上海土拍收官：保利、華潤成最大贏家

（文/解紅娟 編輯/馬媛媛）歷時兩天的上海2024年第七批集中供地落下帷幕。

早前，上海發佈第七批次集中供地計劃，共計出讓10宗地，涉寶山區、浦東新區、虹口區、楊浦區、普陀區、閔行區、青浦區7區，起始總價256.48億元，將於11月27日、28日兩日進行出讓。

最後，10宗宅地全部完成出讓，其中，3宗地塊底價成交，7宗溢價成交，總出讓建面54.74萬㎡，總土地出讓金額307.09億，成交樓面均價56101元/平方米。

中指研究院上海分析師劉卓維指出，本場土拍10宗地塊吸引了20家企業參拍，央國企為主力，此外，混合所有制企業1家、民企1家、港外資企業3家，山東鐵投報名楊浦東外灘地塊首次參與上海土拍，土地市場展現較強活躍度。

“從報名情況來看，除了寶山南大地塊、普陀桃浦地塊、虹口嘉興社區地塊以及青浦新城地塊以外，其餘地塊參拍企業均超過5家。”劉卓維表示，頭部央國企資金實力雄厚，補倉上海決心堅定，其中華潤報名8宗地塊，中海報名7宗地塊，保利報名6宗地塊。

從土拍結果上看，保利系旗下保利發展與保利置業合計拿下4宗地塊，是本輪的最大贏家；緊隨其後的是華潤置地，雖只拿下3宗地塊，但卻拿下了本輪土拍中最熱門的新楊思地塊；另外3宗地塊則分別被上海盤谷地產、中海、中建七局競得。

保利系收穫4宗地

一次性拿下4宗地塊，保利系成為本場土拍最大贏家。

具體來看，保利發展方面，全資競得楊浦區C090202單元O207地塊，成交價152252萬元，溢價率16.27%；全資競得浦東新區PDP0-0405單元C-05C-04地塊和C-05D-03地塊，成交價329293萬元，溢價率26.56%；聯合上海建工競得楊浦區N090601單元15-01地塊，成交總價287130萬元，溢價率17.09%。

保利置業方面，以總價25.949億競得閔行區MHP0-0303單元01-28-01a地塊，摺合樓板價486665元每平方米，溢價率18.5%。

從溢價率不難看出，上述4宗地塊均是本次土拍中的熱門地塊，其中又以浦東唐鎮地塊最為突出。

公開資料顯示，浦東新區PDP0-0405單元C-05C-04、C-05D-03地塊，土地用途為住宅用地，出讓面積為29930.02平方米，建築面積74825.06方米，容積率2.5，起始價260193萬元。

該地塊的特殊性在於，所在的唐鎮板塊，出現了2024年上半年首個外環外首次突破入圍分70分的新房項目。而且，這也不是浦發唐城首次觸發積分，從2022年至今，唐鎮的入圍分基本就沒有低於70分。

換言之，該板塊的項目不缺購房者。

得益於此，該地塊吸引了5家知名開發商的參與競價，分別是中海、華潤、保利發展、綠城金茂聯合體、招商。

競拍過程的競爭也十分激烈。在前30輪的競價中，保利與綠城金茂聯合體你來我往積極報價，展現出強烈的拿地決心。在這樣的背景下，該地塊的報價很快就到達了32.1億元，刷新了此前安高申宸院創下的區域樓板價。

最後，在經過73輪競爭後，保利發展以32.93億元拿下浦東新區PDP0-0405單元C-05D-03、C-05C-04地塊，成交樓板價44008元/平方米，溢價率26.6%。

華潤拿下最熱門地塊

但論亮眼，還得是華潤置地在第一天土拍拿下的浦東楊思地塊。

劉卓維介紹，推出的10宗地塊中，浦東新楊思、浦東唐鎮、閔行梅隴三個地塊位置距離地鐵站較近，周邊配套較成熟，靠近往期熱銷樓盤，且周邊競品較少，因而最終成交溢價率在18.4%~40.4%。

其中，新楊思地塊就是本輪土拍溢價率最高的地塊，在公建配套、高端人才保障房等高品質條件拉滿，裝標從3000元/㎡提升到5000元/㎡的基礎下，創下了高達40.37%的溢價率。

另需指出的是，楊思地塊在成交之前，合計經過了202輪競價，最終以78.96億元的價格被華潤&越秀&中能建競得，樓面均價7.44萬/㎡，溢價率40.37%，是實行“雙高雙競”規則以來第一次觸發中止價，並刷新了上海集中供地以來最高溢價率記錄。

除上述地塊外，華潤置地還斬獲了另外兩宗地塊，一塊是成交樓面價最高的地塊虹口區C080301單元hk191A-03地塊，一塊是普陀區W061101單元H3街坊H3-2地塊。

公開資料顯示，虹口區C080301單元hk191A-03地塊為住宅用地，總用地面積14280.63平方米，規劃建築面積55266平方米，容積率3.87，起始價45.87億元，起始樓面價83000元/平方米，中止價為64.219億元，對應溢價率40%。

由於該地塊地理位置優越，同樣引起了房企的爭奪，共吸引了招商蛇口、興隆置業&中海、華潤置地共3家單位參與競價，最終該地塊由華潤置地以總價51.36億元競得，成交樓面價92934元/平方米，溢價率11.97%。

另外，華潤置地還聯合建發、金茂以底價15.81億元競得普陀區W061101單元H3街坊H3-2地塊，成交樓面價40995元/平方米，溢價率0%。

上海易居房地產研究院副院長嚴躍進表示，此次上海土拍，正是房地產市場止跌回穩的向好時期，企業拿地充分説明市場信心較為充分。同時，部分地塊拍地比較激烈，説明各類資金關注和看好上海房地產投資。尤其是結合目前購房政策非常寬鬆，房企投資拿地的點“踩”的很好，符合價值投資的導向。