丁祖昱評樓市年度發佈會：2025年上半年樓市將基本完成止跌

12月31日，第九屆“向新而行——丁祖昱評樓市2025年度發佈會”在1862時尚藝術中心舉行。

本次發佈會更完整的呈現房地產市場現狀和積極變化，引導行業企業更好的向“止跌回穩”方向邁進。

上半場主題演講中，克而瑞集團董事長、上海易居房地產研究院院長丁祖昱以最新、最全的行業大數據，從政策、行業、城市、物業、不動產運營等多個維度全方位呈現了2024年的中國房地產行業表現，並展望2025年房地產行業發展走向。

回顧2024年，9·26政治局會議首提“止跌回穩”後，四季度成為一道明顯的分水嶺，百城新房成交四季度止跌，重點30城二手房成交創歷史新高，一二手房總需求趨穩，總價300萬元以上高端住宅同比大增，企業銷售持續承壓。

展望2025年，丁祖昱認為，2025年政策發力點將圍繞“保主體”進行，存量土地回購將成為推動房地產止跌回穩的核心引擎，預計2025年上半年房地產市場止跌基本完成，“良幣驅逐劣幣”成為趨勢，房企將回到持續健康運營軌道。物業管理方面，地物協同趨勢下，物業管理將面臨三重發力點。

發佈會下半場，丁祖昱分享了住宅和非住宅領域十四個個房地產行業典型的標杆案例。無論是住宅項目的產品力全面提升，還是商業項目、文旅項目的強經營理念，這些房地產市場上出現的標杆項目和創新實踐，為行業止跌回穩注入了強大動力。

2024年一二手總需求趨穩

預計2025年上半年止跌基本完成

丁祖昱分析指出，政策端從2021年開始出現轉向，至9月26日政治局會議首提“促進房地產市場止跌回穩”，成為本輪中國房地產重要的轉折點，12月政治局會議和中央經濟工作會議強調“穩住樓市股市”。

宏觀數據來看，行業仍面臨較大壓力，主要體現在行業銷售、投資、新開工三個方面。

不過，丁祖昱也給出了“止跌回穩”的好消息。

從一二手房需求總量來看，他表示，2024年住房總需求規模趨穩。表現在數據層面，2024年重點30城一二手成交總量為3.7億平方米，同比微降8%。一線城市一二手房成交面積同比正增7%。

從房價來看，丁祖昱判斷認為，整體房價回調，一手房價回到2019年，二手房價回到2017年，部分二手房價格回調顯著，不過房價在四季度已有企穩態勢，部分項目四季度量價企穩。

預判2025年樓市走向，丁祖昱判斷認為：“2025年政策發力點應是‘保主體’”，全面取消限制性購房措施、收購房企存量閒置土地、收購存量商品房作保障性住房將成為未來政策重點實施方向。另外，存量土地回購將是推動房地產止跌回穩的核心引擎。

在丁祖昱看來，房地產市場預計將在2025年上半年基本完成止跌。具體到城市表現，丁祖昱給出判斷，他認為2025年有八城將率先回穩，這些城市分別為杭州、上海、成都、西安、天津、深圳、合肥、北京。

企業銷售繼續承壓

2025房企回到持續健康運營軌道

丁祖昱指出，企業銷售持續承壓。百強房企累計操盤銷售業績同比下跌30%，千億房企數量回到2016年，較去年進一步減少4家至12家，全口經銷售金額TOP100房企中民企百強佔比一半，進一步聚焦十強，民企只佔2席。

企業融資仍在下行，典型上市房企新增融資性現金流入下跌5%，資金流入央國企，央國企融資佔比達到了62%，但央國企整體融資規模也在下降。另外，有9家房企新增融資流入同比增加，21家民企整體融資性現金流入雖然增加17%，但去除3家民企外，整體下降44%。

企業財務壓力依舊，其中國企和央企財務壓力也在加大。2024年上半年末50家樣本企業持有現金約為1.3萬億元，較期初下跌9.56%。紅檔企業佔比提高6個百分點至40%。

房企營銷主要是是“四老二新”，從實現熱銷和銷售逆轉的項目主要營銷手段來看，價格手段效果最佳，整體佔比達到87%，其中華北、華南超九成的強營銷項目使用價格手段，另外房企積極利用新媒、新技術，通過實景展現、新媒體推廣和自拓客，實現了較好的營銷效果，典型企業如華潤置地、越秀地產和華髮表現突出。

從客羣特徵來看，高端客户二代佔比上升，產品需求差異化；改善客户以地緣改善為主導，需求全面升級；剛需客户傾向於總價控制，追求產品均好，主打青年社區。

發佈會上，丁祖昱認為，產品端“良幣驅逐劣幣”已成為趨勢，但“欣喜”背後也有挑戰，房企需要解決產品超配帶來的高成本壓力，產品升維所帶來的交付壓力，以及產品交付後的管理壓力，比如四代宅封陽台、違建等風險的管理壓力以及會所超配後的運營壓力。

丁祖昱表示，2025年房企將回到持續健康運營軌道，首先確保項目盈利，其次保障企業也能夠盈利。

地物協同下物企迴歸初心修煉內功

不動產運營承壓

丁祖昱分析認為物業管理行業壓力非常大。

從數據表現來看，物業管理企業營收增速創新低，上市物企營收增速降至4.7%，為近年新低，各業務營收增速持續下滑，非主業增值服務降幅最大。上市物企淨利再度轉跌，2024年上半年上市物企淨利潤下跌30%，全年淨利潤或跌至5%以下，整體毛利率從22%下降至20%。

上市物企現金流再度下滑，營收賬款佔營收超七成，均值增至17.5億元，平均賬期拉長至129天，住宅業務客户支付意願下降，先享後付佔比提升20%。非住承壓下行，未來壓力仍將持續。

不過，丁祖昱指出從資本市場來看物業管理行業也出現“止跌回穩”信號，其中上市物企PE逐漸提升，股價築底盤整。

從物管行業趨勢來看，丁祖昱認為住宅面臨經營壓力大、房屋老齡化、綜合環境複雜等多重挑戰，物業需要回歸初心，做好行活。同時，地物協同趨勢下，住宅產品升級將給物業服務帶來新的挑戰，物業管理需要從前期反饋、降本增效、靈活運營三方面發力。

整體來看，丁祖昱表示，物管行業“危中有機”，只有迴歸初心修煉內功，才能成就真正的好物企。

具體來看，他指出，商業仍面臨租金持續下跌、零售業態收縮、餐飲增收不增利的問題，在這一背景下，品牌主動調整，適應新消費環境，商業創新邁向3.0，場景、內容、運維三維一體的打造情感共鳴和互動體驗。

聚焦“榜樣的力量”

第九屆“向新而行——丁祖昱評樓市2025年度發佈會”有個大的變化，即將宏觀數據與微觀案例緊密結合在一起，發佈會上共列舉了62個典型的標杆案例，全面又完整的呈現出2024年樓市。

在發佈會下半場“榜樣的力量”，丁祖昱着重分享了14個行業標杆案例，包含住宅、商業和文旅項目，無論是住宅項目的產品力全面提升，還是商業項目、文旅項目的強經營理念，這些房地產市場上出現的標杆項目和創新實踐，為行業止跌回穩注入了強大動力。

細分來看，發佈會共分享了六個住宅市場典型案例，涵蓋一手房和二手房。值得注意的是，會上還分享了二手房標杆案例。