存量房貸利率批量調整效果如何？未來重定價週期如何選擇？一文讀懂
*中國人民銀行公告〔2024〕第11號完善商業性個人住房貸款利率定價機制，促進商業銀行批量調整存量房貸利率，目前已基本完成。*2024年11月1日起，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
一、存量房貸利率批量調整效果如何？
存量房貸利率批量調整已基本完成。此次調整涵蓋首套、二套及以上存量房貸、去年已經調整過加點幅度的存量房貸，調整力度和覆蓋面均超去年。10月25日，全國性銀行對符合條件的存量房貸借款人進行了批量調整，相關借款人陸續反映已接到貸款銀行手機短信通知，表示房貸利率已調整成功，部分借款人調降幅度高達130BP。初步統計，截至10月28日，21家全國性銀行已完成批量調整，共計5366.7萬筆、25.2萬億元存量房貸利率完成下調，各地方法人銀行也即將在10月31日完成批量調整。由於房貸利率重定價日期不同，不同借款人調整後的房貸利率會有所差異，重定價後都將是一樣的，存量房貸利率調整的效果將分步實現。目前有一部分重定價日在10月21日以後的借款人的存量房貸利率已經降至3.3%，隨着其餘房貸陸續重定價，絕大多數參與批量調整的存量房貸利率都將降至3.3%，接近中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸利率平均水平（3.33%）。
對商業銀行淨息差的影響基本中性。一方面，近期，人民銀行下調政策利率，即7天期逆回購操作利率0.2個百分點，帶動中期借貸便利（MLF）利率下降0.3個百分點，降低了金融機構從人民銀行獲取資金的成本。10月18日，利率自律機制協調主要銀行下調各期限、品種存款掛牌利率，其中，各期限整存整取定期存款利率均下調25個BP，地方法人銀行也跟隨下調存款掛牌利率。另一方面，存量房貸利率下調收窄了新老房貸利差，提前還貸現象明顯減少。記者從某家大行了解到，10月以來房貸提前還款較政策出台前的9月減少20%，有利於銀行穩定資產端收益。綜合來看，降低存量房貸利率等貨幣政策措施對商業銀行淨息差的影響基本中性。
二、未來房貸利率加點幅度如何動態調整？
中國人民銀行公告〔2024〕第11號提出，存量房貸利率與全國新發放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行自主協商、動態調整存量房貸利率。
偏離幅度的設定是調整規則的關鍵內容。偏離幅度如果設定過大，借款人心理有落差，可能增加提前還貸，不利於建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。偏離幅度如果設定過小，可能造成頻繁重置合同，超出銀行業務承受能力，借款人也難以及時享受到優惠。記者從有關商業銀行獲悉，為兼顧合理讓利與可持續性經營，商業銀行經過測算，將該偏離幅度約定為30BP。
具體調整規則為，以中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸平均利率所對應的加點幅度加30BP為門檻值，若存量房貸的加點幅度高於門檻值，則可與銀行協商調整為門檻值。對應的加點幅度為中國人民銀行最新發布的全國新發放房貸利率減去對應季度5年期以上LPR均值。中國人民銀行官網“利率政策”欄目中，每年1月、4月、7月、10月末公佈上一季度全國新發放房貸利率水平，供銀行和借款人參考。
例如，中國人民銀行官網公佈的2024年第三季度全國新發放個人房貸加權平均利率為3.33%，當季5年期以上LPR均值為3.85%，則對應的加點幅度為3.33%-3.85%=-52BP，則調整門檻為-52BP+30BP=-22BP，即所有加點幅度高於-22BP的存量房貸借款人可與銀行協商，將加點幅度調整至-22BP。考慮到10月25日絕大多數借款人的加點幅度已經批量調整至-30BP，預計2024年第四季度絕大多數借款人無需調整加點幅度。
未來一段時間，如果政策利率保持穩定，預計新發放房貸利率都保持穩定，存量房貸利率將無需再進行調整。如果新發放房貸利率加點幅度進一步下降，存量房貸利率也會跟隨下行，銀行會綜合考慮吸儲和經營成本等因素合理確定新發放房貸利率。本輪批量調整後，存量房貸利率降至3.3%，如果存量房貸與新發放房貸差異大於30BP，將推動新一輪存量房貸利率下調。因此，預計銀行會較少發放利率低於3%的房貸，新發放房貸與存量房貸的利差也將保持總體穩定。
三、未來重定價週期如何選擇？
根據中國人民銀行公告〔2024〕第11號，自2024年11月1日起，合同約定為浮動利率的，商業性個人住房貸款借款人可與銀行業金融機構協商約定重定價週期。
重定價週期是指浮動利率貸款合同中，利率跟隨定價基準調整的時間間隔。在利率重定價日，定價基準會調整為最近一個月貸款市場報價利率（LPR）所對應的數值。現在的個人住房貸款一般每年重定價一次，中國人民銀行公告〔2024〕第11號取消對個人住房貸款重定價週期最短為1年的行政性限制。11月1日即將到來，部分存量房貸借款人想要縮短重定價週期，儘快享受到10月LPR下調優惠紅利。
記者梳理商業銀行公告發現，11月1日以後，新發放房貸借款人可以自主選擇重定價週期，存量房貸借款人也可與銀行業金融機構協商，重新約定重定價週期。大多數銀行提供的重定價週期共三個選項：三個月、半年、一年。重定價週期為三個月的，每年重定價4次；重定價週期為半年的，每年重定價2次；重定價週期為一年的，每年重定價1次。需要注意的是，大多數銀行規定，存量房貸借款人在整個貸款存續期內，重定價週期只能調整一次，不能多次調整。
有關專家表示，房貸合同期限普遍較長，部分期限達到30年，從整個貸款週期看，重定價週期長短對借款人的影響是中性的。在LPR下行週期內，重定價週期越短，借款人可早享受降息紅利。如果未來經濟形勢好轉，政策利率和LPR進入上行通道，在利率上行週期內，重定價週期越短，借款人也會以更快速度適用較高的利率，更早承受加息負擔，重定價週期只能調整一次，借款人要綜合考慮自身情況審慎決策，用好這一次選擇的權利。
（總枱央視記者 張道峯）