華為練秋湖研發中心啓用，小鎮房租“應聲起飛”

（文/朱道義 編輯/馬媛媛）“現在房源非常緊張，來找房的人一波接着一波，這套今天已經有四五批人來看過了，租金也是一天一個價格。確定想要的話，需要這兩天儘快給我答覆，否則留不住。”在上海市青浦區華岑佳苑附近工作的一名房地產租賃中介向觀察者網表示。

近期，位於青浦區金澤鎮的華為練秋湖研發中心正式啓用，並迎來了首批入駐員工。而在接下來的一年裏，華為還將把位於金橋的上海研發基地以及分散在外的多處辦公場地陸續撤掉，全部3萬多名研發人員分批進駐青浦。

華為的進駐和大批人才的湧入，正在讓金澤這個曾經安靜的青浦遠郊小鎮，經歷着翻天覆地的變化。

而青浦的房東和中介們，率先嚐到了產業的甜頭。不僅華為基地附近的房屋和距離該中心較近的朱家角、澱山湖一帶租房價格大漲，甚至“隔壁”的江蘇汾湖等地，也已經有人做起了“跨省租房”的生意。

一房難求帶動環滬

公開信息顯示，華為青浦研發中心項目總用地面積約2400畝，建築面積超200萬平方米，總投資約120億元，是華為全球最大、最先進的研發基地。

項目於2020年9月27日正式開工，今年7月13日官宣全部建成，並正式命名為“華為練秋湖研發中心”。按照規劃，該研發中心建成後將開展終端芯片、無線網絡和物聯網等領域的研發，將為當地導入3萬名科技研發人才。

華為到來之前，青浦區金澤鎮西岑村及周邊區域處於低開發狀態。當地不僅沒有成型的辦公樓宇，附近幾公里範圍內連商品房小區也極其稀少。隨着大批華為員工的到來，金澤鎮及其周邊區域的租房市場迎來了前所未有的熱潮，房租價格水漲船高。

上海易居房地產研究院發佈的租賃住房市場月報顯示，9月青浦的租金出現同環比雙增，金澤、朱家角板塊9月平均租金相比7月分別上漲140%和40%。

10月23日，觀察者網以租房者身份，在華為練秋湖研發中心西側的小區華岑佳苑（距離研發中心最近的規模化住宅小區）瞭解到，一室一廳簡裝房租金為4200元/月，三室一廳租金則為5800元/月，較三個月之前已然翻倍。而在小紅書上的看房視頻裏，有房東為精裝華岑佳苑三房報價10000元/月。此外，中介也確認了此前媒體報道的有人從原房東手中盤下200多套房坐等收租的新聞，“已經差不多租完了，租客反饋很不錯”。

華岑佳苑的簡裝一室一廳

當天，觀察者網也通過小紅書上的招租帖，聯繫到東天村（距離華為練秋湖研發中心約4km）的一位民房房東高雅，並進行了實地看房。走進村子，便發現了一番忙碌景象，不止一家村民正在將自家的老宅改建，準備對外出租。而求租和招租的廣告，也在村裏較為顯眼的電線杆上隨處可見。

東天村正在改造的老宅

高雅給自家一室一廳約30平方米的改造老宅報價2200元/月，並一再叮囑，“這個月十幾號才騰出房，今天很多年輕人都來看過了，你要把握機會啊。”而就在第二天傍晚，她通過微信告知房子已經租出去了，“有客户當天看完就付錢定了，麻煩另外再找找。”

高雅家出租的民房

對於華為練秋湖研發中心周邊熱門板塊的租金走勢，上海中原地產首席分析師盧文曦認為：“租金在短期內肯定還會有所波動，畢竟這麼多人才的突然導入，必然會加重供需端矛盾；但從中長期來看，會漸漸趨於平穩，因為不僅政府平台會陸續投入公租房、廉租房等長租公寓模式，華為本身對於員工也已經有了相應的生活配套計劃。”

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進也表示：“近幾個月，整個青浦的租金在郊區裏是最強勢的，而且漲勢比市中心都要更強。華為帶來的影響非常明顯，需求規模太大，導致租金翻倍也可以理解。”

研發中心周邊不斷上揚的房租，也使得許多租房者開始考慮距離稍遠的地區，如蘇州汾湖片區，而這些地區的相關部門也早已做足了承接這場“潑天富貴”的準備。

汾湖高新區管委會微信公眾號“汾湖發佈”10月18日發文提到，近日位於青浦西岑的華為練秋湖研發中心迎來了首批員工進駐，緊鄰西岑的汾湖憑藉優越的地理位置、優良的生態環境、完善的公共配套，吸引了不少華為員工前來居住。

為方便華為員工上下班，當地現已開通了4條由汾湖通往練秋湖研發中心的早晚班車線路，在工作日固定開行。目前每條班車每天往返3趟，早上8點多從汾湖發車，經過華為員工集中居住的小區，然後到達練秋湖研發中心。晚上6點多、9點多，再分別接下班和晚班的華為員工返回汾湖。為更好地串聯汾湖與練秋湖研發中心，目前汾湖正籌備加密汾湖到練秋湖研發中心的公交線路，滿足華為員工多元化出行需求。

配套設施建設中

盧文曦建議年輕人們在租房時，要適當拓寬選擇面，“現有機會肯定以政府平台的長租公寓這類產品為上選，若是不符合申請條件或時間上較為急切，那麼與中介和房東簽約也沒有問題，但最好仔細核對租賃合同，維護好自己的切身利益。”

嚴躍進也提醒租客們要注意規避“串串房”的風險，以防身體受到超標甲醛的侵害而出現一些疑難症狀。

當然，除了員工自己租房外，華為和當地有關部門也在積極推進人才公寓項目建設。觀察者網在現場看到，距離練秋湖研發中心數百米處，配套建設的華為上海西岑單身公寓項目施工如火如荼，多數樓棟已經進入收尾施工階段。

據悉，華為上海西岑單身公寓項目已近完工，緊鄰練秋湖研發中心。該項目包括35棟單體建築和1棟短租式公寓，總建築面積達到50萬平方米，將為華為員工提供超過6000套房源，容納超過1.5萬人入住。

華為上海西岑單身公寓

除了該人才公寓項目，華為上海朱家角南側人才公寓也在建設中，該項目總建築面積約57萬平米，為上海規模最大的科研人才公寓。項目設計有約5800套人才公寓，建成後將滿足1萬7千餘名人才的住宿和其他生活需求。

在交通方面，為助力華為練秋湖研發中心搬遷、有效服務員工通勤，上海市青浦區建管委優化公交線網，計劃新闢及調整週邊7條線路。10月14日，首批2條定製公交線路正式運行，幫助解決了從17號線地鐵站到練秋湖研發中心園區的“最後一公里”問題。

此外，目前上海地鐵17號線西延線正在建設中，預計將於今年年底開通運營，該線路站點西岑站距離練秋湖研發中心僅一步之遙。

青浦將有什麼新變化

為何華為選擇了上海市的青浦區，且是較為偏遠的金澤鎮？

以當初為深圳松山湖選址為例，華為團隊選址關注的重點主要包括土地空間的可拓展性、產業集羣的佈局、以及政府的政策等。

此前，隨着華為業務擴張，金橋園區的空間逐漸不敷使用，華為不得不在附近租用了多個辦公園區，但這些零散的空間難以支撐企業持續增長的需求。而華為青浦研發園區總佔地2400畝，建築面積達220萬平方米，它約等於225個標準足球場的面積，在規模上就可以匹敵蘋果（新總部“Apple Park約1170畝）、Facebook（加州門洛帕克總部園區約1667畝）、比亞迪（深圳總部約2250畝）、微軟（雷德蒙德總部園區約3347畝）等公司的全球總部。

在集成電路領域，長三角的表現也超過珠三角。華為青浦全球研發中心的重點業務之一就是芯片的研發與設計，而長三角的集成電路產業規模已經佔到全國60%。

2017年，華為與上海政府簽署了戰略合作框架協議。2021年，任正非在華為中央研究院的創新先鋒座談會上，親自解釋了青浦選址背後的原因。他説到，“以上海為中心的長江三角洲環境優美，適合外國人生活。如果有七八百個外國科學家在這裏工作，他們就不會感到是在外國了。”

盧文曦分析認為，華為選址青浦或主要出於兩個考量：一方面，儘管青浦在上海的版圖中顯得比較偏遠，但在長三角一體化的宏觀視角下，青浦卻恰是得天獨厚的“江浙滬”三省交匯的中間地帶，位於產業走廊的核心位置，無論是物流還是人才的流通，都非常方便；另一方面，則是華為主要結合自身產業集羣佈局，而做出的土地空間可拓展性以及政府政策方面的考慮。青浦不僅幅員遼闊，可以支撐企業持續增長的空間需求，且政策規劃也與華為契合度很高。

就如在政策層面，青浦已經為留住這數萬名精英人才做好了準備。按照最新的929“滬七條”，外環外購房的門檻已經大大降低，而青浦區政府在這個基礎上繼續加碼，今年3月發佈的“青峯人才政策2.0版”裏提到，對35週歲及以下優秀碩士和45週歲及以下優秀博士給予最高50萬元購房補貼，對高層次人才最高補貼500萬，對頂尖人才上不封頂。

談及華為將給青浦帶來的影響，他認為，對於一個城市和地區來説，產業是最重要的，“中高端產業給GDP帶來的附加值是巨大的，浦東陸家嘴的金融產業就是鮮明案例。華為作為頭部的高科技企業，勢必會為青浦的產業升級、經濟增長、區域發展等各方面帶來質的飛躍。”

本次，觀察者網在華為練秋湖研發中心周邊的村落中，也發現了不少研發中心散佈的後勤招聘廣告，大廠功能的溢出效應正在顯現。嚴躍進表示：“華為的輻射效應非常強勁，它將帶動整個區域的發展，改變人們對這個板塊的認知程度”。（文中高雅為化名）

貼於牆上的招聘廣告