一線城市中，上海搶先取消普通住房和非普通住房標準

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）上海搶先取消普通住房和非普通住房標準了。

11月13日，財政部、税務總局、住房城鄉建設部聯合發佈《關於促進房地產市場平穩健康發展有關税收政策的公告》。文件顯示，為促進房地產市場平穩健康發展，對關於住房交易契税政策，關於有關城市取消普通住宅和非普通住宅標準後相關土地增值税、增值税政策進行調整。

五天後，上海便着手落地上述政策。上海住建委、房管局、財政局和税務局四部門發佈《關於取消普通住房標準有關事項的通知》。

通知顯示，為貫徹落實國家工作部署，更好滿足居民剛性和改善性住房需求，經市政府同意，取消普通住房和非普通住房標準，有關個人住房交易税收事項通知如下：

一、對個人轉讓住房未提供完整、準確的房屋原值憑證，不能正確計算房屋原值和應納税額的，根據規定實行個人所得税核定徵税，以轉讓收入的1%核定應納個人所得税額。

二、對個人銷售住房涉及的增值税、個人購買住房涉及的契税，按照《關於促進房地產市場平穩健康發展有關税收政策的公告》（財政部 税務總局 住房城鄉建設部公告2024年第16號）有關規定執行。

本《通知》自2024年12月1日起施行。

58安居客研究院院長張波表示，自11月發佈房地產交易税收調整後，關於一線城市取消普宅標準的呼聲就日見高漲，本輪一線城市中，上海首先取消了相關標準，將有助於優化住房交易流程，大大減少交易成本，並更為有效激發市場活力。

張波指出，從二手房交易環節來看，由於針對普通住宅和非普通住宅的契税、增值税税率不同，並且非普宅佔比高，兩者的交易成本相差較大。在取消劃分標準後，受益面大，會促進更多改善羣體入市。

以契税舉例，財政部三部委政策明確，對個人購買家庭唯一住房（家庭成員範圍包括購房人、配偶以及未成年子女，下同），面積為140平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為140平方米以上的，減按1.5%的税率徵收契税。對個人購買家庭第二套住房，面積為140平方米及以下的，減按1%的税率徵收契税；面積為140平方米以上的，減按2%的税率徵收契税。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，一方面，在上海認購140平方米及以下住房，契税降至最低水平，即1%，其基本覆蓋了絕大多數剛性和改善型購房需求，有力支持了購房消費行為。另一方面，購置二套房的契税，其減負效應較明顯，以認購1000萬總價的住房舉例，新政前契税最高需30萬，新政後最低可為10萬，即直接減少20萬。

增值税方面，財政部三部委政策明確，北京市、上海市、廣州市和深圳市，凡取消普通住宅和非普通住宅標準的，取消普通住宅和非普通住宅標準後，與全國其他地區適用統一的個人銷售住房增值税政策，對該城市個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免徵增值税。

“這將有力降低上海房東的售房成本。”嚴躍進舉例説明，若某人2014年曾購置一套600萬住房，到2024年該住房價格為1000萬，其增值額約為400萬。因持有年限已超兩年，故增值税約為400*5%即20萬。減負效應非常可觀。

嚴躍進進一步指出，房東售房成本降低，也將提高掛牌和售房積極性，反過來也增加了優質二手房的掛牌，對於購房者購房選擇面增加等都有積極的作用。

個税方面亦是如此。

據悉，上海在房屋交易環節，執行了差別化的個税政策。其源於2006年的政策規定。2006年原上海市地方税務局印發《關於本市貫徹〈國家税務總局關於個人住房轉讓所得徵收個人所得税有關問題的通知〉的操作意見》明確，普通住房按轉讓收入的1%徵收，非普通住房按轉讓收入的2%徵收。當前上海取消普通住房和非普通住房標準，自然使得核定徵收的税率統一為1%。

舉例來説，若上海某房東出售一套1000萬總價的住房，過去個税或需繳納20萬，那現在或只需繳納10萬，持續降低了售房成本、增加了住房財產性收入。

在嚴躍進看來，上海房地產政策已進入歷史最為寬鬆階段，從去年“認房不認貸”政策開始，上海持續在行政、土地、金融、財税等領域調整優化政策。政策力度大、覆蓋面廣，有力支持剛性和改善型住房需求的釋放。

嚴躍進進一步表示，購房政策的黃金窗口期已開啓。疊加一系列利好的購房政策和環境，包括購房門檻低、首付比例低、房貸利率低、税費成本低等，預計政策效應將持續釋放。

“系列利好政策下，上海房地產市場將朝着向好的方向發展。”嚴躍進直言，10月份以來上海房地產市場的入市節奏明顯加快、多樣化購房需求積極釋放。同時，税收優化政策雖然在12月1日正式執行，但不影響11月中下旬的房屋買賣，各類尚未申報繳納的税費亦可享減税優惠。

嚴躍進直言，當前“政策-市場”之間的互動效應明顯增強，市場信心也持續增加。隨着供給和需求兩端的積極調整，上海房地產市場的供求關係將會優化，上海房地產市場也將朝着平穩健康的方向發展。

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