高和資本鄭萍：購物中心消費馬太效應嚴重，非標需求在崛起

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）“城市級頭部購物中心項目的增長性是最好的。”高和資本資產管理平台高級副總裁、高和暢CEO鄭萍在10月31日舉辦的2024觀點商業年會上表示，審慎來看消費大市場，其實也並沒有那麼壞。

鄭萍指出，上海的購物中心一年的交易額大概是2000億到2500億人民幣，其中一半的成交金額是在前25名，而上海一共有400多個購物中心。穿越週期來看，也可以看到在疫情當中，中國頭部購物中心的銷售額一直是在增長的。

“從2020年到2023年有連續經營數據的60個項目，分為頭部項目和非頭部項目。頭部項目指的是城市級頭部、副城市中心級頭部和區域級頭部。”鄭萍直言，頭部項目在這4年中的發展走勢是往上的，非頭部明顯是在往下的。

鄭萍表示，城市級頭部的增長性依然最好，因為過去疫情的原因，大部分城市頭部項目是重奢場，它的增長性是最好的。排名第二的是區域級頭部項目，第三名才是副城市中心級的項目。一線及1.5線城市，表現也很類似。

總結來看，當前面臨的情況是，首先是馬太分化，其次是下沉，重奢產品和各個級別的城市在下沉，下沉的原因是同質化太厲害了，在同樣有得選的情況下，消費者的消費習慣就會越來越近。

與此同時，談及重新看消費基礎設施類資產的價值評估話題時，鄭萍表示，綜合中國消費基礎設施的基本面和消費趨勢來看，購物中心消費馬太效應嚴重，並且會進一步加劇，非標的需求在崛起，以小體量集中式商業為主，多數以服務性的業態呈現出來。

鄭萍進一步對比發達國家的實證現象後提出，消費的特徵和經濟發展的階段是息息相關的。她補充道，服務性、個性化、多樣性，以及針對本地消費者的“在附近”“便利性”，和針對遊客的“在別處”，這些將會成為消費的主要趨勢。

鄭萍稱，隨着供給側和需求側的下沉，除了城市級和副城市中心級的項目以外，當前線下商業的主要競爭就集中在3到5公里。可能在郊區達到5到8公里，個別郊區大的項目可能會更遠一些。從資管角度來講，企業追求的永遠是在場內形成可持續的交易額和租賃收入。最主要的抓手就是品牌，好的品牌能夠帶來更多的客流量，能夠形成更多的銷售額。

“從未來的發展態勢來看，除了城市級和副城市中心級這樣更加稀缺的項目資源以外。”鄭萍指出，從區域的結構來講，只有兩類商業是有價值的，第一類就是區域中的絕對頭部和潛在頭部項目，第二類是在區域當中能夠形成絕對差異化的主題性的小體量集中式商業。

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