，對本市户籍居民家庭（含部分家庭成員為本市户籍居民的家庭，下同）限購2套住房，本市户籍成年單身人士（含離異，下同）限購1套住房。在執行上述住房限購政策的基礎上，在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內，可再購買1套住房。

非深圳市户籍居民家庭及成年單身人士限購1套住房。在福田區、羅湖區、南山區和寶安區新安街道、西鄉街道範圍內購買住房，需提供購房之日前1年在本市連續繳納個人所得税或社會保險證明。在鹽田區、寶安區（不含新安街道、西鄉街道）、龍崗區、龍華區、坪山區、光明區、大鵬新區範圍內購買住房，無需提供個人所得税或社會保險證明。

另外，有兩個及以上未成年子女的非本市户籍居民家庭，在執行上述住房限購政策的基礎上，可再購買1套住房。

張波表示，上海、深圳、廣州均趕在節前出台政策，無疑是要搶抓國慶節假日樓市的時點。事實上，自9月中央政治局會議定調，以及9月24日國新辦金融側政策出台後，市場對於樓市未來的預期已出現明顯好轉。但全國面的政策是風向，各地還需“因城施策”落地細化方案，上海此時政策出台非常及時，進一步讓購房羣體確定了對未來預期向好，為國慶期間的樓市熱度提升打下了政策面良好的基礎。

在張波看來，限購放鬆符合市場預期，上海上半年已經降低了限購的門檻，隨後又開放單身羣體購買二手房的相應限制，離異購房的限制取消，都旨在更好地滿足居民的合理住房需求並促進樓市的穩定發展。尤其是本次調整中“非滬籍外環外購買住宅社保年限3改1”，大大降低了在上海工作生活但暫取得滬籍人士的購房難度，同時也更有利於上海外圍區域的樓市去化，更有利於市場的供需平衡。

降低首付比例方面，上海首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於15%。二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為不低於25%；實行差異化政策區域的二套房貸最低首付款比例調整為不低於20%。住房公積金二套房貸最低首付比例相應調整。

深圳首套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為15%，二套住房商業性個人住房貸款最低首付款比例調整為20%。

中指研究院政策研究總監陳文靜指出，本次上海和深圳首付比例均由此前的20%降至15%，上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%，深圳由此前的30%降至20%，均有助於進一步降低居民購房門檻；同時，深圳給予多孩家庭更多信貸支持，多孩家庭購買二套可按首套信貸執行，均有助於帶動剛需和改善性住房需求釋放。

降低增值税免徵年限方面，上海調整增值税徵免年限，將個人對外銷售住房增值税徵免年限從5年調整為2年；深圳將個人住房轉讓增值税徵免年限由5年調整到2年。

張波表示，調整增值税徵免年限5年調整為2年，這一條是市場非常期待的，大量的以舊換新需求市場現實存在，但是購房者換房成本高，尤其是交易税費高，此政策可以有效降低交易成本，有利於市場盤活。