萬科全力行動：堅守安全底線，面向行業新階段建立能力“護城河”

萬科全力行動：堅守安全底線，面向行業新階段建立能力“護城河”

自9月底中央政治局會議對房地產行業提出“止跌回穩”的要求以來，各類支持房地產穩定發展政策接連落地，令市場各方重振信心。行業龍頭萬科抓住政策東風帶來的市場機遇，在十一假期取得良好銷售表現，實現認購金額超百億。

**事實上，無論市場如何變化，萬科始終在全力以赴，積極行動。今年以來，萬科積極研發適配城市發展趨勢的綜合住區產品，在多個一線及省會城市實現熱銷，銷售保持行業前列。**截至9月底，萬科銷售突破1800億元，持續跑贏大市，銷售表現優於百強整體水平。近年來，萬科一直持續加大對住宅客户的分析和研究，加強社區配套的設計和運營，將生產、生活、生態集於一體，以上海理想之地項目為代表打造了一批優質的綜合住區，獲得客户廣泛認可。北京東廬、瀋陽胤樾、貴陽都會印象等項目平均去化率達80%，平均税前毛利率達18%；最新開盤的上海中興傲舍項目，取證去化率同樣達到80%，開盤當日銷售41億。

**用“安全”回答當下，用“能力”回答未來。**全力行動的萬科前三季度實現營收2200億元，繼續堅守財務安全底線，今年全部公開債已完成兑付，第三季度經營性現金流保持為正，回款率超100%，新增融資、再融資超770億元。同時，萬科高質量交付超11萬套，銷售突破1800億元跑贏大市，並堅持租購併舉，長租公寓業務運營規模和效率保持行業第一，出租率及客户滿意度雙雙突破95%。在守好當下安全的基礎上，萬科還在積極為行業新發展階段構建能力“護城河”，開發業務產品力與精準投資能力持續提升，年內全部新投資項目首開兑現度達100%，長租業務實現發展模式突破，通過“由售改租模式”盤活內外部存量房源超8000間，同時萬科還實現了多賽道REITs突破，成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業。

不謀長遠者不足以謀當下，房地產新發展階段對房企提出了全新的能力挑戰，例如住宅小區如何滿足客户日益多樣化的需求，投資容錯率大幅收縮下如何做到精準投資、租購併舉趨勢下長租業務如何實現發展模式突破、大量的經營性資產如何實現良性循環等等，誰能搶先做好能力準備，誰就能更好地搶佔身位，在行業新階段續獲得更好的發展。

與此同時，伴隨住宅開發市場規模持續收縮、銷售難度顯著上升，房企投資容錯率大幅降低，對投資兑現度提出了明顯更高的要求，而萬科已逐步建立適配新發展階段的精準投資能力。截至目前，萬科今年全部新投資項目首開兑現度達100%。事實上，行業高增長時代成為過去時，樓市銷量及價格均已今非昔比，但萬科2022年以來主動投資的項目整體兑現度達87%，銷售毛利率平均達17%，體現了公司投資、管理水平的持續提升，為未來的健康可持續發展做好了投資能力的準備。

租購併舉，在長租公寓領域，萬科也在業內率先實現發展模式的突破。過去，長租公寓業務一直存在“理想很美，現實很骨感”的挑戰，雖符合行業趨勢，市場空間巨大，但始終未能建立可持續的生意模式。今年以來，萬科長租業務打通“由售改租”模式，運用成熟的運營管理能力，以“服務方”而非“包租方”的方式參與，助力內外部客户盤活存量資源的同時，實現自身租賃房源和收入規模的提升，前三季度盤活內外部存量房源超8000間，其中，完成萬科旗下超5500間房源的盤活，其中多個項目實現開業即滿租。

**此外，開發業務規模見頂之後，經營性業務對房企的重要性日益突出，面對國內百萬億級的存量經營性資產，誰能率先打通以REITs為代表的資產證券化通路，誰就能更好地把握市場機遇。而截至目前，萬科已成為業內少數實現多業態、多層次不動產基金突破的企業，開始建立符合行業未來發展模式的資產證券化能力。**今年以來，萬科4月印力REIT上市，保障性租賃住房REIT和物流倉儲REIT也已進入申報進程，同時還成立了旗下首個商業Pre-REIT基金。不僅如此，萬科的REITs和Pre-REITs基金，已獲得包括中信、建信、平安、招商、泰康等眾多專業投資者的支持，體現了市場對萬科資產質量和運營能力的高度認可。

機會留給有準備的人。隨着9月以來政策暖風頻吹，市場信心逐步恢復，行業也逐步進入新的發展階段，而萬科已提前做好能力準備，相信其將加速重回健康發展軌道，在行業下半場走得更穩、更遠。