第四代住宅長啥樣

本報記者 王金虎

□ 第四代住宅通常是指集“空中園林”“垂直綠化”等於一體的住宅，與傳統住宅相比，大幅提升了住宅的質量和居住體驗。隨着房地產市場供求關係發生重大變化，以“空中園林”為主要特徵的第四代住宅是當前高品質住宅主要發展方向之一。

□ 第四代住宅建設存在成本投入增加、多户之間視線干擾、挑台可能影響下層客廳和卧室採光等問題。因此，第四代住宅不應盲目推廣，更不應成為一種宣傳噱頭。各地應根據市場需求，因地制宜進行開發。

今年以來，多地推動第四代住宅建設，引發廣泛關注。

何為第四代住宅？濟南市房地產業協會執行副會長李剛介紹，第四代住宅通常指的是集“空中園林”“垂直綠化”等於一體的住宅，與傳統住宅相比，大幅提升了住宅的質量和居住體驗。李剛告訴記者，隨着房地產市場供求關係發生重大變化，高品質住宅的開發建設成為行業高質量發展的重要方向。以空中園林為主要特徵的第四代住宅是當前高品質住宅主要發展方向之一。

今年5月，濟南市印發《建築工程容積率計算細則》的通知，其中提出了第四代住宅試點項目的開敞式公共綠化平台建築面積應為所屬兩層房屋總建築面積的35%至45%的，不計入容積率。其他情況按其水平投影面積一半計算容積率建築面積。放眼未來，中建八局一公司工程研究院院長亓祥成認為，第四代住宅未來將是“裝配式建築+智能建造+綠色建造”的產物。

近期，深圳、佛山、福州、長沙等地都出台了建築規劃新規，鼓勵項目開發企業打造第四代住宅。據瞭解，目前各地政策只是針對部分規則進行了調整，未來或許會有更多城市跟進出台類似政策。

一些開發商為何佈局第四代住宅？業內專家表示，第四代住宅廣受關注，主要原因是目前我國房地產市場已從有沒有轉變到好不好的階段，同質化的開發產品已不具備競爭力。同時隨着人們收入水平的提高，居民對住宅品質的要求更高，住建部也提出“好房子”建設的要求，第四代住宅作為一種創新產品，契合了部分消費羣體的需求。

不過，第四代住宅並非完美無缺。中建八局一公司設計研究院主任設計師於洪飛認為，第四代住宅也存在一些問題，如空中庭院後期維護、火災隱患、特殊承重結構、隱私干擾等。此外，第四代住宅還存在投資開發成本較高的問題。在建築設計和技術方面，通常採用較為複雜的建築設計和技術，如立體綠化、空中花園、垂直交通系統等，大幅增加了建築成本。

隨着技術的進步和大規模生產的實現，第四代住宅的成本可能會逐漸降低。於洪飛認為，可以通過優化建築設計和佈局，減少不必要的複雜結構和裝飾，同時利用大規模生產和採購優勢，降低建築材料和設備的成本；採用經濟型技術和材料，避免過度追求高端和奢華，使用可再生材料和節能設備；通過精細化的施工管理，合理安排施工進度，提高工程質量和施工效率。

“下一步，濟南應從文化、環境、氣候、人文等方面綜合考量，將第四代住宅的設計理念與濟南本土特徵相結合，探索政府、行業、市場、學術等多方參與，共同建設推廣第四代住宅發展路徑，助力高品質住宅發展。”李剛説。

在推廣第四代住宅時各地也存在一些爭議，如何避免其成為開發商推廣樓盤的噱頭？第四代住宅又能否大力推廣？

受訪專家表示，第四代住宅的興起也帶來一些問題，比如成本投入增加、多户之間視線干擾、挑台可能影響下層客廳和卧室的採光，以及惡劣天氣下露台植物、設施的安全等問題。因此，第四代住宅不應盲目推廣，更不應成為一種宣傳噱頭。各地應根據市場需求，因地制宜進行開發。同時，政策規範也應跟上，如建築面積計算、設計標準執行、物業管理要求等，以確保其設計和建造符合一定的標準與要求，避免讓第四代住宅成為一種營銷概念。此外，面對市場的疑慮和認知障礙，也需要正確教育和宣傳，提高消費者對第四代住宅的認識和接受度，讓消費者理解第四代住宅的實際價值和長遠意義。