17年來首次！“銀十”超“金九”，樓市穩住了嗎？

記者從住房和城鄉建設部獲悉，住房和城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網籤數據顯示，在存量增量政策疊加的“組合拳”作用下，*10月份商品房成交同比、環比實現“雙增長”，*成交量增長從一線城市向更多城市擴大，全國房地產市場呈現出止跌回穩的積極勢頭。

根據住房和城鄉建設部“全國房地產市場監測系統”網籤數據，10月份全國房地產市場主要呈現以下3個特點：

*一是商品房銷售面積同比的連續下降出現了拐點。*從同比數據能分析市場趨勢。10月份全國新建商品房網籤成交量同比增長0.9%，比9月份同比擴大12.5個百分點，自去年6月份連續15個月下降後首次實現增長；全國二手房網籤成交量同比增長8.9%，連續7個月同比增長；新建商品房和二手房成交總量同比增長3.9%，自今年2月份連續8個月下降後首次實現增長。

*二是商品房銷售面積環比“銀十”超“金九”。*房地產市場歷來有“金九銀十”的説法，形容這個下半年的銷售旺季。從環比數據能看出市場變化。10月份全國新建商品房網籤成交量環比增長6.7%；二手房網籤成交量環比增長4.5%；新建商品房和二手房成交總量環比增長5.8%。9月份是三季度末月，房企會拼業績沖銷量。10月份是四季度首月，一般會受9月份衝量的透支影響，今年“銀十”超過“金九”十分罕見，是2007年起首次“銀十”超過“金九”。

*三是成交量增長從一線城市向更多城市擴大。*從區域數據能看到變化的範圍。分城市看，很多城市商品房網籤成交量出現不同程度的增長。一線城市增長更為明顯，新建商品房網籤成交量同比增長14.1%，二手房網籤成交量同比增長47.3%。廣州、深圳、南京、寧波、大連、東莞等城市新房成交量同比增幅超過30%，北京、上海、深圳、杭州等城市二手房成交量同比增長超過50%。分地區看，11個省份新建商品房網籤成交量同比增長，較上月增加6個。其中，湖南、天津、廣東、江西、江蘇同比增幅超過10%；20個省份二手房網籤成交量同比增長，較上月增加2個，其中，北京、上海、河北、遼寧、浙江、湖南、重慶、貴州、甘肅、陝西、寧夏同比增長超過10%。

住房和城鄉建設部相關司局負責人表示，隨着政策效應持續釋放，房地產市場有望繼續保持向好態勢。

“銀十”超“金九”，樓市穩住了？

記者從住房和城鄉建設部獲悉，10月份商品房成交同比、環比實現“雙增長”，17年來首次樓市“銀十”超“金九”。這個“銀十”的成色究竟怎樣？如何看待接下來的趨勢？更好地促進房地產市場止跌回穩，一系列的政策措施又在怎樣快速推進？

全國商品房成交量拐點出現，哪些指標值得關注？

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*11月1日披露的一系列房地產市場指標數據中，我個人最看重的是新建商品住房同比和環比都出現了回升。從數值上來看，二手房的漲幅確實超過了新房，但我覺得新房成交量回升所傳遞出的積極信號更關鍵。

這裏有兩方面原因：

1、目前多數城市中，由於新房市場存在的一些情況，比如庫存壓力，比如部分購房者對於買房以後能不能按期交房還存在一定憂慮等，使得新房市場面臨的困難程度要比二手房大，也正是這種背景，讓新建商品房連續15個月下降後首次實現增長的數據，顯得尤其難能可貴。

2、另一方面也是因為新房成交量的回升，有可能會傳遞到更多層面，帶來開發企業融資狀況的好轉，促進保交房，以及推動投資拿地等等一系列的傳導效應，我們也期待這種傳導效應在後面逐一兑現。

17年來首次！“銀十”超“金九”，如何看待這樣的“罕見”？

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*房地產市場尤其是住房市場，有着很強的季節性，因此傳統上很少會出現10月份的成交量超過9月份的情況。我覺得10月份的成交量出現環比增長，一方面當然是因為我們在過去一段時間裏出台的很多具體的政策，釋放了有針對性的特定需求，比如説一線城市限購政策的調整，甚至是取消，釋放了部分此前沒有資格購房人羣的需求。首付款的下降，也幫助此前部分交不起首付款的，特別是年輕人能夠開始購房。與此同時，我覺得同樣重要的，甚至可能更重要的是，在9月26日的中央政治局會議明確提出了促進房地產市場止跌回穩，它釋放出了一個非常強烈的政策信號，可以説在市場中起到了比較強的提振信心的作用。相當一部分改善需求，甚至是首次置業的家庭，此前可能因為信心不足，處於觀望狀態，這樣的信號對於提振信心，釋放這部分需求還是發揮了很大的作用。

如何看待成交量增長從一線城市向更多城市擴大？

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*這也是我個人在之前最期待了解的一個指標。因為一線城市10月份市場比較火爆，成交量有大幅度回升，這是大家在10月份過程中就已經觀察到的。但一線城市成交量的大幅度回升，對其他城市，尤其是三線城市，有可能產生兩種作用相反的影響。一方面就是我們經常説的示範作用。也就是一線城市市場的回暖，會影響三、四線城市的預期，促進更為積極購房交易。但同時也可能存在“負向”作用，也就是我們會提到的“虹吸效應”。可能一部分原來打算在三、四線城市購房的家庭，轉而在一線城市購房。這在一線城市對限購政策進行了調整，正式取消以後，類似的憂慮會更明顯。11月1日的數據告訴我們，這兩種可能的影響，最後綜合呈現出來的淨影響，是正向的，我覺得這是一個非常可喜的信號。當然，需要強調的是，對於三、四線城市來講，最終決定住房市場狀況的還是自身的條件，包括了經濟增長的長期潛力，也包括了市場中的供求狀況，特別是庫存的情況，因此各個城市關鍵還是要因城施策，首先把自己的事情做好。

止跌回穩，要穩住什麼？是否也包括房價？

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*可能有些朋友會期待整個市場呈現的是一個V字形的大幅度反轉，這樣好像才更過癮。但我覺得在目前的情況下，第一不太現實，第二即使出現了也不可持續。因為目前在我們的住房市場中，購房需求已經是以消費型，特別是改善型的需求為主了。既然是消費，既然是改善，它和大家可能曾經見過的那種有點恐慌似的，着急“上車”的，是房子就行的情況，會完全不一樣。大家需要經過很細緻的挑選，挑到各方面都合意的好房子才會出手，而這種挑選是需要一段時間的。因此我更期待，也更相信會出現的會是小幅持續的回穩態勢。説到價格，在住房市場中，不管是中國還是其他國家，都有一個共同的規律，市場的趨勢出現反轉時，通常都是交易量的變化，會明顯領先於價格的變化。因此現在成交量的回升，也為之後價格的企穩奠定了一個基礎。

個人房貸利率定價新機制，利好在何處？

*清華大學房地產研究中心主任 吳璟：*浮動利率的機制下，存量房的貸款利率由LPR和加點幅度兩部分組成。昨天（11月1日）對兩個部分的調整機制都做了一些重新規定。總的來講，我想它們共同的目標是使得存量放貸的利率，更貼近於當前的貸款市場利率。可能有一部分的購房者總是在擔心説，我如果買完房以後，利率又下降了，我會不會“踏空”，甚至會因此而觀望，那麼這樣的機制就可以給他們吃一個“定心丸”，也就是説即使買完房，不管是LPR調整，還是加價幅度調整，你也可以享受到這種政策紅利，而且是會盡快享受到。