一線城市賣地很拼：百億地塊頻出，北京取消價格上限

一線城市總價超百億的“巨無霸”地塊接連上新！

近日，北京市豐台區新掛牌的一宗地引發關注，這宗位於萬泉寺村的棚户區改造土地開發項目，地塊規劃建築規模約17.83萬平方米，起始價高達110.54億元，是北京今年推出的第三宗百億級地塊。

更重要的是，本次《交易公告》並未像過往那樣，設置地價上限、“競現房銷售面積”等規則，也不再設置銷售指導價。這是3年多以來，北京出現的第一宗未設置地價上限和銷售指導價的地塊。

“不設置地價上限，意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場的活力和透明度。土地資源將根據市場需求和供求關係來定價，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，提高土地使用效率和經濟效益。”中指研究院土地市場研究負責人張凱稱。

不僅是北京，其他一線城市今年的高總價地塊也越發突出，核心城市正在拿出“壓箱底”好貨，在市場回暖期盡一切可能吸引開發商，為復甦中的市場“添把火”。

北京上架百億級不限價地塊

北京歷來是高總價地塊的“高發區”，今年這一現象尤為突出。

2024年以來，北京接連推出了三宗總價超百億的巨型地塊，且地塊質量較好，市場關注度極高。

以今年6月出讓的朝陽區酒仙橋舊改地塊、孫河前葦溝組團棚改地塊以及中關村朝陽園北區0017地塊為例，該組團起始價112億元，並且是北京首宗“住宅+產業+商業配套”地塊出讓。

最終，中建智地置業有限公司聯合體以112億元摘得，並在四個月後推出了住宅項目，銷售反響較為熱烈。這宗總價112億元的組合地塊，也打破了當時北京的土地出讓歷史紀錄。

10月15日，北京市規劃和自然資源委員會又發佈了一組合用地的預申請公告，該組合用地為酒仙橋、十八里店、小紅門組團捆綁地塊，總建設用地面積約14.7公頃，規劃建築規模約39.4萬平米，起始價高達153億元，較前述組合地塊總價再上一個台階。

這並非終點，10月30日，豐台區萬泉寺村棚户區改造土地開發項目FT00-0613-0024地塊掛出預申請公告，該用地規模約6.37公頃，規劃建築規模約17.83萬平方米，起始價110.54億元。預申請受理時間自2024年10月31日起至2024年11月29日。

根據官方介紹，該地塊位於豐台區太平橋街道，地處西二環、三環之間，地鐵16號線、房山線雙軌交匯處，臨近即將建成的麗澤城市航站樓，周邊中小學、三甲醫院、購物中心、公園等資源豐富，且位於麗澤金融商務區輻射範圍內，有利於促進區域職住平衡。

除了規模較大、區位較好，這宗地還有一個重大變化：不設置地價上限和銷售指導價。

據地塊出讓公告，該宗地並未設置地價上限，也沒有設置“競現房銷售面積”等競拍規則，未來土拍時將完全為價高者得。此外，據北京城市規劃和房地產平台旗下京房字表示，該地塊並沒有設置未來商品住房的銷售指導價，將由開發商根據市場情況研判、申報備案後確定。

這是近三年來，北京土拍市場首次出現“不限價”的地塊。

自2021年3月底起，北京對每個地塊都單獨設定地價上限和銷售指導價，在競拍時設定地價上限，同時在地塊出讓前便研定好房屋銷售指導價格，開發商在未來售房時不能超過指導價。自首輪集中供地以來，上述土拍規則和特徵已在北京市場存在三年多。

對此張凱表示，這是北京主動適應市場變化、發展需求的積極舉措。不設置地價上限意味着土地市場競爭將更加激烈和開放，有助於提升市場活力和透明度，土地資源將根據市場需求和供求關係來定價。通過市場化的定價機制，可以更有效地配置土地資源，吸引更有開發運營能力的企業參與，進而提高土地使用效率和經濟效益。

同時，不再設置銷售指導價意味着開發商將有更大的自由度去打造符合市場需求的高品質住宅產品，鼓勵開發企業選取高品質土地進行高質量開發建設，有助於推進房地產市場供給側改革，激發改善性住房需求，符合市場對“好房子”的期待，推動房地產市場高質量發展。

不過，北京土地出讓實行的是“一地一策”，後續是否會出現更多不限價地塊，還需繼續觀察。

一線城市連推“壓箱底”好貨

百億級地塊不斷上新，背後反映出即便是一線城市，也在竭力拿出“壓箱底”好貨，並儘可能優化土拍規則，以適應當下的房地產市場，吸引更多企業參拍。

再以北京為例，9月25日，北京市規自委官網顯示，海淀區功德寺棚户區改造項目兩幅地塊進行用地預申請，均為R2二類居住用地，合計建面超16萬平方米，兩宗地起拍總價100.5億元。

這兩宗地塊，因區位過於優質引發市場關注。據悉，上述項目北側便是被稱為“互聯網宇宙中心”的中關村軟件園，周邊的教育資源也非常優質，其中便包括排名海淀前十的“牛小”上地實驗小學。這兩宗地都設定了土地合理上限價格，001地塊51.75億元，002地塊63.825億元。

不僅是北京，今年九月底，廣州土地市場也掀起了難得的熱浪。9月29日，廣州南方面粉廠地塊經過5小時、148輪的激烈競價，最終由保利發展以117.6億元競得，成交樓面價66957元/平方米，溢價率達33.4%，該地塊既躋身廣州總價榜單第六，單價排名也位列廣州第二。

廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，這是廣州近年來極其罕見的“壓箱底”好貨。地段上處於金融城西區，景觀上南向一線望江，容積率3.7，可以打造一線沿江豪宅，加上地處珠江新城和金融城之間，規劃條件之好是史無前例的。

他還稱，儘管南方面粉廠地塊地只是個案，地塊也有特殊性，但廣州拿出優質地塊、取消各種限制，給出足夠的扶持力度，是想借助多家房企搶地、高溢價率來提振市場的信心，通過個別項目激活全局，為剩下幾個月的土地供應能順利推進創造條件。

深圳近日也推出了具有“地王”潛力的地塊。11月2日，位於南山粵海街道的T107-0107地塊掛牌出讓，起拍價126.52億元，掛牌期自11月22日12月2日15時止。並且，這宗地採用“價高者得”的競拍模式，業內預計未來地塊很可能刷新深圳“地王”紀錄。

一線城市接連推出優質地塊，本質還是為了提振房企仍較平淡的投資熱情。

今年前十月，百強房企整體拿地力度稍顯薄弱。中指研究院數據顯示，2024年1～10月，TOP100企業拿地總額6198.7億元，同比下降38.7%，相較1-9月降幅擴大0.6個百分點。

“9月底一線城市接連優化政策後，居民購房首付比例及貸款利率已達到歷史最低，限購政策也處於自實施以來最寬鬆階段。但全國土地市場延續低温運行態勢。”該研究院表示。

有意願、也有實力吞下優質地塊的，仍是央國企主力軍。從新增貨值看，前十月保利發展、華潤置地和綠城中國位列前三，保利發展以866億元新增貨值佔據榜單第一，華潤置地以806億元新增貨值位列第二，綠城中國新增貨值規模為779億元，位列第三。

中指研究院表示，整體來看，2024年房企拿地仍偏審慎。短期來看，土拍環境持續寬鬆，政府在供地端及土拍政策調整上更加市場化，但受限於市場處於築底階段，房企投資仍將以銷定投。未來，市場銷售能夠在政策帶動下逐漸企穩回升，或將帶動房企投資熱度上升。

(作者：孫夢凡)